近日，平水鎮相郡園小區的住戶向我們反映，他們在購房時，與開發商約定的業主共有房屋，在業主不知情的情況下被擅自出讓。這究竟是怎麽回事呢？來看記者調查。
王先生告訴記者，他是2017年在相郡園小區購置了一套房屋，購房時簽訂的合約上寫明小區門口的1號樓和2號樓局部面積歸小區業主共有，但在不久前，王先生突然發現原本關著門的2號樓開始裝修了。
王先生
當時那個房子是售樓部，大家也不在意了，就是上個月的時候有人在裝修了，有業主看到去問，我也去問過了，當時的時候他說，這個房子是賣給他了，後來他說是租的。
發生這樣的事，小區住戶和業委會卻並不知情。
王先生
沒有通過我們，我們不知道，我們是路過發現的。如果我們的業主的東西，給別人用，這個東西小區的每個業主都氣憤的呀，因為這個東西大家都有份的。
王先生告訴記者，小區門口的1號樓和正在裝修的2號樓原本都是歸小區業主共同所有，未經業主們同意就被擅自出讓，王先生表示難以接受。
王先生
我們小區的物業用房就是，包括千分之三的物業用房和千分之四的商業用房，總共都叫物業用房，寫著的是1號樓和2號樓。合約上面寫得很明白的，就是1號樓和2號樓局部是，裡面990.67平方，屬於業主共有的。
而後，業主們也曾向小區物業部門反映了這一情況，但物業部門的回復卻並不令人滿意。
王先生：我們前幾天跟物業公司去說，你們有沒有交接過房產，有什麽東西交接過，就是去問，他們說交接過的東西只有電腦、寫字台這些東西。
記者：就是一些辦公用品？
王先生：辦公用品是有，然後他給了我一個清單，清單部分他們是交接的，上面根本沒有寫上房產。
王先生表示，他們也曾向房產公司討說法，但一直未能與其取得聯繫。而對於這一問題，業主們也有自己的看法。
王先生
前期所有東西，房產公司退出以後，這些都要交給我們的呀，是我們的呀，好像是你退出了以後，是我的東西都要給我們交接清楚，不是我們的東西我們也不想要。
業主：出讓房屋為小區物業管理用房
購房合約上明明寫著的是業主共有房屋，突然就被出讓給了別人，這讓業主們一時間難以接收。而這處房屋究竟是屬於什麽性質，又為什麽會被出讓或出借了呢？我們接著來看。
記者在《紹興市區物業管理辦法》第三十一條中看到，建設部門應當按照物業工程規劃許可證載明的地上總建築面積千分之七的比例配置物業管理用房，其中千分之三為物業管理辦公用房，千分之四為物業管理經營用房。記者從小區業委會處了解到，被出讓的2號樓，原本是屬於物業經營用房。
相郡園業主委員會 成員 錢先生
經營性用房一般都是靠街區外面，小區外面的，可以提供經營性作用的房，最好是這樣的。但有些可能會改變設計，前提是要得到全體業主的許可，我在1期的合約上看到寫著是1號樓全部和2號樓局部，這個是1期的業主拿到房子簽的合約，寫明的千分之七的用房。二期的時候房產公司就擅自更改了方案，把1號樓和2號樓局部就改變了，改變了它的所處位置，現在改成了1號樓和4號樓。
錢先生表示，房產公司在一期住戶不知情的情況下擅自更改了方案，這讓他們難以接受。
相郡園業主委員會 成員 錢先生
我覺得合約是有效的情況下應該是按照合約來，或者補償，或者騰房，把該騰的房子騰出來，那就歸還給全體業主。
房產公司：產權已更改，房屋已抵押
隨後，記者來到了小區開發商，紹興天天田園房地產有限公司的辦公地點，而公司負責人的回復與業主們的說法卻大相徑庭。
紹興天天田園房地產有限公司 負責人
2幢物業用房是沒有的。當時我們看他們給我的合約上是有。合約是這樣的，合約是二期還沒有建的時候，規劃上是有（2號樓）的。
