內容編者按：合約陷阱、問題房源、過戶糾紛……購房者在買房過程中常常會遇到各種各樣的問題，難免煩心不已。在這樣的背景下，藍房網全新開辟了藍房法律專欄，特邀北京盈科（廈門）律師事務所合夥人律師許東，以真實事件為例，全方位解讀房產糾紛中的法律問題。每周將推出一篇獨家解讀，現推出第70期《長租公寓甲醛超標？別猶豫了，租客趕緊維權吧！》。
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【導語】
“租的房子裡有各種刺鼻的異味”，“家人沒住幾天就惡心、乾嘔等症狀”，“檢測後才發現甲醛居然超標數倍”……租房是民生領域的大問題，長租公寓的盛行，確實解決了不少外來人員的住房問題。然而,在光鮮的外表下，因裝修導致部分長租公寓甲醛超標卻是個不容忽視的問題，這也令許多租客租得不放心住得不安心。儘管租客不斷向相關部門反映、抗議，但長租公寓仍屢次被曝甲醛超標，租客到底要怎麽維護自己的權益呢？
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【基本案情】
年11月23日，天中公司（出租人）與王先生（承租人）簽訂《廈門市房屋租賃合約》，約定：房屋座落於廈門市思明區×××1010號；並約定了房屋租賃期、租金及押金標準、支付方式及雙方的違約責任。
根據合約約定，租賃期滿或合約解除後，房屋租賃押金除抵扣應由承租人承擔的費用、租金，以及承租人應當承擔違約賠償責任外，剩餘部分應如數返還給承租人；出租人應當在本合約確定的承租之日起，將符合正常使用要求的房屋及附屬設施、設備（含家電）交付給承租人；出租人應保證出租房屋的建築結構和設備設施符合建築、消防、治安、衛生等方面的安全條件，不得危及人身安全；出租人交付的房屋嚴重不符合合約約定的，承租人有權單方解除合約。
合約簽訂後，王先生依約向天中公司支付了房屋租金以及押金、服務費，天中公司開具收據並向王先生交付涉訴房屋。
王先生交納三個月租金後便搬入租賃房屋中居住，進住後他及妻子就發現屋內有一股刺激性氣味，開始以為屋內的氣味是自己所帶的物品造成的，便四處查找原因，最後將室內所有自己的物品都搬出去後還是有強烈的刺鼻性氣味，使人頭暈目眩，無法忍受。
因他的妻子當時剛生完孩子3日，加上孩子剛剛出生，不能在此環境中居住，為了妻兒的身體健康不得已王先生一家人只能在月子中冒著刺骨的寒風搬回娘家居住。王先生找到天中公司說明情況並要求退房，可天中公司聲稱該房屋沒有問題不同意退房。
2014年1月，王先生委託環境監測公司對涉訴房屋室內空氣進行檢測，花費鑒定費即檢測費用500元。後環境監測公司出具檢測報告一份，該報告載明案涉房屋中的“甲醛”一項檢測結果為0.13㎎／m3，不符合國家標準。
王先生拿著該份檢測報告再次找到天中公司，但天中公司還是對他的要求置若罔聞，不給退房。因此，王先生只得向人民法院起訴，主張涉訴房屋甲醛超標、TVOC數值高，不符合正常居住條件，故要求解除合約並返還相應費用。
庭審過程中，天中公司辯稱：案涉房屋王先生租賃前也有別人居住過，他們住完後現在也有別人在居住，不認可王先生所述甲醛超標的事實，即使甲醛超標，但超標原因不明，我方無違約情形，不同意王先生的訴訟請求。
法院經審理後，判令解除王先生與天中公司簽訂的《廈門市房屋租賃合約》，天中公司應向王先生返還剩餘租金、押金、服務費並向王先生支付檢測費及違約金。
【律師講解】
王先生與天中公司簽訂的《廈門市房屋租賃合約》系雙方真實意思表示，不違反法律法規的強製性規定，合法有效，雙方均應依約履行合約義務。
租賃合約是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合約，租賃物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以解除合約。
根據合約約定，天中公司應保障涉訴房屋符合正常使用要求，不得危及人身安全，如天中公司交付的房屋嚴重不符合合約約定，王先生有權單方解除合約，天中公司應支付違約金。
根據王先生提交的檢測報告，天中公司提供的涉訴房屋甲醛超標，對人體健康構成危害，不符合房屋的正常使用要求。檢測報告雖然系王先生單方委託，但檢測機構具有相應資質，天中公司在訴訟中未提供反證證明涉訴房屋的空氣品質符合國家標準，亦並未申請重新鑒定，該鑒定結果可予以采信。
關於天中公司所述甲醛超標原因不明，因涉訴房屋系天中公司提供，而天中公司不能證明甲醛超標系王先生自身原因所致，故不能免除天中公司的合約責任。
天中公司已構成違約，應當承擔違約責任，王先生有權據此要求解除合約，退還押金，並要求天中公司支付違約金。且雖然天中公司為王先生提供了房源並簽訂了相應的租賃合約，但天中公司提供的房屋不符合使用要求，故其無權收取相應的服務費，理應將已收取的服務費返還。
本文作者：許東——律師
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室