上海樓市“整頓風暴”來襲

日前，住房和城鄉建設部會同中宣部、警察部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委，聯合印發了《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。

近年來，火爆的上海樓市不乏投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等市場亂象。而隨著企業買房等投機需求的產生，上海不斷為政策調控打“補丁”。針對企業購房等投機需求，據上海市住建委官方消息，自7月3日起，企業購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至‘滿5年’。

連日來，《中國經營報》記者實地走訪皇都花園三期、中鷹黑森林等多個項目了解到，部分項目銷售中存在“價外加價”“收取好處費”“雙合約”等違規亂象。此外，“限價潮”之下開發商入市過程中滋生出兩種亂象：“捂盤惜售”或“減配入市”。近段時間以來，包括華潤華發靜安府及中鷹黑森林項目均因為房屋品質問題遭到業主維權。

對於上述違規亂象，皇都花園三期項目開發商友富（上海）有限公司電話始終無人接聽。中鷹黑森林項目開發商中鷹置業有限公司相關負責人在得知記者來意之後隨即表示電話撥打錯誤並掛斷了電話。有意思的是，在上述公司自動設定的簡訊回復中明確表示，上述電話確定為上海中鷹置業有限公司。華潤置地相關負責人在收到相關採訪函件之後未給予明確回應。

銷售端：現“價外加價”“好處費”亂象

經歷了6月份市場供銷下滑後，進入7月份以來，據上海鏈家市場研究部數據，全市已經陸續有7個項目，超過3000套房源，確定了推盤日期。

日前，據皇都花園三期項目開發商友富（上海）有限公司發布的公告，原定於2018年7月3日進行的公正搖號排序環節，因公證處搖號排序新政變更，暫無法如期進行，“我司接閔行區房管局通知，具體搖號排序公正日期，由閔行區房管局發函至東方公證處聯繫確認後，再另行通知。”

對此，本報記者先後多次致電上海東方公證處，相關負責人表示需要統一由辦公室工作人員進行回復，截至發稿，上海東方公證處辦公室電話始終無人接聽。不過，據“上海房產”報導，東方公證處表示，皇都花園從6月14日開始認籌到如今，公證處都沒有過該項目相關申請，不會給其搖號公證。

記者注意到，由上海閔行區住房保障和房屋管理局房地產管理科日前下發的《關於公正搖號選房工作流程調整的通知》（以下簡稱“通知”）顯示，針對友富（上海）有限公司開發的皇都花園三期住宅於今年6月14日獲得閔行區房管局房地產管理科頒發的預售許可證。公司按照部門制定的客戶累計規則已經完成了客戶認籌工作。

上述通知顯示，因公正搖號選房的工作流程有所調整，友富地產根據積累規則的內容及（2018）381號檔案精神，制定新的認籌規則流程。閔行區房管局將按照新的工作流程對友富地產認籌規則予以蓋章確認，並發函至東方公證處聯繫公正搖號具體時間。

記者在上海市住房和城鄉建設管理委員會官網平台看到，（2018）381號檔案是為進一步規範企業購買商品住房行為，市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局頒布的《關於規範企業購買商品住房的暫行規定》（以下簡稱《規定》）。

《規定》指出，自7月3日起，企業購買商品住房必須同時滿足設立年限已滿5年、在本市累計繳納稅款金額已達100萬元、職工人數10名及以上且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年等條件（已繳納稅款金額滿500萬元以上的企業除外）。同時，企業購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。

友富地產為何沒有披露需要重新制定認籌規則事宜？對於上述情況，《中國經營報》記者先後多次致電友富（上海）有限公司。截至記者發稿，電話始終無人接聽。

閔行區住房保障和房屋管理局相關負責人表示，相關問題需要由閔行區房管局辦公室新聞發言人統一回復，其無法做出任何回復。記者多次致電閔行區房管局辦公室，截至發稿，電話始終無人接聽。

近日，記者實地走訪了位於上海市閔行區寶銘路的皇都花園三期項目。記者在售樓處現場看到，目前售樓處已經關閉，透過門縫，依稀可以看到一些張貼的檔案，相關辦公器材也已經被搬空。

在皇都花園附近的停車場，有中介人員坦言，由於項目已經停止認籌，目前售樓處已經關閉，只能通過中介進行內部交易。根據戶型和樓層的不同，每套加收70萬～90萬元不等的好處費，除此之外，還要再繳納10%的傭金，房價則是依據一房一價表按原價購買。

上述中介人員解釋稱：“由於限價令等原因，開發商只能對外宣稱沒有房子，但真實的房源都在中介手裡，每套加價再進行出售，以牟取利潤。”

