作者 | 格隆匯·一葦渡江
數據支持 | 勾股大數據
領展房產基金是第一家在香港證券交易所上市的房地產投資信託基金。2005年11月上市，發行價10.3港元，上市11年來累計分紅13.9801港元。過去十年，領展的股價上漲了近10倍，年平均漲幅超過了50%。是香港上市的REITs之中的王者。
1
初識REIT
那麽什麽是REIT呢？房地產投資信託基金（REIT）是一種類似於封閉式的共同基金，但投資的標的物是不動產的投資工具。也就是說通過發行股票籌資進行多元化投資，將物業投資收入以派息的方式分配給股東。房地產投資信託基金的定義包括須滿足每年向基金持有者派發不低於90%的應繳稅收入，而且這類型基金的稅率較低，因此能夠為基金持有者帶來穩定的股息收入。
用通俗一點的語言解釋就是房地產基金通過投資一些優質，核心的商業地產，住宅，以收取租金的方式，或者等到物業資產升值後，再買入性價比更高的核心物業。然後把這部分收入通過分紅派息的方式反饋給投資人。
所以REITs具有較強的防禦性，分紅率高，既有股權的性質又有債權的特點，非常適合長期持有。
2005年上市的領展房產基金當時估值只有222億港元，目前市值是2038億元，同時也是恆生指數成分股。公司的物業主要位於香港，以購物中心和商場為主，同時有部分停車場物業收租。公司在香港有將近180個商業中心，大多數都在地鐵站和公交樞紐附近，領展旗下的物業滿足了超過50%的香港人的生活需求。
截止到2016年3月31日為止，領展物業在香港的租用率達到了96%以上，續租租金調整率為25.9%，零售租金每年保持了6.7%的增長。
近幾年，領展也在向內地的一線城市拓展業務，在北京，上海，廣州現有3百萬平方尺的零售和辦公室面積。
2
股價上漲背後的真面目
查看領展房產基金歷年的年報可以得知，公司股價長期上漲的驅動因素主要來源於三個方面：一是租金上漲；二是交易物業（做到低買高賣，把手中持有的高價物業資產賣出，買入收益率高的物業。）三是連年攀升的股息率。
先說租金上漲直接帶來的業績增長。那又是什麽原因推動了租金上漲呢？
在分析物價，租金上漲的同時，就需要考慮到宏觀經濟的影響。香港經濟環境對領展的發展有著非常重要的影響。領展的絕大部分物業為零售場所和停車場，主要服務於租戶和附近的住戶。因此，領展的盈利和附近住戶的購買力和消費力緊密相關。
根據香港特別行政區政府統計處發布的最新勞動力數據，經季節性調整的失率從2017年第三季度的 3.0%下降至 2017 年第四季度的 2.9%，然而就業不足率在這兩個時間段內維持不變，均在 1.1%。這是第一次此數字在這二十年內低於 3.0%水準。
除了失業率因素以外，居民工資水準也是另外一個誘因。香港雇員的工資水準在過去十年內總體有所上升，與此同時，總勞動力數量也有所上升。
在香港，公屋居民的消費升級，在某種程度上，可以與在中國非核心城市周邊的情況相比較。富裕的子女通常可以為他們住在公屋區域的長輩提供支持，使得領展的商場業務更興旺。
景氣的宏觀經濟環境，失業率也維持在地位，同時通脹率水準也不是讓人很擔憂，再加上基層民眾購買力的提升為領展的業務，租金上漲提供了重要的保障。
再看公司交易物業的水準，如何做到低買高賣，從而保證持有資產的良性循環。
領展自上市以來，一共完成了 59 個資產提升計劃項目，預計每年的資本支出大約為港幣 8 億。最近領展有一個非常大的一籃子零售和停車位出售，總價為港幣 230 億元。這些被出售的物業平均實際回報率為 2.85%，比市場上最近出售的辦公大樓和商鋪要高。
可以看出，被出售的物業在領展的物業組合裡毛利潤率和回報率是相對較低的。通過出售這些增長空間比較乏力的物業資產而去投資回報率更高的資產，保證了公司的增長活力和股東利益的最大化。
領展在香港目前有160項物業，在中國大陸目前有3項物業，主要是商場和辦公大樓，包括北京歐美匯、上海的企業天地1號及2號，以及2017年收購的廣州西城都薈廣場。最近收購過來的一線城市的核心物業，通過96%租用率就可以證明資產的優質性。
最後說說股息率。作為房產股權基金，業績連年的持續增長保證了每年分紅的連續攀升。通過研究過去10年美國國債和領展房產基金息率的走勢可以看出，領展股息率遠高於美國國債收益率。而且領展的股息率還在保持增長趨勢。
（左圖是: 領展息率和 10 年美國國債息率的走勢。右圖是：領展息率與 10 年美國國債息率息差）
3
領展管理層為何眼光獨到？
在此期間，領展一共出售了45個物業，共計收入是349.6億港元。出售租金率下滑，增長空間乏力的物業之後，買入投資回報率更高的物業資產，而且還能長期如此，那麽這家房產投資基金公司是如何做到的呢？重點在於公司高效的人才培養機制。
與其他公司不同的是，領展擴大了人才篩選範圍，聘請來自不同行業，專業背景，和工作經驗的管理人員。對於一般員工也持續加大培養力度，保持循序漸進。這樣確保了團隊的每一位成員都了解公司對其現任職務的要求，以及了解應該培養哪些能力來配合公司未來的持續發展。
回顧公司的整個發展軌跡，自成立至今，領展已經有將近900人的員工團隊。從董事，高級管理人員再到資產管理團隊公司都會對其進行一系列的物業資產管理培訓。培訓內容不但包括商業建模，城市規劃，估值，建築設計；以及很多資產管理等方面商業知識。大力度的資源投入到員工培養上，不僅能防止人才大幅流失，而且保障了公司業績的持續增長。
在宏觀經濟不景氣，金融去杠杆的背景下。股市經過年初的強力反彈之後，第二季度沒能延續一季度的火熱行情，再次上演了大幅震蕩，調整的殺估值風波。聰明的資金都有避險的需求，於是紛紛買入可轉債，債券型基金等一些到期還本付息的固定收益率產品。像（REIT）房地產投資信託基金這種類型的投資標的：既有業績增長帶來的股價上漲，又有超高的股息率確保了基本的收益率。同時在市場大跌時跌的很少，大漲時跟漲，擁有極強的防禦性。自然就成了聰明資金追求的“白雪公主”。
參考公司過往十年平均市盈率水準，PE基本在3.2到9.4之間徘徊。從2009年到2019年的平均市盈率大概在5.2左右，而領展當前市盈率為4.6低於歷史平均水準。因此只要公司業績保持穩定，並且能夠實現一定幅度的增長來維持股息派送，就目前階段而言還是值得開倉買入的。
即便股票市場出現大幅調整的現象，但是領展擁有能力卓越的管理層，能使手上持有的資產一直保持活力——高於一般收益，以及每年保持增長的股息率。這些才是公司未來發展的幾大看點，也是支撐公司股價長期上漲的動力。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室