榮盛發展：業績保持高增速, “3+X”助力規模擴張

8月15日，榮盛房地產發展股份有限公司（簡稱“榮盛發展”，證券代碼002146，SZ）發布上半年經營業績，核心財務指標均實現穩步增長。榮盛發展積極布局全國，合理的項目分布有助於公司提高應對區域性政策風險的能力，銷售穩定性和確定性將有所增強，2018年上半年實現401億元的簽約額。在融資環境日趨收緊的情況下，榮盛發展積極拓展新的融資管道，通過"厘清政策、戰略聯繫、拓展管道"，積極推進2018年半年度融資指標的完成。

▌銷售延續高增長，全國化布局繼續推進

銷售業績：銷售額、銷售面積漲幅明顯

圖：榮盛發展2017、2018上半年銷售額&銷售面積

數據來源：企業業績公告

2018年上半年，面對政策和市場的複雜環境，榮盛發展堅持深耕城市群及周邊有潛力發展的熱點城市，實現簽約面積384.8萬平方米,同比增長48.2%;累計簽約金額401.0億元,同比增長46.8%；已完成880億全年銷售目標的45.6%,由於榮盛可售貨值充裕,去化率保持良好,下半年推盤將明顯加大,全年銷售目標有望超預期完成。

盈利水準：營業收入、歸母淨利潤穩步提升

圖：榮盛發展2018上半年營業收入&歸母淨利潤

數據來源：企業業績公告

近年來，榮盛發展加康旅板塊和產業新城業務的規模擴張，實現了盈利水準的穩步提升。2018年上半年，營業收入為193.9億元，同比增長44.5%；歸母淨利潤為22.5億元，同比增長33.4%；業績呈現高增態勢主要是公司結轉加速，上半年公司銷售毛利率和淨利率分別為32.3%和14.2%，較去年同期分別提升2.7個百分點、0.5個百分點。未來公司業績仍然能保持強勁增長態勢。

布局：“兩橫、兩縱、三集群”戰略定位，推進全國化布局

通過多年的發展，榮盛發展確立並不斷完善自身獨特的戰略定位，初步形成了“兩橫、兩縱、三集群”的項目布局。“兩橫”是指沿著長江及隴海鐵路沿線的布局，“兩縱”是以京滬、京廣鐵路沿線的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，穩步拓展“長三角城市群”、“珠三角城市群”周邊城市的布局。

圖：榮盛發展兩橫、兩縱、三集群戰略定位

截止到2018年4月底，榮盛發展業務範圍擴大至天津、重慶、河北、海南、遼寧、浙江、四川、廣東等省市在內的58個城市，開發項目總數逾200個。在上半年全國房地產銷售緩慢下行的大背景下，榮盛發展積極布局全國，合理的項目分布有助於提高應對區域性政策風險的能力，銷售穩定性和確定性將有所增強，因此銷售仍維持較高增速。

▌拿地節奏稍有放緩，土儲豐富余糧仍多

榮盛發展緊緊圍繞 “京津冀協同發展”、“一帶一路”和“長江經濟帶”等國家重大發展規劃，不斷拓寬拿地管道，創新購地模式。充分利用招拍掛、城中村改造、股權收購等方式多管齊下加強土地儲備。充分發揮自身優勢，在石家莊、霸州、張家口、邯鄲、秦皇島、邢台、唐山、承德、徐州、嘉興、上饒、蚌埠、株洲、宜春、漯河、齊河等地獲取了新的項目，為公司未來發展打下了堅實基礎。

圖：榮盛發展2018上半年新進城市

榮盛發展上半年拿地謹慎, 新增規劃權益建築面積402.8萬平方米，同比減少25.1%,主要集中在京津冀、長三角、中西部等30多個城市，布局上仍以京滬沿線二三四線城市為主;對應總地價106.4億元，同比下降27.7%，拿地金額佔比銷售金額26.5%，拿地較為謹慎；平均樓面地價2648元/平米，較2017年樓面均價增長2.3%，成本控制得當；公司全年拿地計劃1,500萬平米，下半年或提升加倉力度。

截至2018年6月30日，榮盛發展土地儲備建築面積3630.1萬平米，可滿足公司3年左右的開發需要。榮盛發展上半年拿地節奏的放緩反映出公司在經營和拓展方面更強的穩健性，同時，公司土儲十分豐富，短期拿地節奏的小幅放緩對公司可售貨值並不構成實質性影響，對銷售的支撐力度仍然強大。

▌經營現金流持續改善，開啟可持續增長之路

2018年上半年，面對房地產行業融資政策的不斷收緊，榮盛發展在保持前期銀行開發貸、信託融資、股權融資、資產證券化等管道的基礎上，積極拓展新的融資管道。成功發行購房尾款資產證券化二期、定向債務融資工具(PPN),並積極探索超短融資券、產業供應鏈融資等多種方式；秉承"管道多元、方式多樣、資金安全及時"的目標要求，通過"厘清政策、戰略聯繫、拓展管道"，積極推進2018年半年度融資指標的完成。

圖：榮盛發展2013年—2018上半年經營活動產生的現金流淨額

數據來源：企業業績公告

榮盛發展上半年經營活動產生的現金流量淨額49.7億元，不僅延續了去年以來的持續正值，而且相對去年全年大幅提升119%。經營現金流的持續改善，一方面為公司的進一步拓展和布局提供了充足的彈藥，另一方面使得公司面臨部分地區的調控政策時擁有更大的博弈太空，同時亦將一定程度上降低公司的債務融資成本，提升公司綜合競爭力。

▌“3+X”多元戰略齊發展，打造未來新格局

榮盛發展順應形勢變化，不斷擴大業務領域。在做強做大傳統住宅地產的同時，繼續擴大在生態旅遊、養老養生、產業新城等領域的投資，通過“建體系、塑模式”，積極推進公司戰略轉型，培育競爭新優勢，強化盈利能力，強化“大地產、大健康、大金融以及新興產業全面發展的“3+X”戰略格局。

圖：榮盛發展“3+X”多元發展戰略

大地產方面，產業新城實現了規模、效益雙豐收。產業新城公司堅持目標導向，直面形勢、攻堅克難，理順機制、強抓運營，在上下團結努力奮鬥下，園區規模不斷壯大，全國知名度不斷提升，取得了階段性勝利。2018年上半年，榮盛興城共完成回款24.02億元；成功實現土地供應374.50畝，完成計劃的34.70%。

大健康方面，榮盛康旅羽翼漸滿，大健康產業業態初呈。作為公司產業轉型的重要組成部分，康旅公司大力推動“6+N”戰略布局，初步形成“3+1”的榮盛康旅國際度假區業態模式。2018年上半年，榮盛康旅實現簽約13.74 億元，回款13.69億元，大健康布局日趨成熟。