南京樓市遇冷真假？業內：不存在回落的問題

　　焦點丨南京樓市遇冷真假

　　來源： 中國房地產報

　　中房報記者 李燕星丨北京報導

　　秋初至，乍涼還熱。南京樓市在這個初秋當口，就引發了一場“頭部”輿論。

　　2天前，一則“南京樓市遇冷”的消息傳來：”根據南京網上房地產數據顯示，截至8月19日下午15：00，上周（8月13日至8月19日）南京新房認購740套，成交820套，日均認購105套，日均成交117套。同比上上周（認購1065套，成交1325套）認購量下降30.5%，成交量下降38.1% 。除此之外，金隅、雅居樂、龍湖上周五江北拿地，地價猛降7390元/平方米。”

　　真相是否如此？中國房地產報記者據此統計南京網上房地產（主管部門為南京住房保障和房產局）今年1月至8月20日所有新房的認購量與成交量發現，除1月份處於高位以外，2月至6月，南京新房的認購量由2225套逐月上升至6867套，7月份回落至5669套，而8月份過去的20天僅認購2380套，不及7月份的一半，僅超6月份的三分之一。而2月至7月，南京新房的成交量由2651套逐月上升至7595套，但8月份過去的20天僅成交2463套，不及7月份的三分之一。

　　相比之下，即便8月份的最後10天大量推盤，也難免有回落之實。如果月度數據不能反映全景，且看日均數據。2月至6月，南京新房日均認購量由74套上升至229套，7月回落至189套，8月進一步回落至119套；2月至7月，南京新房日均成交量由88套上升至253套，8月份則回落至123套。

　　種種數據表明南京樓市出現遇冷跡象，這究竟是短期回落還是另一個冷周期的開始？在政策高壓地的準一線城市南京，嚴厲的調控和“反調控”已經讓外界對樓市有些難辨真假。

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　　短波動還是真遇冷，內有乾坤

　　數據來源/南京網上房地產      製圖/李燕星

　　短波動還是真遇冷？這是一個樓市真問題。

　　南京房地產開發建設促進協會秘書長張輝告訴中國房地產報記者，“認購成交量的多少取決於上市量，如果建案上市量低成交量就不可能高，受到限價等種種因素的影響，每個月的上市量也存在變化，所以並不能以成交量的高低來論斷市場冷暖。”

　　另外，張輝稱，8月份是傳統的淡季，每年在這個淡季的時候都會出現成交下滑，是市場正常波動。

　　中國房地產報記者統計南京2018年全年新房認購成交量發現，與“南京樓市遇冷”消息一致，8月13日至19日期間連續多天認購量與成交量均處於兩位數狀態，而從1月至今，認購量與成交量均處於兩位數的天數僅有37天，幾乎每月都會出現小幅波動。

　　不僅新房，從7月底開始，南京二手房成交量連續幾周呈現下跌趨勢，因此“二手房成交量暴跌”的傳言也不斷出現，甚至傳導至土地市場。

　　就在剛剛過去的8月17日，南京江北當天三地塊轉讓，全部未達到限價，以雅居樂拍的G36地塊為例，毗鄰地鐵龍華路站，位置優越，但成交樓面價不足1.6萬元/平方米，對比此前江浦地王2.3萬元/平方米的價格，降幅高達7000多元。同樣是在8月份的江北，中海與香港置地成交均價都在1.7萬元/平方米。地價“跌跌不休”儼然常態。

　　新房、二手房、土地市場降溫看似傳導，其實與此前南京地王套牢與當下政策限價不無關係，換言之，地王套牢與限價直接影響了開發商的推盤節奏。

　　深圳瑞誠房地產行銷策劃有限公司董事長王大國告訴中國房地產報記者，“現在受預售證發放慢的原因，開發商推盤節奏慢，加上原先拿地價格高，政府批價低，開發商都在等待，在觀望，比如南京2016年的5塊地王，兩年過去了也保不了本。另外，現在一二線城市是政策高壓地，拿地風險較高，開發商積極性也不高，所以也能看到南京很多大房企在下沉三四線城市，以此避免風險。”