這位負責人告訴記者，在小區二期建設的規劃更改後，原本劃定的物業管理用房也調整過了。
紹興天天田園房地產有限公司 負責人 ：這個是配套用房，4號樓和1號樓，這個根本不存在2號樓，根本沒有的。
記者：2號樓是商業用房？
紹興天天田園房地產有限公司 負責人 ：商業用房是我們自己的，這個千分之七完全夠了，這棟樓有四百多了平方，這棟樓有七百四十多個平方，全部夠的。
記者：您的意思就是說他們這邊原先這個加上這個物業用房的話已經達到了承諾的面積？
紹興天天田園房地產有限公司 負責人 ：已經達到了，還要多了，這邊還要多了，還有部分還是我們的。
記者：它是4號樓加上這個是嗎？
紹興天天田園房地產有限公司 負責人 ：對，1號樓。
負責人表示。在更改了規劃之後，原先約定的物業管理用房，從2號樓改為了4號樓，但業主們表示，這樣的更改沒有經過業主們的同意。
紹興天天田園房地產有限公司 負責人 ：這個標得很清楚的。
業主：那我們合約上就是1號樓和2號樓啊。
紹興天天田園房地產有限公司 負責人 ：那4號樓沒有了，那現在有4號樓的。
記者：您的意思就是置換了一下？
紹興天天田園房地產有限公司 負責人 ：置換了一下，房管局那個物業科有備案的。
而當記者提到為何會在業主不知情的情況下私自出讓2號樓的問題時，負責人表示，由於在二期的合約上，物業管理用房的位置已經做出了更改，因此2號樓的產權就重新歸房產公司所有。
紹興天天田園房地產有限公司 負責人：我抵工程款給包工頭了，這是他的了。
記者：就是賣掉了咯？
紹興天天田園房地產有限公司 負責人：嗯，就是賣掉了。
記者：這個樓就抵給了施工方那邊？
紹興天天田園房地產有限公司 負責人：嗯對。
記者：然後這個是施工方跟他們（裝修方）交接的？
紹興天天田園房地產有限公司 負責人：嗯。產權還是屬於我們的，還沒變更過，以後肯定要過戶給他。
記者：就是按照現有的這份規劃的話，2號樓的產權是屬於房產公司這邊？
紹興天天田園房地產有限公司 負責人：嗯，是我們房產公司的。
律師：房產公司行為已構成違約
在沒有經過業主同意的情況下，私自更改物業用房的規劃，這樣的行為是否合理呢？一起來聽聽法律界人士的意見。
浙江秦國光律師事務所 律師 金立君
既然房產公司跟消費者之間已經約定，當時合約中約定物業用房是在1號樓和2號樓，那麽現在房產公司改變了相關的規劃，或者改變了它的設計，將物業用房改到了1號樓和4號樓，這個行為事實上如果沒有經過原來業主同意的話，房產公司的行為應該是違約行為。
金立君表示，一旦房產公司的行為構成了違約，業主們則可以根據實際情況來進行維權。
浙江秦國光律師事務所 律師 金立君
違約行為的話，從法律角度來說，作為業主的話，他可以追究房產公司的違約責任，如果合約中有約定的，相關的違約條款，可以依據合約條款來追究房產公司的責任，如果沒有具體約定的話，那麽業主也只能根據自己的實際損失來向房產公司主張他的合法權益。實際損失的話是需要業主來進行舉證的。
金立君建議，業主們在訂立合約之前，最好能夠明確違約責任，避免類似情況再次發生。
浙江秦國光律師事務所 律師 金立君
像本案這種情況的話，最好是在合約中對於開發商出現像本案類似的違約情形的時候，有一個合約的約定的違約條款，對違約的責任進行約定，這樣開發商一般情況下也就不會來進行違約。
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