研究人士：決策層對建案市場震蕩的容忍度提高了

　　新邏輯框架下的樓市需要新的評判標準

　　樓市格局正在發生根本性變化，現有的邏輯框架已無法成為樓市走向的判斷標準了。未來，房地產市場將告別過去“調控鬆緊周期”和“市場起降周期”的鍾擺式往複循環，進入高位平穩、緩慢下行的新周期。

　　□李宇嘉

　　全國超過20個城市從上月起再啟樓市調控，合計發布了近30條房地產調控政策，內容包括“搖號售房”、將限售和限購延伸到三四線城市等，也包括諸如海南、昆明、深圳等地加碼調控。

　　調控加碼意味著房價上漲勢頭明顯。特別是近期多個熱點城市啟動的“搖號售房”政策，給市場傳達了需求積蓄並推動市場反彈的預期。據悉，近期南京、長沙、成都的部分建案“搖號售房”中簽率僅約11.6%、9.5%和10%，供求明顯失衡，而熱點城市庫存走低也說明了這一點。

　　2016年10月啟動的新一輪調控，至今已持續了一年半，不少城市還在加碼調控。同時，樓市抑製杠杆和資金流入更已上升到了守住系統性風險底線的高度。國家統計局數據顯示，樓市庫存降幅從去年3月開始加快。截至今年3月，全國建案待售面積同比增速已連續41個月下降，絕對規模降至2014年9月啟動“去庫存”前的水準。易居研究院統計，百城庫存規模已降至2013年3月的水準，供應也在下降。由於限價和預售管制，3月百城新房批準預售面積同比下降16.5%。2月70個城市二手住房價格指數（0.2%）環比1月持平，70個城市中有49個二手住房價格上漲，16個熱點城市中有6個二手住房價格環比上漲。北京3月二手房成交12104套，這是自去年4月以來的新高；深圳二手房價已連續5個月回升。

　　由此，周期性樓市復甦的邏輯判斷似乎是成立的。同時，近期近20個二三線城市啟動“搶人大戰”，催發了三四線城市樓市火爆的棚改貸款，這似乎正在成為三四線樓市繼續保持火熱的新動力。此外，近期不少熱點城市新房價格普遍低於同區域二手房價15%至30%，一二手房價格“倒掛”、“搖號售房”成為調控標配，也佐證了需求潛力之大、房價上漲預期之強。

　　那麽，樓市是否會在原有的周期性框架內迎來反彈？

　　筆者認為，在今年首季銀行新增貸款中居民中長期貸款佔26%，比2017年的39%和2016年的45%顯著下降的情況下，樓市仍現反彈跡象，並非庫存下降、供求緊張，很大程度是“去庫存”政策效應滯後、金融條件仍寬鬆、地方樓市依賴、市場預期等所致。近3年的“去庫存”疊加“降準降息”，帶動需求膨脹和庫存走低。樓市快速回升已接近兩年，但很多城市（特別二三線城市）政策並未跟隨收緊，典型如普遍採用力度溫和的限售而非限購成為主導政策，以保持市場一定溫度和供需體量。

　　另外，基於地方和國企債務負擔考慮，為降低利率以降低轉型陣痛，基準利率一直保持在歷史低位。同時，抵押政策自2016年底已收緊，並通過額度和佔比“雙控”抑製居民杠杆率，但居民借道消費貸款變相“加杠杆”。去年消費貸暴增3倍，居民杠杆率從2016年的50%升至60%。去年，開發貸接近零增長，但自籌資金卻“由負轉正”，顯示表外資金在暗中接濟。“搖號售房”背後的一二手房價“倒掛”，也使市場預期倒掛部分將以未來房價上漲而抹平，房價上漲預期仍強烈。

　　然而，多種跡象顯示，樓市格局正在發生根本性變化，現有的邏輯分析框架已無法成為今後樓市走向的判斷標準了。首先，隨著調控政策“雙支柱”（貨幣政策+巨集觀審慎）的實施，緊縮貨幣供應的轉捩點已來臨。去年，“去杠杆”重點是緊縮資金在金融體系中“空轉”。今年，“雙支柱”調控重點是作為金融風險源頭的地產。肅清消費貸亂象後，今年一季度，居民總貸款佔比下降，“資管新規”、MPA考核、上層金融監管重構，表外資金已無法再暗度陳倉。近期，樓市資金面趨緊，快周轉、降價入市、尋求合作等已成開發商新策略。

　　面對全球化產業分工鏈條上的排位競爭，我國要鞏固全球化分工已取得的成果，加快核心技術突破，向芯片、人工智能、機器人、新能源等價值鏈高端爬升，就得抑製資金流向地方政府平台、落後過剩產能以及房地產，就得抑製高成本地租、高成本融資。盡力把這些“租子”的成本降下來，促使資金流向實體，無論是保持全球產業鏈地位，還是向新興高技術產業更新攀爬，才有希望。

　　當然，基於樓市攸關我國經濟金融全局，保持體量的穩定，漸進擠泡沫依然是基本策略。不過，體量維持和增量創設部分，主要通過供給側改革來實現，比如租賃及保障性住房、集體土地入市、工業區轉型更新、棚改、農村危房改造、鄉村振興、科技小鎮建設等。隨著各大城市入戶門檻放開、新型城鎮化和城鄉融合提速，這部分新增體量佔比會越來越大。

　　最新數據顯示，全國建案銷售面積增速連續兩年下滑，目前已降至3.6%，但房地產開發投資增速卻創近3年新高，開發投資和建案銷售走勢背離，原因就在於房地產供給側結構性改革。由此可見，建案部分對整個房地產行業和經濟金融，特別是固定資產投資、行業上下遊的影響在下降，決策層對建案市場震蕩的容忍度提高了。未來，房地產市場也將告別過去“調控鬆緊周期”和“市場起降周期”的鍾擺式往複循環，進入高位平穩、緩慢下行的新周期。

　　（作者系資深地產研究人士）

責任編輯：郭一晨 SF160