看上去很美的住房租賃金融還存在哪些痛點？

圖片來源：視覺中國

據媒體早前向業內人士發放的問卷調查顯示，作為房產新物種，長租公寓以21.68%的比例躍居信心榜單第一位。

形成這種信心的一個依靠，則是同樣作為金融新物種的住房租賃金融的蓬勃興起。

如就在近期，工商銀行北京分行即宣布，將為住房租賃市場企業端與個人端推出專屬金融產品。

其中，為租賃住房建設主體推出的“租賃住房開發貸款”，融資金額可達項目總投資80%、期限可達25年；

為個人承租者推出的“個人租賃住房貸款”，融資金額可達100萬元、期限可達10年；

而中國建設銀行則早在去年底，就開始與地方政府合作，推出“CCB建融家園”長租社區，並發布個人住房租賃貸款產品“按居貸”。

此外，還有中信銀行、中國銀行等多家銀行宣布了類似的房屋租賃金融產品計劃。

然後，住房租賃金融這個看上去很美的新物種，卻依然有許多難以克服的風險，尤其是在消費者痛點上，幾乎隻撓到了一個……

過“專”的痛點：長期、租金、不漲

要成為一個風口，需要有強大的可擴散性，尤其是能夠突破北上廣一線城市鏈。

2018年1月16日，鏈家旗下的長租公寓品牌——自如獲得40億人民幣A輪融資。這是中國長租公寓行業規模最大的一筆融資。

其發展速度不可謂不快。

在中國的房屋租賃市場上，租金一年一漲幾乎成為了業界的潛規則。而與之相伴的則是按季租房狀態下，以及國人在契約精神上的缺失，大多數長租狀態只能穩定在“1年”的範圍內，無法真正形成長租狀態。

而自如聯合《好奇心日報》發起《城市青年好生活安家調研》顯示，相比於80一代“無論如何一定要買房”的觀念，43%的“租一代”表示可以接受一輩子租房。

這種渴求穩定性的心裡剛需，構成了長租公寓的崛起，也一定程度上讓部分消費者意圖通過租賃金融的方式，來形成契約。

無論是銀行作為“二房東”、還是長租公寓，都會更加尊重契約的約束。至於通過租賃金融，達成一定的房屋租金減少和個人資金壓力降低，反倒退居其次。

這一狀態，其實讓住房租賃金融從誕生初期，整體吸引力都變成了一個倒置狀態——重租賃而輕金融。

過“淺”的戰略縱深：北上廣城市鏈成了枷鎖

各路金融機構都在進軍住房租賃金融。2017年年底，中信銀行、建設銀行等銀行紛紛推出住房租賃貸款產品，對符合條件、有長租需求的個人發放，用於一次性支付租金等租房相關費用。

此外，支付寶、京東金融也進入租房領域，通過“在線支付+信用租房+消費金融”打造租房平台。元寶e家、平安好房等消費金融平台也介入其中。

僅以建行為例，截至今年3月，建行就住房租賃業務已經與全國300多個地級城市政府簽約，其中200個城市租賃服務已經上線，16個城市住房租賃業務已經開始運營。

看似這樣的布局，建行成為首家進軍住房租賃市場的國有大型銀行，已在不到半年的時間內，即完成了全國一盤棋的大布局。

然而實際情況卻只是看上去很美。

龐大的進軍者卻把戰略縱深放在了有限的北上廣等一線城市以及熱點二線城市。

理由同樣簡單，上述90後租房者的剛需，儘管普遍存在，但在二三線城市卻可得到較為簡潔的釋放，無須借助住房租賃金融的杠杆力量。

按照業內觀點，剛畢業大學生或收入水準較低的租住者是個人租房金融產品的有效閱聽人之一。按照慣例，租客租房一般要“押一付三”，一次性支付一筆較大數額的資金，對於上述人群而言，通過租房貸將每月支付的資金進行平滑，則可以緩解這種壓力。

