樓市調控第三波降臨！房價，終於扛不住了？

兩會後，翹首以盼的調控放鬆並未出現。

樓市和房價在膠著、焦慮、等待、詭異和懷疑中一片混沌。

1

詭異的3月。

3月份發生了這麽幾件事。

➤全國新一輪的房貸利率上浮已經啟動，首套房貸最高已上浮40%！

珠三角：東莞多數銀行首套房貸利率上浮25%，廣發首套房貸利率上浮30%，光大首套房貸利率上浮40%，部分銀行停貸。

成渝：成都首套房貸利率普遍上浮10%-15%，商業銀行最高利率上浮40%；重慶絕大多數銀行首套房貸上浮15%以上。

長三角：蘇州普遍上調15%，最高上浮20%；南京普遍上浮15-20%，最高上浮25%，個別銀行停貸；

京津冀：北京首套上浮15-25%，個別銀行最低上浮30%；

中部省會：鄭州首套普遍上浮20%，部分銀行上浮30%，個別銀行停貸；武漢首套房貸年利率年後再次上浮，普遍上浮至20%……

如果按照40%的利率上浮來算，100萬的貸款，30年要多還45萬！

有人說，全國大範圍的利率上浮是壓垮炒房客的最後一棵稻草，房價這回應該是挺不住了。

➤深圳繼北京、上海、廣州之後成為第四個落地三價合一的一線城市！

3月28日，深圳頒布了一條樓市新政，表示將執行“三價合一”政策。

深圳要求在二手房交易中，貸款評估價、網簽備案合約價、房屋評估價，這三個價格，要實現“三價合一”。

深圳炒房客利用三價不統一的空子，高評高貸，加大杠杆多貸款，少繳稅的玩法徹底被堵死。那些“一刀流”的玩家們，一片哀嚎。

有人說，深圳樓市大殺器來了，斬殺一幫投資客，深圳房價要崩！

➤公證搖號持續普及，唱響樓市調控第三波的主旋律。

杭州因為限價，導致了一二手房的房價普遍倒掛，二手房比一手房貴20%以上，導致現在市場上一手房遭到哄搶，號販子滿天飛，號子費滿天飛。

3月28日晚，浙江省杭州住保房管局在其官方網站上發布消息，表示將對新房銷售采取公開搖號全程公證的方式，以打擊炒賣房號、捆綁搭售等違規行為。

3月30日，西安頒布政策，表示要跟進公開搖號政策；武漢早在3月15日已經發布公證搖號的征求意見稿，大概率也會跟進。

公證搖號，大概率會成為新崛起的二線城市，新一輪的樓市調控標配。

有人說為此鼓掌歡慶，普遍認為公正公平的天秤終於傾斜到了普通購房者的頭頂。

更多的人會說，有了搖號之後，一手房不僅價格低，而且好買。所以杭州、南京這些城市的二手房房價要崩！

以上種種政策似乎在告訴我們一件事兒——

這回房價妥妥的要回落，跌的好，摔死你們！！！@炒房客

就連盧俊都說，樓市這回可算被調控住了，這把沒跑了，房價要回調。

然而，事實真的是這樣麽？

２

腦子是個好東西，獨立思考很重要。

這幾天，因為接二連三的這些政策出現，引發了自媒體的一波狂歡。

突發、慘烈、重磅、大圍堵、大變局、終結、崩了……一系列的文章推送，讓人目不暇接，單看標題，就會讓人以為世界末日要來了。

清空、清空、清空，清空這些嚇人的標題，我們先來思考兩個問題。

1、三價合一最早實施的不是深圳，而是北京、上海。他們的房價起伏受到“三價合一”的政策影響了嗎？

2011年北京實施了“三價合一”，當時均價21000元/㎡，現在均價5.5萬+，似乎沒有任何影響；2013年上海發布“三價合一”，當時均價2.3萬元/㎡，現在這個價只能在昆山找房子了……

