銀行從嚴去杠杆，房企再融資謀劃新出路

中房網訊

2018年融資難、借貸成本下降難，已成為房企們的共識。

在近期多家上市房企業績會上，也常常可以聽到企業對融資市場“抱怨”。

自2017年本輪房地產調控以來，房企融資全面收緊。截至目前，房地產企業通過信託、私募基金等非傳統類管道的融資方式，都將受到重點監管。

在銀行去杠杆之下，中信證券研究報告指出，銀行理財總計4638.06億元投向房地產的非標資金，均可能受到擠壓。某房企CFO判斷，銀行體系受限的資金在過去的房企融資中所佔比例在20%-30%左右。

財通證券研究報告表明，1-2月表外融資和表內貸款規模佔比分別較去年底下降18.3和提高16.7個百分點，其中，作為房地產市場重要融資管道的委託貸款和信託貸款規模的下降，是表外貸款比重降低的直接原因。

個人抵押貸款作為房企資源來源的重要管道，也受到抑製。廣東建行有關人士表示，去年下半年以來該分行個貸額度便嚴重短缺，今年預計還是如此。

拿錢比拿地更重要

“拿錢比拿地更重要，回款比銷售更重要。”易居企業（中國）集團有限公司CEO丁祖昱一語道破了房企正面臨資金難題。銀行收緊房企融資額度，多項新規圍困，加上發債遇冷，房企想要“拿錢”勢必需要找出新的路子。

對於房企來說，最傳統的融資方式還是銀行貸款。但銀行開發貸佔比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%，房企取得開發貸前必須獲得四證，且開發貸不得用於購置土地，因此房企在開發最初期需要通過其他管道籌集資金。

此外，房企的融資成本也在不斷增加。丁祖昱坦言，房企直接從銀行貸款融資也越來越難了，間接融資和信託難度也在不斷加大，現在房企能承受的短期融資成本已經達到10%，甚至是15%以上。中原地產研究中心統計數據顯示，2017年來房企發行的債券利率均在5%~6%以上，同年6月多宗融資的資金成本已經接近或超過7%。整體看，所有房企的融資成本相比2016年平均4%均有非常明顯的上行。

隨著境內融資收緊，境外融資成為2017年房企融資的關鍵詞，海外融資的步伐在繼續加快。中原地產研究中心統計數據顯示，2017年全年，房企境外融資合計388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。

丁祖昱表示，2018年房企對現金流管理和融資管理非常關鍵，這也是為什麽越來越多的房企通過股權融資，特別是境外的股權融資和境外發債來補充現金流。

資產證券化的想象太空

在樓市調控的大趨勢下，房企越來越關心資金鏈安全，但房企的融資管道並未完全被堵住，不少融資品種仍然受監管層鼓勵和支持。

然而在業內人士看來，房企融資“關上了一扇門，又打開了一扇窗”。從目前的趨勢來看，這扇窗就是房地產資產證券化，這將成為房企資金的重要來源。

上述業內人士指出，目前房地產從國家和銀行層面去杠杆，表外和非標融資受限，而資產證券化則是引入大量的民間資金，可以補上甚至超過被限制的資金。

去年以來，房地產資產證券化的大門已經打開，多個住房租賃資產、商業資產等通過CMBS、ABN、類REITs等形式，相繼實現了資產證券化，規模已近千億；在近期的業績會上，碧桂園、萬科、中國奧園、越秀地產等房企，均表達了希望發行類似產品的意願。

申萬巨集源研究報告指出，降低開發商杠杆是長期趨勢，未來預售製與開發貸門檻將有所提高，利用資產證券化融資能力的差異，將重塑房企的競爭格局。

在前述CFO看來，去杠杆導致的房企融資受限，只是銀行體系的表外資金受限，傳統的開發貸存量還在。而受限的資金會被證券化取代，大量的社會資金將會湧入。

“未來任何資產都可以證券化，商業、物流、購房尾款、保理等等；ABS、ABN、CMBS等等都可以做，資產方、負債方、權益方都可以切分去融資，形式很多。”上述人士強調，證券化吸引社會資金，未來也將受到規範的監督監管。原來可能沒有很多標準，現在要制定標準，保證投資人的利益。

申萬巨集源研究報告顯示，去年我國企業ABS發行總量為8098億元，其中房地產資產相關717億元，佔比8.9%；ABN發行總量為585億元，其中房地產資產相關158億，佔比27%。其中，房地產租賃成為證券化的主力。2017年是我國發展長租公寓的元年，各大房企及銀行進行了不同的租賃資產證券化創新嘗試。多項首次以長租公寓為標的的資產證券化產品紛紛出現，包括租金收益權ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產基金、按居貸以及信用貸。

截至今年2月，長租公寓市場已有8單資產證券化產品獲批，總融資規模451億元。其中不需要原始權益人出讓物業所有權的CMBS對於融資人而言，是一個非常好的降低融資成本、拉長融資期限的途徑。

除CMBS外，REITs作為政策最先鼓勵的方向發展也極其迅速。國泰君安報告認為，REITs最先有望從租賃運營端取得突破。

去年10月以來，新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、旭輝領寓類REITs等相繼獲批。2月13日，越秀地產租賃住房類REITs也獲深圳證券交易所審議通過。

2018年2月9日，深圳證券交易所發布《深圳證券交易所發展戰略規劃綱要（2018~2020年）》，明確指出要大力發展公募REITs，國內REITs格局或將迎來重大突破，資產證券化格局也將進一步發展。

同策研究院總監張巨集偉預測，房地產市場調控持續的基本面並未發生改變，2018年房企資金壓力會進一步增大。而實成屋地產資產證券化，擴大股權融資規模，降低杠杆比例將為市場注入新活力，滿足部分融資需求。

來源：21世紀經濟報導、每日經濟新聞，中房網綜合整理