被抵押二手房可轉讓 購買需規避風險

在自己奮鬥的城市，用理想的價格去購買一套心儀的房產，應該是時下很多人的共同想法。面對居高不下的新建建案售價，很多剛需人群將目光轉向二手房市場。

“前幾天看中了一套二手房，但是房屋目前處於抵押狀態，我擔心在這樣的情況下購買這套房產會存在風險。”馬軍（化名）告訴證券時報記者，現在非常想了解購買抵押房是否真的有風險？在購買二手房時，如何才能知道房屋是否處於抵押狀態？

被抵押的二手房

馬軍於1986年出生於黑龍江省，大學畢業後來到相鄰的吉林省工作。

為了讓自己在工作的城市擁有歸屬感，更為解決婚姻大事，馬軍打算在長春（建案）市購買一套住房。馬軍利用周末時間跑了多家售樓處後，頗有些灰心喪氣的感覺。“今年年初以來，長春的新建建案價格不斷上漲，很多小區的房價都已經在萬元左右，並不是自己一個打工族所能承受的。”馬軍說。

面對那些房價高不可及的新建建案，馬軍開始將目光轉移至二手房。在自己工作部門附近，馬軍發現了一個入住時間為2010年的小區。“這個小區二手房的平均價格在7000元左右，裡面有不少50、60平方米的戶型可供選擇。最為重要的是，這個小區二手房的產權都已經超過5年，一旦購買可以省去不少的稅費。”馬軍向證券時報記者介紹。

幾天前，馬軍從房產中介處了解到，該小區的一個房主正在急於出售房產，售價較同類型的房屋要便宜幾萬元。經過中介的牽線搭橋，馬軍很快就與該房主見面了。這位房主向馬軍介紹，自己是一位私營業主，因為公司周轉出現了困難，所以才會低價出售房產。這套房屋目前處於抵押狀態，自己在在拿到馬軍的購房款之後，將會第一時間去辦理解除抵押的手續。

“說句心裡話，這套二手房的售價真的是讓我心動。現在之所以猶豫著沒有簽訂買賣合約，主要是因為這套房子目前處於抵押狀態。房主要拿到我的購房款後才去辦理解除抵押的手續，我擔心會存在風險。”馬軍說，希望有專業的律師能夠從法律的角度幫忙分析一下，購買這種抵押房是否有風險？另外，在購買二手房時，自己如何能夠在房主不介紹的情況下，了解房屋是否處於抵押狀態。

律師：抵押房地產

可以轉讓或者出租

據廣東奔犇律師事務所的劉國華律師介紹，房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。目前多地房價高企，動輒以百萬甚至千萬為部門，房主因為無力或者不願一次性付款或者生意需要等各種因素，在房屋抵押給個人或者銀行等用以借款，二手房處於抵押狀態並不罕見。

劉國華律師說，馬軍可以到有關部門查詢相關檔案。房產部門的房產檔案可以查詢到房屋是否處於抵押狀態。當然，也有可能存在業主正在銀行辦理抵押手續，但資料尚未送達房管部門而導致查詢結果不準確。另外，馬軍可以查看房屋的不動產權證原件的“他項權”欄目，看房屋是否處於抵押狀態。由於各地情況千差萬別，馬軍可以結合多種方式查詢房屋是否處於抵押狀態。穩妥起見，馬軍可以在買賣合約中與賣家約定，如因房屋抵押導致房產無法正常過戶的解決方式。

據悉，根據《城市房地產抵押管理辦法》第37條的規定，經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。《最高人民法院關於適用若乾問題的解釋》(以下簡稱《擔保法解釋》第六十七條規定：抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或告知受讓人的，如抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權，取得抵押物所有權的受讓人可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。

所以，對於抵押人和受讓人馬軍之間所簽轉讓合約的效力，如抵押人在轉讓時告知了馬軍房屋抵押的情況，或者馬軍對房屋抵押情況是明知的，仍然簽訂轉讓合約的，轉讓合約在雙方之間是有效的。如抵押人未告知馬軍抵押情況，馬軍在簽約時的確不知道房屋有抵押的，抵押人存在欺詐行為，轉讓合約因此成為可撤銷合約，馬軍享有撤銷權。

“但如果馬軍自知道受欺詐之日起一年內不請求行使撤銷權的，撤銷權消滅，轉讓合約在雙方之間具有法律約束力。”劉國華律師提醒。

如何規避抵押房風險？

任何投資都有風險，抵押房或者非抵押房也不例外。相對於非抵押房，抵押房多出的一個風險是，如果賣家在向銀行等抵押權人在還貸等方面出現問題，抵押權人可能會依法行使抵押權，最後通過拍賣房屋來還貸。

對此，劉國華律師建議馬軍可以嘗試進行預告登記。根據《物權法》第二十條的規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協定，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。預告登記可以保護買受人的利益，由於各地政策等規定區別較大，馬軍可以向當地房管部門谘詢。如果當地有相關規定，馬軍可在合約簽訂後，向當地登記機構申請預告登記。

另外，還應該在房屋買賣合約中明確約定雙方的權利義務、違約責任等。馬軍可與房東確定合約的具體內容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續、買賣合約備案過戶、戶口遷出、違約責任、稅費承擔等等。

為保障資金安全，馬軍可考慮付款進度與房屋買賣進程結合在一起進行：如將定金約定為首期款的一部分；賣方交房之時支付首期款；明確交房後房屋滅失風險的承擔問題；要求賣方盡快解除對房屋轉讓的權利限制（如抵押）；到房管部門辦理買賣合約登記及過戶手續之時支付二期款；尾款在產權證變更到買方名下，且賣方完成附隨義務（如繳清應付稅費等）後支付等。

“尤為重要的是，每項主要義務均應有違約責任一一對應，而違約責任承擔方式盡量明確約定具體的違約金金額。當然，由於房屋買賣較為重要且專業性較強，馬軍可以聘請專業律師等專業人員予以協助。”劉國華律師表示。