然而，這種理想模型的有效形態往往在房源緊張的一線城市能夠得到較好的表現。

在二三線城市，房源的選擇性相對較多，加上地段上的要求不再強烈，以及房價和租金不高，大多數租住者還不至於要向銀行求助，使得這種模型，很難形成“複製粘貼”的擴散效果。

結果很明顯，對於加入到住房租賃金融大軍的企業和平台來說，過淺的戰略縱深將在短期內形成堰塞湖：

僅以廣州為例，據廣州中原研究發展部調研，到2018年一季度，廣州已有約70多家規模不一的長租公寓，提供單身公寓約20000套左右。

而另據資料顯示，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計達300多個，管理房間數量超過200萬間。且不算進入其中的金融機構和名目各異的租房類融資產品。

這種風口下的快速膨脹狀態，和早前的各種金融風口如區塊鏈、P2P等相似，但較之後者能夠無問西東的在全國擴散的形態，住房租賃金融的大部隊擁擠在狹小區域中廝殺，將很快完成從藍海到紅海的過渡。

過“少”的場景金融：除了長租還能做什麽？

據中國指數研究院估算，到2030年我國租賃人口將達2.7億，市場規模將達4.2兆元，是目前的4倍以上。

需求上解決長租穩定性和緩解資金壓力，則是整個住房租賃金融目前的主要突破焦點。然而，消費者的需求顯然不止於此。

場景化金融，成為了一些進軍者的選擇。

如建行，其CCB建融家園就計劃當具備一定用戶基數後，接入其他業務，比如家電、家具和裝修服務，家政服務，以及以服務租戶為主的電商服務等。例如租戶租到房子後，還需要更好的家具、家電，可以同時在CCB建融家園APP下單，租戶入住時相應的家電、家具已經配置齊全。

但對於租戶來說，這樣的個性化需求場景，還頗為長遠，同時也過於高端。

在更多的普羅大眾租戶來說，意義不大。

近期一項調查統計顯示，超七成網友認為長租公寓租金太高，讓人望而卻步，如果月租金2000元以下則可以接受。

同時，對於房東來說，租賃金融的場景開發難度也同樣艱巨。

對於集中房源來說，儘管企業可以通過包租、獨立開發、收購或者與持有物業方合作的方式取得整棟物業，然後通過標準化的裝修與改造對外整體出租。

但是，真正將場景擴展到，房屋內部裝修、家具品質和物業管理等增值服務，以及社區環境與交通配套條件時，往往會心有余而力不足。

這並不是一個簡單的統一裝修、個性化裝飾、配套設施可以解決的。

垂直細分式的場景，亦出現在住房租賃金融領域。

如2017年11月3日，國內首單住房租賃類REITs“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”成功發行，募集金額2.7億元，其打出的募集口號，即為解決城市青年人才居住問題。

而年初，中國銀行則同時與八家上海地方國企簽訂租賃住房(暨人才公寓)金融服務戰略合作協定，開啟首單面向引進人才的住房租賃綜合服務。

但這樣針對人才引進來開發租賃金融的租賃場景，以期垂直細分，未必能夠有效地達成場景體驗，畢竟殷鑒不遠。

早前，一度崛起的以吸納創業者為特色的創業公寓，其最終歸於沉寂，恰恰就在於個性有余、場景不足，一旦無法真正幫助入住者創業，就會神話破滅。

與之類似的，還有提供各種金融扶持、創業服務的孵化基地。

“北京租房不發愁，未來三五年不漲房租不劃算；更不想把房子交給機構，弄個統一裝修什麽的就麻煩了。”北京市兩高律師事務所律師薑寶的話語裡，已經透露出了個人特徵的房東，對於住房租賃金融在租金、裝修等場景上拓展的抵觸情緒。

