觀點地產網與往年一樣，世茂房地產的業績發布會依舊是父子搭配上陣。雖然整場發布會中，發言和回答問題的任務都由許世壇主力承擔，但許榮茂還是沒能避免媒體的連番追問。
8月28日，是香港內房股業績發布會第n次爆滿，媒體和投資者們不停趕場，房企管理層們則靜候資本市場半年一度的發問。
下午四點半，世茂房地產主席兼執行董事許榮茂，副主席兼執行董事許世壇，執行董事湯沸，首席財務官丘鈞山，行銷總經理邵亮等管理層準時出現在中報會現場。
根據下午發布的業績報告，2018年上半年，世茂房地產實現銷售額723.2億元，同比上升60.3%，完成全年業績目標的51.7%；上半年累計簽約面積450.9萬平方米，同比增長66.5%。
期內，世茂房地產股東應佔核心業務淨利潤上升20.2%至44.01億元，股東應佔核心業務淨利潤率由2017年同期的13.4%上升0.9%至14.3%；毛利率由2017年同期的29.6%上升至31.0%，毛利上升24.7%至132.07億元。
值得注意的是，由於過去一年的積極拿地，世茂房地產淨負債率連續6年保持在60%以下的紀錄終被打破——2018年上半年，世房的淨負債率上漲3.8個百分點至62.7%。
對此，許世壇解釋稱，目前世茂房地產正處於高速發展階段，去年拿了很多地，包括深圳龍崗239億的戰略地塊，有一半土地款安排在今年支付，因此2018年上半年負債有所上升。
據其預計，接下來，世茂房地產全年淨負債率還會有輕微上漲，但不會超過70%。
“世茂不會出現跳躍性增長”
相比地產行業普遍的高杠杆，世房的負債率一直處於較低水準，這或許得益於許榮茂對穩健的絕對重視。
在為數不多的發言中，許榮茂便始終強調風險可控的重要性：“經過過去兩年的調整期，世茂已經開始跑起來了，但我們也不會出現跳躍性的成倍增長。在公司內部，穩健發展始終是第一位，其次才是銷售規模的增長。”
他以2017年拿下的深圳龍崗地塊為例，由於地塊1.7萬元每平方米的均價大大高於公司拿地的平均成本，同時239億的土地款也在一定程度上拉高了世茂房地產的負債率。
觀點地產新媒體了解到，2017年全年，世茂房地產平均拿地成本高達10602元/平方米，而平均售價則為每平方米16623元。
不過，許榮茂隨即解釋稱：“該地塊具有戰略性意義，不僅可貢獻超過300億的銷售，長遠來看，地塊每年也將產生可觀的租金收入，所以我們還是拿了。”
經歷了2017年的土地狂飆，今年上半年，世房的拿地成本明顯得到控制。
中期報告顯示，期內，世茂房地產新增48個項目，新增土地儲備平均樓面地價約為每平方米5966元，較2017年全年下降43%，新增土地建築面積為772.8萬平方米，總土地成本295.73億。
對此，許世壇高興地表示：“公司今年拿地的金額與去年同期持平，但拿地面積卻增加了一倍，因為我們大多數地都是底價拿的，或者和別人合作。”
根據年初定下的700億拿地計劃，世茂房地產下半年還有超過一半的拿地預算。
然而，由於近期土地市場的冷淡，許世壇也流露出少有的保守：“下半年拿地會謹慎一點，特別現在有一些城市出現流標。除非是特別便宜、或者特別看好一個城市，否則我們也不會特別積極去拿地，可能要到第四季度是拿地好的機會。”
根據世茂房地產目前的土地儲備，也並不急於在當下並不明朗的態勢中冒險拿地。
數據顯示，截至2018年6月底，世茂房地產權益前土地儲備為5162萬平方米，在全國的貨值儲備達到8800億，較年初8000億增加了800億。其中，長三角地區2200億，大灣區2000億，福建地區2000億，華北地區1600億，其他地區共1000億。
對於全年的銷售預期，許世壇同樣信心十足地表示，世房2018年全年可售資源超過2600億，下半年將有1800億供貨，“按照目前的去化水準，公司有信心完成全年1400億的銷售目標，並且有大概率會超過，甚至大幅超過”。
“下半年主要任務是抓回款”
顯然，擁有大量的土地儲備，許世壇並不過於擔心銷售，反而在政策調控，尤其是金融趨緊的環境下，如何提高回款，加強現金流，對房企而且才是更為迫切的事。
數據顯示，2018年上半年，世茂房地產整體回款率略有下降至76%。對此，許世壇坦言，相比於銷售，抓回款才是世茂下半年的主要任務：“上半年的回款略微差一點，我們也在密切跟進這個情況，包括和銀行做一些戰略的合作，希望全年的回款率可以到80%。”
財務方面，受中美貿易衝突影響，人民幣貶值對房企的影響也在近期不同程度有所反映，此前，萬科就曾表示授權子公司開展外匯套期保值，以防範匯率大幅波動帶來的不良影響。
