佛山限購一年 二手房成交量持續縮水

    穿 透 市 場 表 象　　

    展 望 樓 市 走 向

    從千燈湖有二手房以單價超過3萬甚至更高的價格成交，到禪城二手公寓放盤半年多仍需要不斷降價。過去的一年多，佛山的二手房市場從“打雞血”到“跳水式”降溫，再到逐步回歸理性。

    到今年6月1日，二手房納入限購滿一年。佛山二手房從限購前月均成交1.2萬套的高峰，縮水至去年底到今年4月，單月不到5000套的平均成交水準。業界預計，2018年政策總基調仍將趨嚴，預計2018年佛山二手市場成交量或會保持去年四季度的水準。

    不過，在成交量大幅下跌的同時，佛山整體二手房均價走勢相對平穩。今年初開始，二手房成交均價還出現一定上揚，其中禪城和南海兩區二手房均價在3、4月份超過萬元/平方米，南海區上月二手房均價已經接近一手房水準。

    成交

    前四月月均成交僅4806套

    去年6月1日，限購區域內的二手房也納入限購，佛山二手房月均交易量從去年3-5月份的1.2萬套的高峰，“跳水式”下降至下半年月均4870套的成交規模。根據住建管理局最新發布的數據，今年前4個月佛山二手房成交規模繼續縮水，月均成交僅4806套。

    昨日，合富置業發布《2018年廣州、佛山、東莞三大城市二手房市場白皮書》，佛山全市二手住宅市場成交面積為1002萬平方米，成交量近8.8萬套，成交套數同比上升22%，成交套數直逼一手房107750套的成交規模。

    其中，去年3-5月份佛山一手房限購重啟後，部分需求轉入不限購的二手市場。未限購前的二手住宅月度成交面積高達130萬-150萬平方米，創歷年新高。4月成交套數更是反超一手房，成交12077套。

    自去年6月1日佛山限購更新，禪城、南海桂城、大瀝、裡水、順德樂從、大良、北滘和陳村的二手房也被納入限購範疇後，二手房市場在調控不斷深入的背景下趨於理性，成交面積連續5個月有所回落。去年10月份，成交套數更是降至2944套，低於去年2月份的傳統淡季，成為2017年全年“第一低”。

    對於佛山二手房市場來說是個“分水嶺”，前高後低的特徵明顯。自2017年6月起，二手房也被納入佛山的限購範圍後，二手房成交一路下滑。其中，南海市場受政策影響最大，10月成交套數僅為708套。

    值得一提的是，今年以來，二手房市場月均成交規模持續縮水，佛山市住建管理局發布的數據顯示，今年前4個月佛山二手房市場共成交住宅19224套，與去年同期總成交量37551套相比，僅為二分之一的規模。

    價格

    三四月開始均價有所回升

    不過，在成交量大幅下跌的同時，去年佛山整體二手房均價走勢相對平穩。今年初開始，二手房成交均價出現一定上揚，其中禪城和南海兩區二手房均價在三四月份已經超過萬元/平方米。

    根據由佛山市住房保障和房地產登記資訊中心主辦的“佛山市房產資訊網”發布的數據顯示，去年佛山二手房成交均價在6月達到6477.28元/平方米，隨著中心區二手房納入限購，隨後二手房均價也出現小幅回落，去年10月成交均價已經跌至5865元/平方米。

    不過，有數據顯示，今年1月份開始二手房成交均價再度出現回升，1月份達到約7151元/平方米，2月春節傳統小淡季均價跌至6字頭後，3月和4月再出現逐月遞增的趨勢，4月全市二手房均價達到7627.51元/平方米。

    從區域來看，儘管禪城、南海和順德全區或者部分鎮街被納入限購，成交量明顯下降，但是從今年開始，以上三區二手房成交價格也有所抬頭。佛山市房產資訊網統計數據顯示，今年3月以來，禪城和南海兩區的二手房均價均已經達到“萬字頭”，其中，4月份兩區均價分別為約10358元/平方米和約10681元/平方米，其中，南海區二手房成交均價已經接近同月住建管理局發布的一手房10832元/平方米的成交(備案口徑)水準。

    影響

    南海市場受政策影響最大

    區域成交方面，今年1-4月，順德、南海佔據佛山二手住宅市場的重要地位，兩個區域就佔了整個佛山二手房市場成交中的近七成份額。其中順德區二手成交量遙遙領先於其他區域，一季度順德共成交8601套，南海則有5076套的成交規模。禪城、三水和高明區成交套數約處於1000-2000套的成交水準。

    同時，合富研究院數據顯示，去年6月前限購政策寬鬆期，禪城的廣州客佔比由兩成上升至四成左右，桂城和黃岐-鹽步等與廣州交通連接較緊密的廣佛一線區域的廣州客佔比一度超七成。因此，相比起配套成熟、有較穩定本地需求的禪城區，二手房限購政策對南海市場的影響較大。

    去年7-12月二手房納入限購範圍後，禪城二手住宅成交面積維持在5萬-6萬平方米之間的低位，客戶以禪城本區客為主；南海區二手房住宅市場成交量則逐月下探，2017年10月份成交面積甚至跌破10萬平方米，千燈湖等板塊不少建案的價格持續走低。

    其中，桂城二手市場降溫明顯，2017年6月限購政策頒布後成交持續低位盤整。合富研究院分析認為，這跟桂城屬於典型的“外生市場”有關。與廣州交通便利的桂城板塊，歷來以大量承接廣州外溢需求為主，二手房限購政策實行後，廣州客大幅縮減，市場上基本以本地的首置婚房為主，改善需求不多。

    與桂城相似的還有黃岐板塊。合富研究院數據顯示，黃岐與廣州的路網連接緊密，片區一向以低價吸引周邊的迫切性首置剛需，多年來，量價基本穩定。去年6月份以前，一手房限購讓片區需求激增，價格“補漲”動能快速釋放，這段時期黃岐合富指數大幅上升了50%。二手房政策收緊後，成交規模有所回落。

    鏈接/他城

    廣州東莞：二手房整體成交已超越新房

    合富置業本次發布的《2018年廣州、佛山、東莞三大城市二手房市場白皮書》，同步對比了廣州和東莞的二手房市場。

    數據顯示，2017年廣州二手網簽量超11萬套，網簽面積1051萬平方米，廣州一手房供應減少，致需求回流二手市場，二手市場份額由45%升至55%，超越一手。同時，在政策引導下，2017年租賃市場築底回升。

    同樣，2017年東莞二手住宅網簽約5.1萬套，網簽面積582.5萬平方米，較2016年分別減少22%和24%。2017年上半年，在“二手住宅不限購+東莞一手缺貨”等多重利好下，二手市場成交持續良好；2017年下半年一手市場供應增多，部分項目讓利促銷，二手市場成交有所回落。但全年看，二手住宅成交份額仍然超一手。

    相對廣州和東莞全年二手房成交超越一手房來看，佛山去年二手房僅佔整體成交的45%，並不及新房成交份額大，但已相比過去兩年約30%的份額有明顯提升。

    采寫：南都記者 路漫漫 洪詩敏