銷售率不足4成 限房價項目壓力大

銷售率不足4成 限房價項目壓力大

機構認為，價格、供應、位置等複雜因素造成庫存較高，明年形勢或將更加嚴峻

與加快入市供應出現井噴不同的是，北京限房價項目銷售存在巨大壓力。根據中原地產研究中心統計數據，截至9月11日，北京合計有16個限房價項目取得18期預售證，合計提供9038套房源，合計建築規劃面積93.5萬平方米(另外還有超過30萬平方米車位等配套)。按照真實銷售情況，平均去化不足4成(包括未及時網簽的數量)。在業內人士看來，價格、產品、供應等多方面複雜因素造成了限房價項目市場庫存較高、去化壓力較大。

實際網簽銷售率僅12%

中原地產研究中心統計數據顯示，從網簽數據來看，因部分項目剛剛取得預售證，只有8個項目有網簽數據，合計網簽只有1089套，據此計算，實現網簽銷售率只有12%。

據記者觀察，這8個項目分別是熙悅林語、瑞悅府、萬和斐麗、華潤理想國、瀛海府、旭輝城等，去化最多的是瀛海府一期，基本售完。而部分項目網簽去化率較低，在個位數。

網簽數據顯示限房價項目去化率較低，除了跟網簽數據滯後有關係外，合碩機構首席分析師郭毅認為，已經不能按照常規建案的去化比例來判斷限房價項目的銷售情況了，按照實際入市的套數來看，限房價項目單批次推出的房源量較大，普遍在三四百套、五六百套，而之前的建案，單批次入市房源數量少的是幾十套，多的也就上百套。按照比例來算，不是特別客觀，如果按照套數計算，去化還可以。

根據中原地產統計數據顯示，已經入市的16個限房價項目，除了個別項目入市房源在幾十套外，大部分項目都在200套以上，多則超過800套。以華潤理想國為例，公開資料顯示，7月15日共有12棟住宅875套房源取得預售證，7月18日，全部取證房源開盤銷售，截至9月12日，共有約283套房源辦理預訂或網上聯機備案。

另外記者發現，部分限房價項目在一次取證後，只有部分樓棟開盤銷售，如果以此計算整個網簽銷售去化率，也並不客觀。以首批入市的限房價項目旭輝城為例，共有9棟住宅754套房源取得預售證，但是進入預售的只有3棟樓，共計270套，截至9月12日，共有73套房源辦理預訂或網上聯機備案。

即便存在諸多客觀因素，也難掩限房價項目去化存在高壓的現狀，中原地產統計數據顯示，按照真實的銷售情況，上述入市的16個限房價項目平均去化率不足4成(包括未及時網簽的數量)。

多種因素造成去化高壓

在合碩機構首席分析師郭毅看來，價格、產品、供應等多方面複雜因素造成了限房價項目去化壓力較大的現狀。

郭毅表示，首先是北京限房價項目整體供應量龐大，已經成交的60多宗限房價項目地塊，總的規劃建築面積在550萬平方米左右，能開發的房源數量超過6萬套，但是北京新房市場一年的去化量在兩三萬套的水準，這樣的大規模上市，特別是下半年集中上市，對整個市場來說，將形成嚴峻的去化壓力。

目前，區域內限房價項目集中供應。據記者觀察，目前已經入市的限房價項目多分布在亦莊及瀛海、黃村、未來科學城、孫河、房山等區域。

作為限房價項目的供應大區，大興的項目多達十餘個，主要分布在亦莊板塊、舊宮板塊、瀛海板塊、黃村板塊，而前三個板塊距離較近，區域內不僅布局有瀛海府，還有萬和斐麗、禧瑞天著、熙悅林語、和悅華錦等項目，很容易成為競品。黃村板塊布局有頤璟萬和、金悅府、金地悅風華、招商局和永同昌的限房價項目等等。

中原地產首席分析師張大偉表示，不可避免地，大部分限房價項目都要求非常快的回款速度。所以如果扎堆入市，區域內突然多了幾千套房源，這種情況下，銷售壓力將會非常大。

“另外，單個項目供應量很大，一個項目一兩千的貨量，如果一個區域內有兩三個限房價項目，就足以覆蓋掉這個區域一年的購房需求，但這幾個項目是不可能把整個區域的購房需求都帶到自己項目來的，這必然造成去化難度的上升。”

目前，購房者決策周期加長。郭毅表示，限房價項目被限定了售價，且陸續會有類似項目入市，購房者選擇余地增大，沒有必要著急在當下買房，可以相對輕鬆地做出自己的購房時間選擇與決策。決策周期的加長，也不利於限房價項目的去化。

此外，項目產品的同質化嚴重。受70/90政策限定，大部分限房價項目70%的產品需要做成90平方米以下的中小戶型。“90平方米以下的產品很難做出花樣，無非是南北通透或者是純南向戶型，抑或是一個衛生間或兩個衛生間的區別，僅此而已，沒有本質的區別，對於購房者來說，在選擇上也會無從下手。”郭毅說。

明年市場或更嚴峻

限房價項目對於北京新房市場銷售提振明顯。根據中原地產統計數據顯示，今年上半年，北京新房銷售月均在1000-2000套，而自從限房價項目入市以來，7月北京市的商品住宅成交達到了2048套，8月超過3000套，呈上升趨勢。

即便如此，也難掩限房價項目去化壓力增大的事實。自2016年底按照“限房價、競地價”的方式出讓土地後，目前北京已經有超過60個限房價項目存在，而入市的16個項目，佔比不過三分之一，如果今年下半年北京住宅土地繼續開閘放量，市場將遭遇巨大壓力。

郭毅表示，“今年只是一個相對艱難的開始，明年市場會面臨更加嚴峻的局面。”

高壓之下，政策是否有微調的可能？諸如“限房價、競地價”的出讓方式微調，或者是改變土地供應結構，增加純住宅用地的供應，在郭毅看來，“可能性不大。”也有業內人士表示，“時間是最好的解藥，沒有更好的辦法。”