最近很多人都在關心房貸利率的問題：
原因其實很簡單，又降準了，但事實真相是如何？偉哥簡單的總結一下10點常識：
1：降準執行是2019年1月15日與1月25日，還沒有執行。
1月4日下午5點20分，中國人民銀行宣布：下調金融機構存款準備金率1個百分點。2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。此次降準將釋放資金約1.5兆元，加上即將開展的定向中期借貸便利操作和普惠金融定向降準動態考核所釋放的資金，再考慮今年一季度到期的中期借貸便利不再續做的因素後，淨釋放長期資金約8000億元。
很多人太急了，很多城市的確出現了過去不能做貸款的，現在逐漸回歸到了市場平均利率。但這不是最近的情況，2018年下半年來，房貸利率一直在平穩走向寬鬆。
2：最近的房貸利率沒明顯變化
北京最近半年房貸一直是基準上浮10%，沒有變化，沒有發現哪家銀行可以無條件做到10%上浮之下。當然未來是不是會有不好說。
3：房貸利率以國有銀行為主
當下房貸利率主要是國有銀行為主，股份製銀行貸款難度大，利率高，基本O市場份額。個別一線城市的外資行也有一定的市場份額。但從全國看，地方城市的房貸利率以國有為主。
4：全國房貸利率差距巨大
全國各地利率不均衡，最低的上海首套房主流在95折，北京等城市在上浮10%，其他部分三線城市上浮20%。全國不存在一個平均利率。很多機構的利率平均數值誤導市場。
5：媒體報導的平均房貸利率數據是明顯錯誤的
個別機構的統計數據有非常明顯的錯誤，統計辦法非常原始，將所有銀行的數據相加除以銀行的品牌數量，而不是加權平均。這種情況下，很多股份製銀行的房貸業務本來接近於零，上漲或者回歸到正常的利率毫無意義。
6：各地公積金政策在收緊
從全國看，特別是一二線城市，房貸明顯萎縮，這也是能夠出現部分城市房價漲幅放緩，市場平穩的最主要原因。
最近商業貸款雖然有寬鬆跡象，但從全國看，大部分城市的公積金政策都在收緊，特別是北京等典型城市，公積金政策的收緊是出現2018年四季度房價明顯下調的最重要原因。
長沙：職工申請住房公積金貸款繳存年限由“6個月以上”調整為“12個月以上”；
汕頭：僅限在住房公積金繳存地或戶籍所在地購房提取，且租房提取額度縮減50%；
石家莊：停止辦理商貸轉公積金；
安康市規定，自2019年1月1日起全面停止裝修貸款，凡使用過2次（含2次）以上公積金貸款的繳存職工，不得再次申請公積金貸款。
7：首套房貸利率提高 是銀行趁火打劫剛需！
歷史上從來沒有把剛需定義為投機者：
所有中國房地產的所有亂象，其實都來源與錯配的金融！
首套房購房者，每貸款100萬，過去30年期85折月供只要4872元，而目前在25年期1.1倍月供達到了6075元。
月供每個月增加1200元：按照一套剛需物業總價400萬計算，剛需購房者如果貸款200萬，那麽每個月月供需要增加超過2400元。
從樓市調控角度看，銀行針對剛需提高利率，屬於趁火打劫。調控政策是抑製投資與投機，但現在銀行明顯在抑製剛需。
8：中國最暴利行業就是銀行
淨利息收益率：鋼彈2.66%，而計息負債付息率只有2.12%。非常可怕的數據，也就是說，實際銀行吸儲的成本只有2.12%。
A股26家上市銀行中，佔據了全社會大部分的利潤。
9：剛需最可憐
房價下調了，而銀行利率上漲了，對於剛需來說，買房的成本一直沒變。
10：房價走勢主要不看利率，看首套房的資格認定
房貸利率對市場的影響只有量變到質變的指標意義，而對市場來說，最核心的不是杠杆資金的價格，而是杠杆容易程度。
2018年房地產市場最核心關鍵的政策是認房又認貸的限貸政策。這個政策如果不動搖，其他鬆綁政策對市場影響非常微弱。特別是一二線核心城市。
最近少數城市的利率波動，對市場來說，並未動搖市場平均執行利率，從不能執行市場平均利率到能執行，這不算鬆綁。核心要看春節後的資金寬鬆情況。
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