半年銷售突破千億 世茂配得上機構的期待

經過三年的徘徊期，世茂房地產（00813.HK，以下簡稱“世茂”）在2017年全年銷售額突破千億人民幣，而在2019年世茂隻用了一半時間就實現了這個數據。

2019年7月5日，世茂披露了上半年未經審核營運數據。截至2019年6月30日，世茂上半年累計實現合約銷售金額1003.4億元，同比增長39%；合約銷售面積555.9萬平方米，同比增長23%。

基於上半年增長良好的銷售數據，海通國際、高盛等多家機構均給予世茂“買入”的積極評價，野村國際、建銀國際等投行調升世茂目標價至30元以上。德意志銀行認為，世茂強勁的銷售勢頭應能在下半年持續，其全年銷售額大概率能超額完成銷售目標。

積極土儲鎖定下半年業績

世茂配得上機構給與的期待嗎？從現在數據的發展趨勢看，可以給與積極的預測。

據《2019年1-6月中國房地產企業新增貨值TOP100》排行榜顯示，世茂上半年新增土地貨值1477.8億元，位列第6位。充足且優質的土地儲備，為全年業績指標達成及可持續發展，奠定了堅實基礎。

在出任世茂房地產總裁的第一年，許世壇將公司的銷售目標定為2100億元，並且要進入TOP10行列。

世茂新增的土地貨值主要來自於收並購領域。為了實現彎道超車，許世壇決定走向收並購的道路。在2018年業績會上，許世壇稱，世茂房地產2019年70%以上的土儲都會來自並購。

這並不是一句空話。數據顯示，2019年3月至今，世茂房地產豪擲200億，相繼從泰禾集團、萬通地產、明發集團、粵泰股份等多家房企手中，接盤20余個項目。

土地儲備規模增長迅速，必然帶來企業債務的水漲船高。世茂盡可能讓自己的債務合理、成本可控、現金流健康。

一方面從債務結構看，截至2018年底，世茂淨負債率為59.4%，連續7年維持在60%左右；世茂總負債規模在5年內僅擴大1.75倍，遠低於行業典型房地產企業平均3.84倍水準，財務健康水準居行業前列。

另一方面，世茂依然在擴充融資通道，降低融資成本。2019年3月26日，世茂房地產在2018年度業績發布會上表示，世茂通過創新融資等方式，全年融資成本控制在5.8%。

去年以來至今年年初，世茂房地產陸續完成總額達128.6億元的公募債及私募債續期，利率為6.5%至6.9%，為當時的最低利率之一。

境外融資方面，世茂房地產2018年曾動用了高級票據、點心債、銀團貸款等多種工具。

而世茂手裡還有相對充裕的現金。雖然世茂尚未發布公司2019中期經審核的數據，但2018年年報顯示，報告期內，世茂實現回款1374億元，同比大幅上升70.4%，截至2018年底，账面現金495.8億元，同比上升50.2%，未動用銀行及金融機構等融資額度約400億元。

公司製自主經營活力機甲狂潮

世茂想要通過收並購開辟業績增長捷徑，依然面臨不少競爭，畢竟保利發展、招商蛇口、金地、金科等同梯度房企也在奮起直追。

一方面對外世茂積極並購試圖買出一條通往前十的捷徑，另一方面世茂也在內部架構上通過公司製來激發區域的積極性。

2019年，世茂持續聚焦經濟發展水準較高且需求旺盛的“紅利區域”，持續深化核心城市群深耕，為有品質的持續增長儲備發展動能。

在國家級戰略重地粵港澳大灣區，世茂擁有土地儲備貨值超2700億元。6月，總建面約136萬方的“世茂深港國際中心”亮相深圳，融合十餘種業態，成為粵港澳大灣區首個戰略落地的超級綜合體。

在“公司製”充分授權的管理機制下，各地區公司助力運營效率全面提速。

億翰智庫數據顯示，世茂海峽發展公司（原世茂福建地區公司，下稱：世茂海峽）上半年實現6月單月簽約額破百億，半年簽約額316億的佳績，其中以240億銷售金額高居福建省市場榜首，並在福州、泉州、龍岩等多城市獲得銷冠。2019年，世茂海峽立足福建面向全國，開啟“深耕核心都市圈、縱深戰略城市群”的規模化發展，截至目前已布局9省29市。未來，世茂海峽將憑借其高度聚焦的產品優勢及核心資源整合能力，探索區域型標杆房企發展新路徑。

而世茂蘇滬地區公司深化集團戰略，率先啟動了地區文化深耕。其中包括成立“東方胤社”文化研習平台，在建築人居與民族文化傳承領域不斷創新；此外作為集團“非遺傳承計劃”先行者，開發青少年非遺傳承STEM課程知識，讓民族技藝技法得到傳承。以“建築更新+民族文化傳承”的戰略布局，實現城市深耕發展，推動文化傳承，帶動城市更新。

世茂浙江地區公司在區域市場的深耕中持續凸顯兩大優勢：一是戰略布局從核心城市深入優質三四線城市，版圖快速擴張，上半年連落10子，溫州和紹興分別連落4子，並首次進入舟山；二是匠心堅守產品品質，提出品質線的概念主張“質誠2019”，贏得客戶認可。

依托前瞻性的戰略思維和產品力的協同發力，各地區公司將為世茂高質量增長提供充足勢能和動能。