房屋交接有講究

案例分析

居住在荔灣區的曾女士有兩套相連的物業，其居住期間兩套物業是打通使用的。2018年1月，曾女士打算將兩套物業出售，於是在清空房屋後，進行重新間隔和簡易裝修。同年4月，曾女士通過某中介公司促成與買方林先生簽訂其中一套的《存量房買賣合約》。雙方很順利地便完成房屋過戶手續。在曾女士收到尾款後，林先生並沒有通知中介公司協助收樓，自行約了曾女士驗房及辦理房屋交接手續。完成收樓後，林先生請裝修公司對房屋進行裝修，發現廁所牆體滲漏嚴重。裝修公司在物業管理處了解到該房屋曾被打通使用，滲漏牆體正是曾女士對房子重新間隔的牆體。

林先生認為中介公司隱瞞房屋情況，於是找到中介公司要求其作出賠償。中介公司表示曾女士放盤時並未告知房屋重新間隔情況，且林先生與曾女士在過戶完畢後，並未通知中介公司協助辦理房屋交接事宜，中介公司對於房屋牆體滲漏等問題並不知情。林先生又去找曾女士，要求其對房屋進行維修或承擔相應的維修費用，但曾女士認為簽合約前，林先生已多次查看該房屋，收樓時也對房屋情況確認並簽署《收樓紙》，其已不再承擔該房屋的維修責任。經多次協商無果，林先生將曾女士訴諸法院，要求其承擔房屋的維修費用。

（圖片來源網絡）

案例分析

《合約法》第一百一十一條：“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任”，第一百四十八條：“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合約目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合約。買受人拒絕接受標的物或者解除合約的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。”

本案中，交易雙方自行辦理房屋交接，交接時並未發成屋屋存在質量問題。房屋在交付之後出現牆體滲漏問題，買房人很難舉證證明是買房前存在的問題還是買房後因使用或者裝修出現的問題。二手房一般來說已使用一段時間，難免存在瑕疵，因此交房驗房過程十分重要，買房人可主動詢問業主，或通過周圍鄰居、物業公司了解房屋是否有重大維修或質量瑕疵，從而減少交易風險，必要時應請專業人士代為驗房。在房屋交易合約中，也可約定賣方承擔一定的質量瑕疵保證責任期間，在交房後入住一段時間內如發生房屋質量問題的，可由賣方承擔責任。