上海共有產權房準入再放寬 非滬籍滿足條件可申購

■中房報記者 付珊珊 上海報導

9月27日，上海市住房和城鄉建設管理委員會等9部門對外發布《關於進一步完善本市共有產權保障住房工作的實施意見》的通知，對上海共有產權保障房的申請供應政策作出進一步深化完善。

通知中明確指出，同時符合持有《上海市居住證》且積分達到規定標準分值、已婚、在上海無住房、在上海連續繳納社會保險或個人所得稅滿5年、符合共有產權保障住房收入和財產準入標準的非上海市戶籍居民家庭，可申請上海市共有產權保障住房。自2010年上海推出第一批共有產權房以來，已經5次放寬準入標準。而此次規定的實施對於部分非滬籍人才而言是重大利好。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上海處於經濟轉型格局中，對於人才需求量非常大。但是上海2017年常住人口處於流出狀態，高房價、高生活成本很難留住人才，對上海經濟建設產生壓力。而共有產權房價格比同區域內建案便宜，支付壓力小，對共有產權房範圍進行適度擴圍有利於吸引人才留在上海發展。

雖然此次規定被看作是共有產權房準入標準再次放寬，但其中涉及的門檻也是寬中有嚴、比較苛刻。比如“學歷層次高、符合本市產業發展導向”等。盧文曦認為，一般而言，重點大學畢業且長期在上海工作收入不太可能低於6000元一個月，以此推算，該政策真正受益群體有限。

此外，在此次發布的通知中還規定，在定價方面，非上海市戶籍居民家庭與本市戶籍居民共有產權保障住房采取同一標準，即實施政府定價，且購房人產權份額應當不少於50%。居住證持證人購買共有產權保障住房，必須用於家庭自住，區住房保障機構不收取政府產權份額部分租金。居住證持證人取得不動產權證未滿5年，不得轉讓共有產權保障住房或購買商品住房。因特殊情形，確需轉讓共有產權保障住房的，該共有產權保障住房由區住房保障機構依申請程式回購。其他應當回購事宜，參照該市戶籍居民共有產權保障住房相關規定執行。

這意味著，上海的共有產權房在退出機制方面仍然保持相對“封閉”的市場。總的來說，共有產權房與普通建案並非一個體系，共有產權房只有滿5年才能上市銷售，而且國家還有優先回購的權利，即便是買了這種房子，短期也不具備炒作條件，因此對建案市場或存量市場不會產生較大衝擊。

申請家庭逐年增加

“十三五”時期，上海預計新增供應各類保障性住房約55萬套。納入保障性安居工程的舊住房綜合改造項目完成30萬戶，建築面積約1500萬平方米。對於共有產權房，上海將按照“定價科學、政策穩定、以供定需、輪候供應”的制度安排，按照“能進則進”的原則，繼續開展2~3批次申請供應工作，不斷強化供後管理，落實屬地管理責任。

據解放日報·上觀新聞從上海市重大工程辦公室獲悉，2018年上海市屬保障性住房建設（含租賃住房）計劃安排投資70億元，截至6月底已累計完成投資35.2億元，達到全年計劃的50.2%。計劃開工的4.2萬套市屬保障性住房中，已實現新開工1.5萬餘套，約113萬平方米。項目主要分布在奉賢、浦東、松江、閔行、寶山、嘉定等區域，包括奉賢南橋、浦東惠南民樂，松江南站，閔行浦江，寶山顧村，嘉定雲翔等基地，為第六批次共有產權保障住房供應、舊區改造、重大工程建設提供了充足房源。

據了解，上海市第六批共有產權保障住房共受理了近3.92萬戶申請家庭，截至6月26日上海市第六批共有產權保障住房搖號排序工作已圓滿完成。全市16個區約3.5萬戶符合條件的申請家庭（含上批意願表達參加本批搖號的申請家庭1200余戶）參加搖號排序工作，並取得選房輪候序號。

上海市住建委官網檔案中也表示，上海將加快推進共有產權房房源建設，2018年下半年將適時啟動新一批次申請受理工作。

自2010年上海推出第一批共有產權房以來，上海共受理六批次共有產權房的申購。從歷年數據來看，上海申購共有產權房的家庭在逐年增加。從供需兩端來看，上海目前共有產權房仍然是“僧多粥少”、供不應求。

一位業內人士告訴中國房地產報記者，實際上上海人對共有產權房放寬政策還是很期待的，畢竟價格真的很低，但無奈很多人都買不到，因為要排隊，最根本原因還是供應較少。

供後管理趨於嚴格

按照此次最新發布的上海市共有產權房供後管理相關規定，共有產權房購買滿5年方可轉讓。居住證持證人取得不動產權證滿5年，並同期在本市累計繳納社會保險或者個人所得稅滿5年，自有產權份額部分，可向其他符合購買共有產權保障住房條件的居住證持證人轉讓或由區住房保障機構回購。凡共有產權保障住房購買人購買商品住房的，應當先將該共有產權保障住房轉讓給其他符合購買共有產權保障住房條件的居住證持證人或由區住房保障機構回購。轉讓給其他符合購買共有產權保障住房條件的居住證持證人的，共有產權保障住房性質和政府產權份額不變。

且此次通知中對政府回購價格也作出了明確指示，規定共有產權保障住房由區住房保障機構回購的，回購價格為原銷售價款加按照中國人民銀行同期存款基準利率計算的利息。

這樣一來，上海的共有產權房已經形成完全“封閉”市場，即使所購買的共有產權房符合轉讓條件，也只能在共有產權房市場內部流通，這樣的限制使得一部分購房者對申購共有產權房變得猶豫起來，導致“棄房”現象時有發生。

據中國房地產報記者了解，由於收入有限，家住青浦的陳女士一直想申購共有產權房項目，但目前陳女士已經放棄了這個想法。她告訴中國房地產報記者，雖然共有產權房對收入家庭來說，能夠切實解決住房需求，但是，每一個購房者都希望房子在滿足居住之外還能帶來一些增值的功能，因為共有產權房購買之後不能像建案一樣在公開市場交易，只能在共有產權房市場內部流通，所以再三考慮之後最終放棄了申購。

但在上述業內人士看來，雖然目前上海對於共有產權房的退出機制較為嚴格，但仍然需要細化完善。目前總體來講上海此類住房的房源少、需求大，那麽後續政府可能需要考慮如何平衡這部分需求，比如有些家庭收入提高了或者不符合保障條件了就及時退出，並讓有需要的人入住。