避免出現新的共有產權住房“夾心層”

文/宋興國

北京的購房者群體，正在被重新解構和定義。

按照北京市住建委的說法，北京正在形成新的“保基本、分層次、廣覆蓋”的住房供應體系。

這一體系將主要分為三層：對低收入群體，通過租賃型、小戶型、低租金，滿足市民基本住房需求，應保盡保。對於中間層群體，通過產權型、中戶型、適當售價，滿足市民自住型住房需求，做足做實。對於高收入群體，通過產權或租賃型、市場價格，滿足市民不同層次住房需求，加強調控。

在新的住房制度安排下，中低收入者繼續由政府提供租賃房、公租房，或者提供市場租房補貼，解決其基本住房問題。

共有產權住房主要面向“中間層”的住房困難群體，這個“中間層”涵蓋可以比較廣泛，就北京來看，應該是涵蓋所有無房家庭，當然也包括非戶籍的“新北京人”，這是體現大保障、大支持的理念，充分體現首都的厚德包容精神。

為了方便理解，我們可以將這三個層次稱之為“保障層”、“中間層”和“高收入層”。梳理過去的政策可以明顯地發現，共有產權住房所涵蓋的支持群體，已經發生了變化。

2014年，共有產權性質住房第一次出現在中央層面檔案時，面對的主要群體是住房困難的城鎮中等偏下收入家庭。顯然， 彼時共有產權房的主要涵蓋群體還是現在的“保障層”。

而到了2017年，住建部在下發共有產權房住房試點意見時，供應對象中並未提及收入問題，隻提到了住房困難群體，這被認為是北京上海等一線城市住房形勢發生變化的結果。

而從此次相關方面的表述來看，顯然，在北京、上海等一線城市，共有產權房所支持的群體，已經從中低收入的“保障層”，轉移成為了“中間層”。

過去，“中間層”這一購房群體的住房保障主力是自住房。與限制了流通範圍的共有產權房不同，此類住房具有完全產權和流通屬性，價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房後五年內不得上市，五年後上市收益的30%上交財政。

而根據自住房的政策，可以購買自住房家庭包括：名下無房或僅有一套住房的北京市戶籍家庭；名下無房的非京籍家庭，需連續5年（含）以上在北京繳納社保或個稅，可購買一套住房。

但這一模式被逐漸詬病，自住房與周邊二手房的巨大價差，讓每一次自住房申購都成為搶房盛宴，申購房源比動輒破百，百戶人家爭搶一套自住房常見報端。

按照北京市住建委此次總結，自住房問題主要有以下幾點：一是供應對象過於寬泛，有限的資源沒有優先滿足無房家庭；二是分配規定實行全市大搖號，不利於職住平衡，不利於解決大城市病；三是定價機制需要調整；四是自住房規劃設計標準需要進一步明確；五是金融稅收等政策支持仍顯不足；六是房屋分配和售後管理政策需要進一步完善。

可以看到，共有產權房的政策設計，對以上問題有相當的針對性。

一方面，將申請家庭的範圍縮小為，應符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房，試圖解決“供應對象過於寬泛”的問題。

另一方面，按照《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)規定，共有產權住房配售工作由各區住房城鄉建設委（房管局）組織實施，用於滿足本區符合條件（這個條件在實際落實中逐漸演變為在工作和戶籍兩大硬性指標）的居民家庭及重點人才居住需求，試圖解決“不利於職住平衡”的問題。

但在實際操作過程中，共有產權房還是遇冷，在採訪過程中，21世紀經濟報導記者觀察到兩個問題。

其中的一個問題在於，當以戶籍和工作（社保）為錨點，對共有產權房購房資格做出區分時，職住平衡如何動態實現？

有購房者在採訪中對21世紀經濟報導記者提出疑問，“誰能保證我會一輩子生活在一套房子的通勤範圍內呢”，這一問題顯然需要項目在設計、選址時就充分考慮，當下一些共有產權住房位置過於偏遠，顯然是難以滿足這一條件的。

另外，由於有的中心城區不具備提供共有產權房的條件，這些區域的居民在別區的項目統籌中被安排在了位置相對偏遠的地區，也是某些項目出現高棄房率的重要原因，對於這些居民而言，職住平衡如何實現？

而更大的一個問題在於，由於對購房資格的收緊，對於有一套房的改善性需求家庭，事實上已經被排除在了受到保障性住房政策支持的“中間層”購房群體以外，但從購買能力來看，他們並不具備“高收入層”購買建案的能力，新的“夾心層”正在形成。

必須承認，隨著二孩政策的放開和社會經濟的發展，購房者的改善性需求是客觀存在的。2017年，北京城鎮居民人均住房面積已經達到32.56平方米，對於普遍在90平米以下的共有產權房業主來說，一旦有了二胎等情況，家庭人員擴充到4人或者以上時，更大住房的改善需求出現是理所應當。

實際上，在存量房交易為主的北京，鏈家數據顯示，2017年，北京購房者中，二次置業者的比例達到67%。

對於這些購房者言，由於他們的收入水準實際上並不足以支持其輕鬆購買普通建案，而在“限貸”政策下，二套房首付比例大幅上漲的情況下，其賣掉首套房湊首付的行為，並不是所謂的“投資需求”，應當得到一定程度的支持。

當然，這並不意味著，共有產權房現有的模式應該改變，但是否存在一些技術性的手段，可以分辨出投資需求和普通改善需求，從政策上，避免出現新的夾心層呢？

（編輯：耿雁冰）