小縣城的房價未來還可能漲嗎？

雖然大多數人並不怎麽看好三四線城市的房價，但是現如今有不少地級市甚至縣級市的中心房價或均價已經破了萬。它們為何而漲？為什麽風向一變立刻就鬆綁？未來將走向何方呢？

縣級城市為何而漲？

我認為主要取決於兩大方面：一是棚改；二是基建。

棚改：在棚改小高潮的2017年，三線城市的土地溢價率遠高於一二線城市，但其實三四線城市購房需求並不多。

絕大多數縣級市的發展其實並不順暢，它們會受到各種客觀因素影響發展進程，比如市級省級規劃調整、產業結構不健康、需求過低等，因此縣級城市與三四線城市相比，所謂購房需求不足更多是由於發展受限導致的平均收入沒有有效提升，一個月收入僅2、3000，誰會想著改善居住，買新房呢？

而貨幣化棚改，則是最直接“提升”居民收入的手段之一，但是縣級城市的棚改規模也不可能匹敵三四線城市，畢竟管轄面積有限、財力有限。

基建：基建帶動縣級城市房價可以說是局部的。為什麽？因為都市圈、高鐵經濟圈都是圍繞著中心城市，大城市而建的，縣級城市主要得益於高鐵途經，或納入經濟圈，蹭紅利而已。

比如年底即將通車昌贛高鐵，江西東西向早已被滬昆高鐵連通，但南北向一直未打通。然而在江西境內，滬昆高鐵和昌贛高鐵沿線都有許多GDP不足百億的縣級市，受高鐵紅利影響，當地房價也從之前的2,3000直破5000,6000甚至更高。

我相信這種情況在別的省份同樣有，當然也會有其他的基建項目帶動，比如產業園、都市圈、示範區等等。

為什麽風向一變立刻就鬆綁？

很簡單，需求不夠，銷量不夠，一旦收緊，不慌才怪呢？試想，如果你的東西賣不出去，一旦監管標準提高了，消費升級了，你的第一反應是什麽？肯定降價啊！

數據告訴我們，儘管現在樓市調控非常緊，但一二線永遠是一二線，三四線的銷量就是跟不上，跌多漲少。這樣的話，一旦政策收緊，三四線房價下跌的動能非常大，就更別提縣級市了，所以政策風向一變立刻就鬆綁，甚至設置托底價，也就很正常了。

縣級市房價未來將走向何方？

縣級市面臨的虹吸效應不僅來自於北上廣深和熱點二線，還有它周圍的普通二線城市或省會城市。

千萬別小看普通二線城市或省會城市，它們對於縣級市的虹吸效應是非常可怕的。再拿江西為例，以南昌為中心的周邊縣級市，不僅面臨著省會城市的虹吸，甚至還有可能“淪落”到被合並轄區的境地。當然被合並成了大城市的一個區肯定好，但我想絕大多數縣級市並沒有這樣的好命。

不僅僅是省內，縣級市還可能被省外虹吸，贛北的往江浙滬跑，贛南的往廣東福建跑，孔雀東南飛一直都在中部省份上演。

因此，在嚴控的房地產調控下，未來縣級市房價繼續探底很正常，相反如果上漲很可能會積攢泡沫，當然如果能夠自身實力發展當然是好事，否則房價高的地方，樓市並不一定就有潛力。

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