我們再細細想想，當下北京房價的逐步回調，似乎也與這個“三價合一”的政策沒有多大關係。

“三價合一”和提高利率的最終目的是一致的，都是為了去杠杆，順便配合主旋律，表明態度。

它們所針對的目標就是那一撮高杠杆的炒房客，或許小幅誤傷剛需，但政治政策畢竟第一位。

一個城市的基礎房價，也絕不是由一小撮的高杠杆的投資客和炒房客決定的。

2、公證搖號究竟是會讓房價更穩，還是會讓市場更恐慌？

在杭州之前，最早嚴格執行公證搖號政策的城市是成都。

但是，你看現在的成都樓市穩定麽？房價降了麽？

現在的成都，30000人搶900套房，5000人搶300套房，20000人搶400套房；現在的成都，只要是有房票的，全家老少齊上陣，共同參與搖號；現在的成都，公證搖號變成一場“雙色球”摸獎，大家在各個項目排個號，等著搖號開獎那一天，等著天降大運；現在的成都，但凡能憋得住的開發商，都在想方設法不拿預售證，憋大招……

在成都，因為限價，導致溢價提前釋放；因為公開搖號，時不時就搞個大新聞，市場恐慌情緒嚴重；而政府又嚴格限價，開發商不出貨。最終的市場，在惡性循環。

決定深圳房價、杭州房價、成都房價的絕不是一個單一簡單粗暴的行政政策。

我們一定要學會獨立思考和理性判斷，凡是帶有“重磅體”、“突發體”、“崩盤體”標題的文章，往往內容沒啥價值。

３

房價是個系統工程。

我們一定要深刻理解這句話——

一個城市的房價起伏，不是一個單一行政命令決定的，更不是由一小撮高杠杆的炒房客決定的，而是由城市基礎、供需關係、金融環境、政策環境、人口流入等一系列綜合原因導致的。

以杭州為例，我在米宅知識平台“破竹APP”裡，用了三期的內容，對比分析了在杭州考察獲取的數千條數據，得出當下杭州市場依舊火熱的四大原因——

第一，杭州因為歷史行情的原因，導致城市被低估、房價被低估，杭州的城市基礎和過往房價是不匹配的，城市基礎是高的，房價是低的；

第二，供需失衡，嚴重供小於求，杭州市場從2015年開始，一直到現在，已經連續保持了30個月的供不應求；

第三，多波城市紅利連續爆發。在一年多的時間裡，杭州經歷了亞運會、互聯網大會、G20、城改貨幣化安置等等多波城市紅利；

第四，限價導致的一二手房房價倒掛，一手房普遍比二手房便宜25%，這就是25%的溢價盈利太空。

正是這四個因素的綜合影響下，杭州市場到現在為止還能依舊保持極端火熱。

一個公開搖號並沒有改善這四大原因中的任何一個，改變不了杭州的大局。

一旦號子費沒有，不需要找關係了，門檻更低了，只會讓更多的人參與進來，參與這場全社會的大抽獎，市場只會更加火熱。

而關於深圳的“三價合一”政策對樓市的影響，我在“破竹APP”裡也有專門詳細的分析。

深圳房價在年後的首波翹尾上揚，在幾大因素的綜合影響下完成的，一個針對短線炒房客的政策，改變不了城市價值和城市房價的大局。

４

杭州的房價會怎樣？深圳還能不能買？2018還是個資產配置的好年月麽？

請交給“破竹APP”。

房價是個系統工程，要仔細講明白，遠不止一篇文章，甚至幾十篇也無法講清楚。

我在“破竹APP”開了一個專欄：《葫蘆娃觀地產》。

每期10分鐘，為你在每天上千條的“重磅體”的推送中篩選出有價值的資訊，為你解讀最新的樓市政策，和你分享最新的城市考察分析和機會判斷。

目前已更新的精品內容如下：

30分鐘（上中下三篇），還原一個真實的杭州市場，杭州未來房價會漲麽？價值窪地在哪裡？

有價值的城市（杭州、深圳、上海、南京、成都）住宅都已限購，那公寓能不能買？

為什麽說，公證搖號只會讓杭州市場更瘋狂？

長效機制是個啥玩意兒，會對房價有何影響？

政府不再壟斷土地供應了，你知道嗎？

當代中國樓市的三大曠世問題是啥？

……

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