對此，許世壇表示，雖然世茂房地產的外債比例稍高，但由於公司有很多港幣資產，包括在九龍、長沙灣等地的住宅項目，會在2020年開始產生銷售，因此人民幣貶值在短期可能會有壓力，但是中長期來說影響不大。
值得一提的是，地產開發業務之外，在世茂版圖中，酒店和商業部分也有各自獨立的規劃，此前許榮茂就多次表示，未來酒店業務將會分拆。
不過，在許世壇看來，目前世茂酒店業務的運營和財務表現還遠未達到上市的條件。
他指出：“分拆是我們一個長遠的目標，包括酒店商業，但首先需要規模達到一定的量。這可能需要兩三年甚至三四年，目前先把業績包括租金的回報期提高了以後，規模大了以後，再來考慮這個分拆的事情。”
中期報告顯示，上半年，世茂房地產在酒店、租金和物業管理及其他收入為18.98億元，較去年同期上升14.7%，增幅比去年全年略有下降。
對此，許世壇更多地將增長放在了2019年後，據其透露，隨著未來世茂多家酒店的入市，2019年開始酒店租金每年都會有30%的增長。
以下為世茂房地產控股有限公司2018年度中期業績發布會問答實錄：
現場提問：下半年負債比率會不會持續上升？大概會去到什麽樣的水準？銀根在收緊，融資成本會不會有一個繼續上升的趨勢？還想問一下，銷售目標已經超過一半，接下來會不會提升全年目標？預計會提升到多少？
許世壇：負債今年上半年超了3.8個百分點，主要是去年多了很多錢去拿地，尤其是深圳龍崗的項目，是240億的土地費用，有一半是今年要支付。
預測今年全年的負債都會在70%以下，希望接下來兩三年都控制在70%以內，可能下半年比起上半年還會有輕微的增長，但我們覺得如果60%幾都是比較健康的，這是對比其他開發商來講。
利息成本，上半年對比去年有0.3的輕微增長，現在看來都是比較緊縮，預測到年底也是會有輕微的增長，但不會超過6%，這些都是可以控制的。
銷售指標，到6月底我們完成了51%，計到8月底應該是超過了7成，但暫時都不會去調整全年目標，有信心會超標完成。
現場提問：內地在收緊棚改政策，對下半年銷售會不會有壓力？公司下半年拿地布局是怎麽樣的？預留了多少資金？公司一直有回購，下半年預留了多少資金來做回購動作？
許世壇：棚改政策可能有一些誤傳，其實中央已經制定3年的棚改政策是1500萬套，今年應該是580萬套，其實已經完成75%以上。以前可能比較多是貨幣，現在未必是貨幣，可能有些是要建的。
其實不同的城市會有不同的政策，有些地方去庫存已經去得差不多了，需要更多樓的地方會通過建樓而不是貨幣安置。我想政策講得很清楚，根據不同的城市去考慮不同的政策，但總的1500萬套是不變的。
拿地資金，上半年應該是完成全年接近一半，下半年會再謹慎一些。現在都有一些城市出現流標的，除非是特別便宜或者特別看好的城市，否則更多的還是去銷售、促回款，安全第一，未必特別積極的去拿地。
到第四季度，如果銷售情況不錯，可能會是一個好的拿地機會，我們再等一等。至於全年拿地金額，剛剛有說，還剩一半。
回購會在合適的時候去做，主要看市場的情況。
現場提問：關於酒店租金商業這塊的，上半年增長14.7%，增長速率是比較慢的。因為去年全年是39億，今年上半年只有19億，還沒有到去年一半的水準，想問下全年大概會是怎樣的水準？酒店單獨分拆上市有沒有一個長遠的規劃？關於回款率，上半年是有一點下降了，想問下全年大概會到怎樣的一個水準？
許世壇：全年的話，我們的酒店和商業的出租收入肯定是上升的，半年的數據不是太好去做一個對比。因為我們上半年酒店和商業都有改造，改造後的收益是很大的，國際廣場改造前的租金收入大概是1個億，改造後是3個億，所以是一個很大的增長，會在2019、2020年體現出來。
另外，酒店今年會開業3個，包括成都的、杭州的以及上海的深坑酒店，明年還有香港的酒店，所以未來兩三年租金收入還是比較可觀的。
分拆是一個長遠的目標，包括酒店商業，這個需要規模達到一定的量，我想不是這一兩年的事了，可能是兩三年，是一個中期的考慮。
我們近期還是希望把業績做好，把酒店、商業、辦公這些業績包括租金的回報期提高了以後，規模大了以後，再來考慮分拆的事情。
回款率對比去年有輕微的下降，主要是我們6月份銷售了200多億，可能大部分會在7至8月回款。全年來說，我們還是希望可以到80%的，當然上半年略微差一點點，但是我覺得這個回款應該是一個趨勢吧，很多開發商在回款率上也會下降。