隨後，一位自稱是皇都花園三期項目內部工作人員的陶姓負責人對記者表示，屆時，會讓購房者根據實時銷控表選房，不用參加搖號，直接內部就可以解決，保證可以買到房子。

天眼查資訊顯示，友富（上海）有限公司系由香港友富投資有限公司100%控股的企業。公司存在自身風險21條，預警提醒3條。其中，公司曾因未代扣代繳個人所得稅、少繳企業所得稅收到閔行區稅務局稽查局的多次行政處罰。

除了皇都花園三期項目多項違規亂象，記者在此前走訪中還了解到，位於上海市普陀區真華路399號的中鷹黑森林項目，由於之前備案價較低，目前購房需要簽訂雙份合約，一份為購房合約，其金額與備案價相同，另一份為裝修款，其金額為房子近年的增幅，且必須一次性付給開發商。值得一提的是，項目一期二期均為精裝修交付，儘管三期也承諾為精裝修交付，但是必須繳納一定金額的裝修費用，且該款項不與房款開同一張發票。

記者在網上房地產查到，該項目自推出以來，共有400余次的撤銷合約記錄，銷售人員解釋稱，上述人員在購房初期並無購房資格，開發商幫忙先進行網簽，購房者正常付款或按時還貸，等其有購房資格時，再撤銷合約，進行二次簽約。

日前，記者撥打中鷹黑森林項目開發商中鷹置業有限公司進行求證，在記者說明來意之後，上述負責人隨即表示電話撥打錯誤並掛斷了電話。有意思的是，在上述公司自動設定的簡訊回復中明確顯示，上述電話確定為上海中鷹置業有限公司。

入市端：“限價潮”下“捂盤”“減配”問題滋生

除了違規銷售亂象叢生，限價大潮之下，一些開發商滋生了“捂盤惜售”心理。

另一方面，不少入市開發商也因為房屋品質“打折扣”遭到業主投訴。日前，華潤華發靜安府業主汪先生向記者投訴了相關房屋品質問題。

從汶水路地鐵站下來，沿著汶水路走，可看到懸掛在路燈及電線杆上的宣傳廣告，而再往前，則是巨幅的靜安府東區的售樓處的宣傳廣告。記者發現，除了部分已經交付給業主的樓房，現場仍有塔吊在施工，其中位於中間位置的一棟正在施工的大樓上印有“華錦建設”四個大字。

據汪先生介紹，自己購買的房屋存在嚴重的品質問題。首先，室內的大理石地面出現了反鹼現象，其次，廚房的廚具也因為野蠻施工造成了不同程度磨損。此外，自家冷氣機的外機也被砸壞了，而原本開發商保證的給冷氣機外機裝上保護架，現在也沒了音信。

“反鹼問題幾乎家家都存在，但最令人生氣的是開發商和施工方的態度，品質問題一直不能解決，維修人員遲遲不來維修，而倘若維修，則會變相向業主索要好處費。”汪先生坦言，現在矛盾主要集中在了附近在建的垃圾處理廠，從時間上推算，開發商拿地之時，垃圾處理廠還未動工，但倘若一旦投入使用，則該小區會受到極大的汙染。

這並不是靜安府項目遭到業主第一次維權。今年5月份，據本報記者報導，自3月份交房以後，多位業主發現大理石瓷磚、車庫漏水等品質瑕疵問題，在向開發商方面提出之後，仍然沒有得到正面解決。

對於業主反映的問題，記者多次向華潤置地相關負責人求證，截至記者發稿，尚未得到明確回應。上海華泓钜盛房地產開發有限公司發布的《靜安府邸一期貨付工作進展說明》表示，針對部分業主在收房過程中及入住期間提及的維修事項，靜安府邸自交付起就組建了專業的交付小組，對業主提出的問題有針對性地快速處理。

無獨有偶，日前，據相關媒體報導，中鷹黑森林項目也被多位業主投訴房屋存在隔音性能極差、新風風壓小、溫度難以控制、落地玻璃移門皮帶損壞等現象。

針對房地產市場出現的種種亂象，多位業內人士表示，住建部此次政策管控，充分說明了“房住不炒”的政策邏輯不變，且政策會持續管控，也是為了確保今年下半年房地產市場穩定持續發展。總體上說，會對下半年房地產市場的秩序規範有積極的作用。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進帳析指出，首先，政策明確了對房價和房源操縱現象的管控，這是從供應端等層面進行了管控。其次，政策明確了對於中介各類違規行為類似陰陽合約進行了管控，這有助於未來交易方面的秩序穩定。第三，政策對於包括公積金貸款等進行管控，其實也是為了讓房屋買賣的流程更加順暢。同時，政策也明確提到了對於各類虛假廣告的管控，這屬於本輪房地產市場中的新內容，過去針對廣告方面的管控內容相對少，但現在明顯強化。