買房投資邏輯將逆轉 這個時候該不該買房

買房投資邏輯將逆轉 這個時候該不該買房

（文/馬躍成）

買房的邏輯？就是買房致富的邏輯。買房可以致富，並且可以讓人暴富，這就是一個財富邏輯。對大多數的老百姓來說，買房是唯一能夠平等致富的機會，不管什麽人，也不用社麽身份和權力，有錢買房就可以發財。這是人們說的第一個邏輯，第二個邏輯就是，要學會使用杠杆，不能等存錢買房，要學會使用銀行貸款買房，自己需要做的只是把首付湊齊，湊齊首付的辦法也不一定是自己存錢，可以借款，可以通過開發商的首付貸。只要能買到房，就是要不顧一切買房。第三個邏輯就是哪裡的房子都可以買，只要有房子可賣，就可以以各種名義買房，旅遊地產也好，度假養老也好，就是投資也行。第四是，越是限購和調控的時候，越是買房的時機，每次調控之後都會是新一輪房價上漲的過程。

今天再看，這些個邏輯還可行嗎？近20年的事件，房價上漲了20倍，收入上漲5倍左右。在低收入低房價的時候，貸款買房，房款是一定不變了，但是，收入還在增長，所以，利用杠杆買房，隨著時間的過去，感到壓力是越來越小。但是，當個人收入連首付都付不起的時候，月供的壓力也就凸顯出來，貸款額度太大，而收入增長太緩慢，根本跟不上來，這個時候的杠杆就已經吃不住勁了。有些投資客，家裡好幾套房產，身上卻背著巨額債務，房屋或著還沒交工，或者出租收入太低無法抵扣月供款。這就都是很大的問題，資金周轉鏈條就可能隨時斷裂。出現這種情況，最可能的是不但不能致富，杠杆就成了陷阱。

房價不漲等於跌，等於大跌！這個道理，其實很簡單，因為房子的成本實在是太大了，每天的利息都不是小數，所以房價每年的漲幅不超過10%，對投資人來說，就沒有什麽利潤。因為，自有資金不能生息，而貸款卻還要付息。這一輪樓市調控之後，按照以前的周期，前年房價就該上漲了，很多人也都躍躍欲試，但是，又有兩年下來了，調控依然是越來越緊。也有些人還在等，認為在當前經濟形勢收緊的狀態下，房地產可能還是要頂上來充當大任。但是，相信的人恐怕也是戰戰兢兢，沒有誰願意充當這個馬前卒，所以樓市交易一直低迷不振。

買房成本到底多大，下面這個網友的案例，能說個差不多。2016年底花了460萬買房，加上種種稅費和中介費將近15萬，整個成本算下來要475萬。兩年的時間了，現在的掛牌價格在520萬左右，一般都認為是賺了45萬了。但如今形勢下，中介說510萬成交的機會比較多，這樣算下來账面上看似有35萬元的利潤，但如考慮首付140萬的利息以及每月月供所產生的利息，收益可能只剩下幾萬元。

可是，房子還沒有賣出去，而對於買主來說，由於還有稅費成本，實際的支出還要在520萬元以上。如果，後年這個時候，這位買主要是賣房的話，他也要賣到570萬以上，才能差不多打個平手。如果這兩年房價不漲，損失的機會成本就是幾十萬元。其實，這種情況在近期並不少見，兩年前買的房子，今年開起來沒有明顯漲價，投資賺錢的計劃就算徹底落空了。這種觀點，正在被越來越多的人所認識，樓市有風險、買房需謹慎正成為人們的共識。【本文由“馬躍成账號”發布，2018年09月29日】