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前4個月房企銷售額增速放緩

在調控重壓之下,今年前4個月,標杆房企銷售業績依然爆發,但增速明顯放緩。中原地產研究中心統計數據顯示,已公布前4個月銷售業績的企業合計有32家,銷售金額達到了16180億元,同比上漲幅度達31.4%。在業內看來,2017年前4個月房企銷售額同比漲幅超過60%,今年漲幅較低,也說明調控政策的影響越來越明顯。在土地市場,大部分標杆房企開始積極拿地,尤其是中型房企成為搶地的主力軍。

增速放緩 分化加劇

從上述32家房企表現來看,前4個月已經有5家房企躋身千億俱樂部。碧桂園和中國恆大前4個月銷售雙雙突破2000億元,萬科、保利地產(600048,股吧)和融創中國銷售突破1000億元。

其中,碧桂園前4個月共實現合約銷售金額2575.2億元,同比增長約26.14%;合約銷售建築面積約2739萬平方米,同比增長約21.4%;恆大前4個月累計合約銷售金額約2122.6億元,累計合約銷售面積約2046.5萬平方米,分別同比增長31.1%、29.4%。

值得注意的是,萬科在4月表現不佳,在第一梯隊中已與前兩名拉開了差距。萬科1-4月累計實現合約銷售面積1305.8萬平方米,合約銷售金額1961.5億元,同比分別增長-2.07%和2.08%。

一些中小規模房地產公司前4個月銷售增速驚人,新城控股、中國金茂、世茂房地產、奧園地產、龍光地產、花樣年、中駿置業前4個月銷售同比增速均超過了50%,這些增速居前的企業銷售均價在1萬元/平方米左右,這顯示出,三四線城市項目仍然是房企業績增長的主要抓手。

此外,同期也有首創置業、陽光100、金地集團(600383,股吧)、龍湖地產前4個月銷售金額同比成下滑趨勢,受項目集中於一線城市影響,首創置業前4個月銷售金額同比下降25%。

中原地產首席分析師張大偉認為,儘管今年前4個月房企銷售額依然刷新歷史紀錄,但相比2017年前4個月同比業績上漲68.9%,2018年數據同比漲幅明顯放緩。同時,單看4月數據,大部分企業的銷售數據同比明顯放緩,在消化了2017年預留的簽約業績,調控政策影響越來越明顯。

房企拿地積極“雖然一二線城市調控效果明顯,但從全國房地產數據看,房企在收獲了刷新歷史紀錄的2016年後,資金情況空前寬裕,在去庫存之後,大部分標杆房企都開始積極拿地。”張大偉如是說。

從全國數據看,一二線城市調控壓力較大,但三四線城市依然在刷新同期成交紀錄。在這種大趨勢下,大量的中型標杆房企積極搶地,特別是從500億元衝刺1000億元、1000億元衝刺2000億元的第二梯隊房企,成為了過去搶地的主流企業。

中原地產研究中心統計數據顯示,2018年截至5月9日,在樓市調控下,大部分城市土地成交溢價率明顯下行,但成交金額依然刷新了歷史同期紀錄。50大城市合計土地出讓金高達12340.6億元,同比2017年同期的8212.4億元上漲幅度高達50.3%。

其中,包括佛山(建案)、南通(建案)、常州(建案)、嘉興(建案)、湖州(建案)、台州(建案)、徐州(建案)、揚州(建案)、菏澤、上饒、阜陽、鹽城(建案)、金華(建案)、泉州(建案)、贛州(建案)、許昌(建案)、嶽陽(建案)、淄博(建案)、鎮江(建案)、紹興(建案)20個三四線城市,賣地金額均超過了100億元,同比上漲明顯。

在張大偉看來,全國多城市土地成交依然處於高位,特別是一二線城市,房企對住宅類土地拿地積極性較高。出現的流標主要是地塊有多重複雜的屬性,導致房地產企業拿地意願不強烈。

此外,最近信託等資金監管嚴格,導致房地產企業對總價較高的地塊相對謹慎。三四線城市土地市場也明顯活躍,在2018年,大量的房企進入三四線城市拿地,刷新了熱點城市的土地銷售額歷史同期紀錄。

房企公告顯示,龍頭房企仍然保持了較大的拿地力度。萬科公告顯示,公司4月新增22個項目和9個物流地產項目,其中22個項目共計支出116.77億元。保利地產公告顯示,公司近期通過拍賣及掛牌的方式獲得9塊土地,成交金額超過150億元。

下半年銷售壓力加大

值得注意的是,今年前4個月,房企銷售業績的分化也明顯加劇,部分企業銷售依然活躍,有5家企業出現了同比下調,9家企業漲幅在30%以內。漲幅超過50%的企業有11家。不過在行業人士看來,隨著調控的加碼持續,大部分企業銷售業績漲幅開始逐漸放緩。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進帳析認為,百強房企2018年銷售增長已成定局,“二季度,房企銷售壓力或將加大”。一方面,房企面臨的金融壓力加大;另一方面,市場需求也出現乏力情況。

“下半年,三四線城市或將遭受市場更加直接的考驗。”嚴躍進表示,進入2018年以來,熱點三四線城市地價正在快速上漲,但是房價現已行至階段性高點,企業在這些區域盈利太空將進一步收窄,三四線市場壓力逐漸出現,尤其是房價已經在2017年快速攀升但目前滯漲的城市壓力可能會更大。

值得一提的是,隨著市場集中度不斷提高,接下來的2018年會有2/3的時間出現銷售總量滯漲而規模房企繼續增長的發展趨勢。這也意味著,未來中小房企將面臨更為艱難的生存困局。

安居客首席分析師張波認為,房企千億“生存線”的競爭愈加明顯,由此帶來中小房企與龍頭開發商之間的差距不斷拉大。千億是龍頭房企的“入場券”已經從口號變成了實際認知,馬太效應之下,非強者即淘汰。在目前融資管道收緊的趨勢下,龍頭房企顯然在資金方面的優勢更為明顯,面臨的融資壓力較小,相比之下,中小房企獲取資金的成本和難度則是“雙高”。

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