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　　需求的透支與盤整

　　房地產供給端承壓，需求端是否持續火熱？

　　有南京房地產人士提示道，“其實，需求端也有問題，居民的存款也下降了。”

　　中國房地產報記者查閱了2017年全國各城市的居民存款數額，其中南京住戶存款餘額6095億元，排名第13，人均存款7.4萬元，排名第10，2017年人口淨流入6.5萬人。

　　另據易居研究院近期發布的《2018年上半年全國80個典型城市房價收入比偏離度排名》顯示，廈門和南京分別以45.6%和35.7%的偏離度高居榜首，而廈門和南京均是調控前房價上漲最為凶猛的城市。可以佐證這一點的是，排名第三的濟南偏離度為32.7%、排名第四的廣州偏離度為29.6%，這兩個城市房價上漲行情啟動雖晚，但也凸顯。

　　居民收入、存款與高房價之間的撕扯，不僅是南京的難題，而是限購限價之外，幾乎所有一二線城市面臨的難解之環。

　　政策的介入使得樓市需求也在調整，上述南京房地產人士表示，“市場需求正在價格衝高後進行盤整”。

　　國家統計局數據顯示，今年1月至7月，南京的房價環比與同比指數持續下降，環比指數保持在99.7至99.9之間，同比指數保持在98至99.3之間。

　　高價回衝之後，市場需求的盤整則體現在：今年上半年，南京個人住房貸款增量持續回落。個人住房貸款餘額6359億元，同比增長15.35%；比年初增加418億元，同比少增55億元。6月末，房地產貸款餘額10209億元，同比增長18.71%，比年初增加898億元，同比少增8億元。

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　　“南京不會冷”

　　數據來源/南京網上房地產   製圖/李燕星

　　在諸多生活在南京的市場人士看來，無論現在政策高壓與市場疲軟對樓市造成何種影響，都不宜作出“南京樓市遇冷”的論斷。

　　王大國告訴中國房地產報記者，“限購之前，江北的房子大部分是蘇北人買的，河西、東郊房子大部分是蘇南人買的，真正南京人買房比例沒有很高。倘若限購放開，南京這種準一線城市的樓市是沒有多大問題的。”

　　如果說限購能否放開是未解之謎，那麽南京樓市近期即將密集推出的新盤或許可以湮滅“南京樓市遇冷”的斷言。

　　一位南京房地產市場人士表示，“建案上市量馬上就會很大，實際上8月份很多建案開盤，認購數量不錯，比如六合一家建案就推出1008套房。”

　　南京工業大學房地產管理系主任吳祥華也告訴中國房地產報記者，“南京的認購與成交量在最近幾個月都在穩步上升，8月也不例外，在剩下的兩周，有不少建案尤其是鼓樓濱江板塊會有不少建案上市，所以不存在回落的問題。另外，現在的成交和認購量與市場無關，上市節奏全部被政府方面所控制，並不能反映市場變化，如果要看市場真實情況，只能觀察二手房市場。”

　　從交易曲線上觀察，自7月南京二手房市場短暫回冷之後，成交量從上周止跌回穩，並且小幅增長。南京網上房地產數據顯示，上周二手房成交1460套，成交量比前一周的1352套上漲了108套，漲幅7.99%。

　　而從南京房價曲線周期觀察會發現，從2015年9月份開始，南京房價才進入上漲快車道，2016年春節之後，更新為暴漲模式。2016年3月18日，南京市一天內誕生3個地王，一個位城北鼓樓區域地塊，兩個位江北浦口區域地塊，這三個地王樓面地價均超過了周邊在售建案的房價。

　　地王與房價之外，還有人曾經估計，南京樓市至少有三分之一的買房者為投資客，江北的這一比例會更高。

　　關鍵是，二手房已經不是傳統意義上的二手房，而是“準新房”，因為新房交房的期限一般為兩年，只要供夠兩年的銀行貸款，兩年後轉手就能賺到一筆購房溢價錢，這正是杠杆買房投資甚至炒房的辦法所在。

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責任編輯：陳合群