在房價走平即虧錢的今天 下一步應該買入什麽

特約撰稿人 平川

如果房價如當下這般持續橫盤，僅從投資角度來講，持有房產實際是虧的。

以北京為例，平均租金收益率只有2%不到、而房貸成本則在5.5%左右，即炒房人持有房產每年會虧損掉房價總值的3.5%。當然，如果房價持續上漲，這點現金流損失算不得什麽，畢竟資產增值的部分足以覆蓋這點成本。

但問題在於，北京房價已經三年沒有上漲了。2016年三季度購房待漲的炒房人，實際已經虧掉了房價總值的10%左右。他們所期待的、再次放水刺激房地產已經落空，而且無論從能力還是意願來看，上峰未來繼續刺激房地產的可能性不大。

當然，如果著眼於足夠長的時間，這裡一定不是北京房價的最高點；可這個足夠長的時間會有多長，架著杠杆炒房人能否堅持到那一天？

事實上，過去十年買房是最好的投資。但需要明白的是，買房所賺的並不是租金、而是房價上漲所帶來的資本利得。如同股市一般，這個資本利得實際上是由貨幣衝刷而獲得，只是房地產的周期遠長於股市，讓這個上漲周期持續了很久，可這並不代表沒有結束的那天。

之前各種唱空樓市的聲音，有一個常用的依據，即相對於歐美等發達國家的樓市，國內房產的租金回報率過低 —— 但這其實和股票的市盈率一樣，高成長的公司被給予高市盈率其實是沒有問題的，高成長可以消化高估值 —— 過去十年的中國房產就像高估值的股票，而歐美等發達國家樓市的低估值，則是源於其已經度過高速發展時期所致。用高速發展情況之下的估值，對比成熟穩健發展之下的估值，無異於緣木求魚。

但是，隨著當下的經濟降速和進入新常態，我們的高速成長階段恐怕也已經正在過去，那麽樓市也就必然會經歷一個均值回歸的過程。也許未來三到年，以北上深為龍頭的一線城市房價都會震蕩橫盤。

在房價走平即虧錢的今天，資本下一步將會如何抉擇？大抵上，投資人由於無法再通過資本利得的方式輕易獲利，所以被迫越來越重視現金流，放在樓市來說就是租金回報率。那麽，未來極有可能發生房價整體橫盤甚至微跌，但租金逐漸抬升的情況。然後樓市逐漸失去短期炒作的價值。

不僅是樓市，如果放在更廣闊的視野來看，當下我們正處於一個大時代的轉折。

過去十年樓市飛漲，既是經濟高速增長、又是貨幣快速擴張；在這種背景之下，從普通人到上市公司，均把手中現金置換成資產，以避免其購買力被貨幣增發所侵蝕。這讓資產價格不斷膨脹，並造成從個人到公司一個全體加杠杆的過程，並帶來了嚴重的債務問題。

當這個過程無以為繼並發生逆轉，你會發現資產帶來的現金流已經無法覆蓋利息、貨幣增速降至個位數、很多公司被債務壓垮……結果就是大家紛紛開始變賣資產來緩解現金流困境，從而對資產增值造成壓力。

這個時候，投資者也會被迫清醒而理性，更加重視現金流，以及資產回報率。

以具有前瞻性的二級市場為例：最近一年漲勢最為凶猛，也是整個二級市場龍頭的就是貴州茅台（600519.SH）了，不但創下歷史新高、而且股價超過千元位列A股首位。貴州茅台已經儼然成了類似於房地產一般的A股新信仰，無論出什麽利好最終都是利好茅台酒。

資金追捧貴州茅台，背後的邏輯是現金流以及股息回報。

貴州茅台今年的分紅情況是，每10股派息145.39元稅前。以6月收盤價984元來計，其股息回報率為：145.39元 ÷9840元= 1.48%，好像還不如銀行定存。但若在去年10月的低點500元買入並持有至今，其股息回報率為：145.39元 ÷5000元= 2.91%，已經超過了一年期定存。

如果在5年前1月低點52元買入並持有至今，則股息回報率為：145.39元 ÷520元= 27.96%，這個收益率沒有任何理財產品可以達到。如果再考慮到資本利得，整體收益更為驚人。

如果在2008年最低點5.08元買入並持有至今，則股息回報率為：145.39元 ÷50.8元= 286.20%，簡直驚為天人。

考慮到貴州茅台在如此體量之下，還可以兩位數的高速增長，所以未來業績和分紅都會有比較可靠的保障，而股價也會因此而獲得保障。所以，其獲得資金追捧，股價持續上漲。

如果說貴州茅台持續而穩定的現金流，建立在高增值基礎之上，那麽幾年前還普遍不被重視的、沒有概念和成長性公共事業類股票，這兩年也紛紛崛起。

比如長江電力（600900.SH），最近五年上漲了將近10倍。可截至今年中報，營收僅增長6.00%，淨利潤僅增長0.59%，基本已經喪失了成長性。但是，電力的需求彈性是非常小的，無論經濟增速如何，社會總體用電量是存在一個下限的 —— 更為重要的是，電力是可以帶來大量現金流收入的，而且分紅可觀。

長江電力今年的分紅是10派6.8元含稅，以6月收盤價17.22元來計，其股息回報率為：6.8元 ÷172.2元= 3.95%，已經接近當下市場一些高回報率風險又相對較小的理財產品了。

如果在三年前2月的低點7.87元買入，則股息回報率為：6.8元 ÷78.7元= 8.64%，這個股息率不但超過當下絕大部分理財產品，而且在安全性上可以說有絕對意義上的保障。

鑒於長江電力業務的穩定性，即使沒有太大的成長性，其股息回報率也只會隨著時間的推移而不斷提升。按照當下的增長線性計算，也許再過10年，股息率可以超過25%—— 即你在十年前投入的100萬元，十年之後可以每年至少給你帶來25萬的股息回報。

長江電力過去5年的上漲，表面資本早就開始對有持續穩定現金流的上市公司更感興趣；這個轉變也暗含了一個假設，就是經濟高速增長期已經過去，未來短時間之內賺大錢的可能性在不斷降低，而且錢會越來越難賺。此外，從全球範圍內來看，利率不斷下滑並趨近於零，也恐怕是不可逆的趨勢；低利率則意味著低回報率。

所以在這種情況下，目前看不高、但有著非常穩健的回報率的資產，未來必將成為香餑餑。資產當下的追捧，實際則是在為未來布局。

在房價走平即虧錢的今天，下一步應該買入什麽？當然是可以提供穩健股息回報率的資產。

如果你能夠放下心浮氣躁與一夜暴富的心態，以固定收益率的理財產品去看待當下A股市場的很多標的，就會發現很多真正的投資機會。很多人習慣了高增長和暴富，看不上5%的年化回報率；但如果對比房產或者其他佔用大量現金流，並以資本利得為盈利取向的資產，他們會慢慢發現這個回報率會有多麽珍貴。

【本文系騰訊財經獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。】