因為現在政策調控，很多限價，拿到預售證以後，登記的過程比較長，抵押時間也比以前要長，這些都影響到回款。我們密切跟進回款的情況，也會跟銀行做一些戰略的合作。
現場提問：人民幣持續貶值對公司業績有沒有什麽影響？公司有什麽對衝方法去面應對接下來人民幣繼續貶值、減低匯兌風險？內地樓市調控方面，對公司會不會有影響？
許世壇：人民幣貶值，已經反映在我們上半年的利潤，淨利潤已經扣除了人民幣的貶值。
世茂跟其它地產商有些不一樣，我們外債比重是稍微高了一些，但是我們有很多港幣資產，比如我們在九龍有項目，這個項目是可以銷售200億的；跟信和在長沙灣也有一個項目，也是可以銷售幾百億的，這兩個項目都會在2020後開始銷售。
即是2020後，我們有300億可以賣，賣回來的港幣就可以還掉那些外債。所以，在短期面對人民幣貶值可能會有壓力，但是中長期是沒有影響的。
我們在香港還有一個很大型的酒店，1000多平方，明年也會開業，所以我們有很多港幣資產、港幣銷售可以對衝外幣的債。
調控暫時對銷售的影響在全國是不一樣的，譬如長三角個別城市或者福建個別城市，可能調控之後銷售去化比以前慢了一些，但在中西部、長三角一些城市或者供應量以前少一些的城市，甚至有些一線城市因為以前控制很嚴，現在適當有些放鬆，銷售壓力反而沒那麽大。中國太多城市，世茂現在布局了接近90個城市，我覺得是可以平衡得了的。
9-11月是我們最多供貨的月份，銷售方面壓力不會太大，可能回款壓力相對要大一些，我們會加強回款的管理。
現場提問：今年淨利潤率同比增長不是太大，是不是表明去年的溢價太空還有打磨的機會？今年銷售額對應的權益銷售是多少？下半年會不會放大合作銷售？您覺得在同等規模的房企中，公司還有哪些提升的太空？另外請問一下許榮茂主席，您最近幾年個人精力或者興趣放在公司的哪些方面？
許世壇：關於淨利潤率增幅比較慢的原因，就是人民幣的虧損反映在我們的淨利潤率上，但撇除了人民幣的影響外，股東應佔利潤率的增長還是在20%。
我們也提到，其實入账的毛利和淨利有一個好的提升太空，因為我們上半年入账的均價比較低，主要是項目竣工的情況，要看全年的話，我們下半年入账項目的均價會比較高。
另外，上半年比較多三四線的項目交房，均價是一萬多，下半年很多是三四萬的，我相信那些入账以後，毛利和淨利也會比上半年高。
我們的權益一直都在60%以上，所以還是有合作太空的，因為現在很多地產商的權益也都在50%-55%左右，而我們都是在六七十，所以權益比例下降一點是可以的。
如果市場不是特別好、特別明確的話，我們覺得合作拿地還是一個分擔風險的好辦法。當然，在合作上面我們還是要操盤的，這樣我們可以有更大的控制權。
至於財務指標，可能全年是要把毛利、核心利潤做有序的提升。另外，哪怕現在市場不是太好，我們也會管控利息和負債率。剛剛也說了還有太空可以輕微上漲，但不會上漲很多，我們在財務上都會有更好的管理。
許榮茂：我講講我目前的重點放在哪裡，其實公司的戰略，公司的大型項目推動是我這幾年主要要做的，另外在今年的中報可以看到，有一個篇幅是做我們企業的社會責任報告，要去履行作為企業要對社會的承擔，或者對社會的貢獻，這是我主要做的。
現場提問：公司8800億貨值是僅包含住宅部分嗎？世茂幾大地區公司中，增長規模目標是怎樣的？想請問一下許榮茂主席，您對公司這今年的增長還滿意嗎？您覺得世茂可以提升的有哪些方面？
許世壇：8800億元是包含了銷售部分的住宅、商業、酒店和辦公，但如果是自持，買地的時候已經決定自持的就不包含在內。
關於地區公司，我們現在有9個地區公司，現在最大的應該是福建公司，上半年已經完成了250多億銷售額。
其實各個地區公司的增速不太一樣，有些增速比較快，有些增速比較慢一點。至於增速有多快，就看它能完成多少指標。
我們現在已經是很公司化的運作，如果業績完成得好，有錢，就可以多買一點項目，就可以發展得很快。
但是如果賣得不行，經營也不行，那可能就倒閉了，如果倒閉了，集團就把它收了，並購到其他的地區公司，實際上，它們等於是一個競爭的過程。
許榮茂：我對公司這幾年，或者說今年的表現還是比較滿意的。我們的業績沒有出現一倍、兩倍的跳躍性增長，但今年也有50-60%的增加。
我總覺得要“行穩致遠”，給同事開會也強調，在風險可控的情況下盡量去發展，但發展的同時，首先要想風險。至於說我們今年要發展百分之多少，那是第二個要考量的，我們還是把風險控制放在第一位。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室