隨著傳統住宅與商業地產整體存量過剩、市場競爭激烈，產業地產以其低風險、高回報的特點成為近些年來大房企投資轉型的風向。然而，目前能真正通過產業園區打造而實現轉型更新的房企並不多。
日前，長三角產業創新中心、長三角城鎮智慧化研究聯合實驗室、上海交通大學中國城市治理研究院張江長三角科技城實踐基地等機構在張江長三角科技城展示中心揭牌成立。中國工經聯執行副會長兼秘書長、國家製造強國建設戰略谘詢委員會委員熊夢表示，在長三角一體化的發展戰略下，通過產業上下遊協同發展、產學研用的協同創新以及產業園區的轉型更新，可以探索建設智庫、聯盟、展會、基金與園區五位一體的產業協同模式。
張江長三角科技城作為嘉興發展產業經濟的三大平台之一，跨越上海金山區與浙江嘉興平湖，由“張江平湖科技園”、“張江楓涇科技園”組成，佔地87平方公里。據悉，碧桂園（2007.HK）是主導開發張江長三角科技城的開發商，其土地成本僅為上海市區的1/10，所有物業均由碧桂園代建。
相比碧桂園，萬科在杭州的產業地產實踐有所不同。杭州是萬科“城鄉建設與生活服務商”戰略實踐的重點城市之一。據悉，目前萬科在杭州有3/4的業務不是在做開發建設，而是在做各類空間運營，尤其在產辦領域，其正在規劃運營9個3萬到40萬方的綜合類項目。
對此，同策谘詢研究院首席分析師張巨集偉指出，有了產業載體，房企可以通過培育市場，做長期戰略轉型，但並非每個企業都能成功。
房企瞄上產城融合
據透露，在平湖此前開發的國家級開發區裡，已經引入汽車零組件，生物技術、食品等產業，張江長三角科技城則是全國首個跨省市合作的園區。2018年7月12日，嘉興市和金山區兩地三方共同簽訂深化合作協定，加快推進張江長三角科技城。
據碧桂園副總裁、滬蘇區域總裁謝金雄透露，碧桂園將張江長三角科技城作為在長三角地區的重要戰略布局，著力創新和實踐其產城融合發展體系。
與碧桂園類似，萬科上海在2018年拿下張家港一個大型工業園區開發項目。但萬科杭州的產城融合模式更傾向於與城市發展結合。
萬科杭州提出產城融合的趨勢是“聚焦運營”。經過幾年的實踐，萬科杭州在空間運營方面總結出了一整套完整的體系，針對政府、企業、商戶、使用者四類，打造了不同的服務平台和標準。
以運河萬科中心為例，該項目在規劃之初就立足於現有產業基礎，強化汽車互聯網產業這一核心，重點發展汽車電商、汽車共享出行、汽車金融和汽車後市場四大產業，搭建汽車互聯網服務平台、汽車互聯網細分產業平台、汽車互聯網體驗平台等，助力拱墅產業更新。
資源整合考驗
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進帳析指出，一般而言，房企通過以下幾類模式介入產城開發：第一是參與產業園區開發，以華夏幸福和榮盛發展模式為主；第二是做物流概念，比如萬科；第三是做商業地產，以綠地等為代表。他認為，碧桂園開始做產城融合，尤其是類似軌交物業和科技地產等，其實也是為了分散住宅產業的投資風險。“現在很多房企面臨圈地的質疑，即產業導入一般，但是住宅概念較多。所以當地政府還是要警惕此類風險”。
但萬科杭州顯然已走過被質疑階段。2019年開局，萬科杭州手中已有亞運村項目和另一新項目在握，貨值和運營空間的開拓領先諸多一線房企。這從萬科杭州在2019年更多的複合型空間運營中將獲得驗證。
中國工業經濟聯合會會長李毅中以2018年1到11月工業經濟運行數據分析認為，中國經濟總體平穩，穩中向好。品質、效益穩步提升，結構調整繼續推進。但國際環境不穩定，不確定性上升，國內的需求增長放緩，中美貿易摩擦影響開始顯現。工業經濟下行的壓力在加大，增幅走弱，部分企業生產經營困難加重。不少業內人士指出，這也給予房企介入產城融合開發的機會。
（唐韶葵）
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