碧桂園單月賣近800億 房企半年成績單百強內也大分化

　　碧桂園單月賣近800億，房企半年“成績單”百強內也大分化

　　文\潘永堂

　　來源：地產總裁內參

　　今天，百強壓力榜又出來了，看看濃縮的30強吧！

來源 億翰智庫

　　1，30強最後一位遠洋地產430億，第一碧桂園則是4124億，差不多是10倍左右的差距。

　　通俗的說，就是1個行業老大，大約等於10個30強房企，而100強是68億，那就差得遠了，顯然現在不是百強與非百強的差距大，而是30強內部，也是天然之別。

　　目前預計2018年全年破千億預計30家，目前從半年業績來看，的確30家左右是大概率事件。想一想，去年這個數字是17家，而之前才11家，2015年是7家。未來千億，只是房企晉級一個“小門檻”，是入場券，你看僅僅半年，2018年半年破千億都有7家了。

　　因為當這個行業2018年出現兆時，你的1000億，其實也沒什麽！

　　2，碧桂園6月又拉風了，單月銷售接近800億，太厲害了。5月是770億。

　　半年來講碧桂園4124億，考慮到下半年貨值一般較多，碧桂園全年破8000億的節奏看來是大概率事件。當然坊間傳聞的碧桂園2018年破兆也不是無可能，但對外公布未必破兆，因為畢竟是民營企業，而且拉開老大老二太遠，估計實際公布數據會低一些。

　　3，TOP10很有驚喜的黑馬是新城控股，這家房企在行業內非常低調，但卻業績爆發力很是厲害，1~5月老潘記得是672億，位居行業TOP10，而半年之後一下躍居TOP8。據說新城發展的高管曾經提出新城控股要進軍TOP10，爭取進入前5。這家企業老潘上周曾經走進新城控股，專訪歐陽總大半天，後續會有長文解讀新城之變。

　　4，前4強上半年已經完成共計1.2兆，考慮到地產貨值大多60%到70%都在下半場，因此預計前4強在2018年全年度達到3兆，是有可能的。如果2018年按照13兆計算，那麽4強就是佔據全行業3\13=23%。如此以來，行業集中度已經非常恐怖。

　　5，今年之變是萬科已經5月、6月都是老三，一個擔心是萬科成為老四，老五，但對這一點，鬱亮今天股東會最新表示，萬科未來還是地產公司嗎？不應該是了吧，如果是也會慘淡經營。現在琢磨著要把城市公司的名字地產去掉，這樣更符合萬科未來的定位。

　　而且他進一步表示，沒有辦法明確告訴股東10年後各個業務佔比是多少，但萬科的定位一定是“美好生活服務商”。但去年來看萬科的非住宅地產收入是27億，顯然，從收入結構來看，萬科轉型成功還任重而道遠。

　　6，都說做老大壓力大，恆大5月、6月依舊是老二，當老二壓力要小很多，2018年的恆大，可能最關係的不是規模數字，而是一則是效益改良，二則是等待回A，但回A事件一拖再拖，但在住宅模塊上，恆大2018年早已去了杠杆，降了負債，還了永續債後，企業進入低成本，低負債，低杠杆和高周轉的三低一高成長中，顯然從經營上來講，恆大高速發展後在住宅已經設定了新的安全防線。

　　而另一方面，恆大25日控股FF美國新能源汽車，打響了進軍高科技產業的第一槍。未來恆大走向何方？許家印給出了恆大的戰略路徑圖：恆大的多元化大藍圖確立了，逐步形成以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，高科技為龍頭的產業格局。

　　7，融創，前3年實現了2個100%的翻倍增長，這是高位翻倍漲，與當年碧桂園也是如此。3600多億後，2018年融創對外公布鎖定4500億，目前把你那1900多億，完成42%。也算正常進度。據說融創預計2018年突破5000億、6000億，畢竟手中有貨，就看自己可以適當掌握業績總“開關”了。

　　但與其他開發商不一樣的是，融創手握位居行業第三位的2.18億，整體貨值約3兆元，更重要的是其土地平均成本僅僅只有4728元人民幣，顯然，融創有貨不怕，而且未來利潤問題會得到巨大改善。

　　關於融創現金流問題，其一，融創買地支出在2017年已達到峰值，2018年一季度買地支出僅為70多億元，買地速度放緩，自然可以理解，是因為2017年已經是大地主了。其二，目前海量土地儲備，可售資源將支持公司未來5年的銷售增長，因此，融創的流動性十分充裕，公司大量在售現金足以覆蓋2018年各項費用支出。

　　8，老9龍湖地產這半年完成了937億，似乎妥妥的2020年突破2000億。本身而言，2018年衝2000億元，並努力在2020年突破3000億元，同時龍湖希望2020年實現經營型業務收入超150億元的願景；面向未來，這家企業希望自己成為地產傳統行業的未來企業，即成為一家客戶為導向，技術驅動的公司，能夠有品質的增長，實現跨越周期，多維布局，邁向可持續的未來。

　　面對未來，這家企業追求目標非常清晰：其一、住宅繼續做大，穩居TOP10；其二、商業地產提升回報率，2020年實現50家天街，60億租金，進入商業全國前3。其三、長租公寓今年開業5萬間，未來做到行業前三；其四、龍湖物業走向市場化，連續9年服務滿意度超90%，未來龍湖物業規模能夠保持前十。

　　說個實在話，龍湖今天和未來，從藍圖和願景來看，如果都做到了，也是挺漂亮的公司！

　　10，未來10強榜？誰會新進入，誰會掉下去？

　　目前看來，如果公平競爭，民營房企還是會逐漸增速大於央企國企，這不是能力決定的，而是機制、體制決定的。

　　考慮到國企在機制、體制、流程太慢以及保守文化、缺乏民營老闆的激情衝勁，最終不排除一些央企國企會在排名上有所下降。

　　而另一方面，機制更靈活，激勵更猛烈，文化更有張力和自由度的民營房企，會更有衝勁，狼性和進取力，加上這些民營企業大多經歷20年或至少10年的歷練，尤其是這幾年政策調控，競爭加劇，市場難做的格局下歷練，中國的大型民營房企對於外部戰略、內部執行力、經營風險、職業經理人團隊都越來越成熟，幹練。

　　11，目前來看，2018年房企老闆最關心的就是找錢找錢找錢、挖人挖人挖人、買地買地買地。

　　而面向未來，特別是10強開發商對於未來

　　其一，都在轉型加速，都想摘掉地產的帽子，公司更名越來越多，10強房企大多都3航道、4航道、5航道的業務了；

　　其二，地產住宅主業都是普遍看好，都相信至少還有5年到10年黃金歲月，當然未來5到10年只是大企業的黃金年代、中小房企就別做春秋夢了；

　　其三，守正出奇，非主航道業務，雖然個個都是巨大藍海，比如養老地產，文旅小鎮、商業地產，公寓行業、存量改造……但目前來看，在非住宅業務做得出色的並不太多，更多是在探索盈利模式，前期試水投入沉澱階段。

　　凌晨了，下次有空再聊！

責任編輯：劉萬裡 SF014