同時，在租賃市場佔據主導地位的恰恰是個人出租房源，且其房源類型多樣，有建案、保障房、老式公家宿舍、農村自建房、回遷房、小產權房等。

據統計，建案佔比僅有40%，其他的租賃房源普遍存在配套設施不足，房屋設計不符合居住需求，房源品質不佳。

繁雜多樣的此類房源，如何通過住房租賃金融來達成更快觸及目標用戶，並達成除信貸外，和過去中介機構不一樣的服務體驗，顯然亦沒有實現破題。

過“長”的回報期：“接盤俠”並不好當

住房租賃金融中，最熱心的其實是房企（長租公寓）和金融機構。

尤其是房企，其可以通過發行住房租賃專項債券融資，亦可以通過銀行、互聯網金融平台提供給租客的租房貸款，來增強了租戶付租能力和簽訂長租約意向，其核心目的，都在於提前回款。

蘇寧金融研究院高級研究員薛洪言就指出：由於國內租售比處於高位，長租公寓行業將持續面臨盈利難題。

事實亦是如此，中國社會科學院城市所5月發布的房地產藍皮書《中國房地產發展報告2018》顯示，一線城市中上海的租售比為644，深圳為627，廣州為600，北京為594。而在國際上，租售比一般處於200~300之間。

《中國青年報》則拿廈門做了一次算數：數據顯示，今年1月廈門房價與租金比值為1100。這意味著如果房價與租金保持不變，需要91.7年才能通過租金回本。

同時，克而瑞研究中心調研了行業多家長租公寓企業後，發現目前行業平均利潤水準僅僅在2%－4%，現金流回正周期至少需要6年以上。

低迷的利潤和回本壓力，本身是長預售屋地產畸形發展和過度開發的結果，而當下住房租賃金融的出現，在某種程度上扮演的是房地產泡沫的新接盤俠。

無論是長租公寓的資產證券化模式，還是金融機構直接參與到租賃金融和運營，都有為房企回籠資金的意味，而亦可能形成新一輪的褥羊毛。

中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛就認為，當前整個社會資金趨緊，成本相對較高，尤其是租賃貸款所需資金的期限長則10年，資金成本會更高。

破解的方式在於開源，而不只能單一依靠租金來實現回報。

中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松在近期一次演講中提及他所做的調研數據：目前各大城市租金回報率確實不高，基本在3%以下，比如，上海為1.33%，深圳為1.34%。

亞豪機構市場總監郭毅就認為：“未來隨著金融產品的衍生，回報方式可能會更多、利潤太空可能會更大，這些一方面取決於金融市場的支持，另一方面還要看開發商、經營機構是否能實現租賃業務鏈條上更多元化業務的提供和更豐富的利潤的產生方式，從服務環節彌補租金方面收益的不足，而二者疊加的利潤可能會有超乎預期的想象太空。”

然而，目前，這種金融產品的衍生並沒有成型，更多的時候還只是概念性的全國平鋪市場而已，這也將極大的讓租賃金融的風險變大。

與此同時，許多風控漏洞也需要第一時間進行有效封堵。如中原地產首席分析師張大偉在接受《時代周報》採訪時就尖銳的指出：“過去房租漲幅遠遠低於房價漲幅，原因是沒法用杠杆，如果租房都要貸款，都有杠杆，那麽未來租金很可能會出現大漲。”必然會增加投機者利用漏洞的概率。

或許，過熱的風口，還需要有一個短時降溫的過程會更好。

正如中國工商銀行董事長易會滿在3月的中國發展高層論壇上所言：

在防範金融風險方面，金融與房地產的關係十分重大。如果分析近百年來的金融危機，絕大多數都是跟房地產有關。

中國房地產健康發展也是防控風險的一個重點。目前房地產要妥善處理好三個問題：控泡沫、去庫存、降杠杆。如果這三個問題能夠平穩處理好，中國的金融和房地產才能健康持續地發展。

【鈦媒體作者介紹：張書樂 人民網、人民郵電報專欄作者，互聯網和遊戲產業觀察者】