土地法時隔14年修訂 城市供地市場有望快速打開

中房報記者 秦龍｜北京報導

土地改革牽一發動全身，關係下一階段中國城鎮化和經濟發展模式。

12月23日，據新華社消息，提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案，刪去了現行土地管理法關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地等規定。這被多位業內人士解讀為集體建設用地入市打掃清了法律障礙，集體建設用地入市步伐越來越近。

對於此次土地管理法的修改，中國社科院農村發展研究所研究員黨國英認為，這是為此前改革實踐經驗在法律層面的落實。“其實此次內容的修訂並沒有特別大的創新，只是對已經有的實踐行為的‘追認’。”他指出，在長三角、珠三角等地區，隨著鄉鎮企業的發展，建設工廠需要土地，在這些地區大量的非農建設用地早已實現了不再“必須國有”。

事實上，早在三年前集體經營性建設用地入市已有試點，2015年2月，北京大興等33縣(市、區)的集體建設用地被國土資源部確定為試點地區，用於租賃住房用途。彼時，中國土地問題研究專家黃小虎表示，推行試點對於土地制度改革來說邁出了關鍵性的一步，就是農村集體土地可以進入房地產市場了，這一步邁出後，後續改革也會沿著這個路子繼續往前走。

從土地有償使用制度建立以來，非農業用地逐漸被地方政府分割成工業用地和商業及住宅用地兩個市場。其中，工業用地低價供給、充足供給，而商業及住宅用地高價供給、有限供給，商業及住宅用地的土地出讓金成為地方政府收入的重要來源。

我國供地結構的不合理性，商業及住宅用地供給不足、地價過高導致房地產市場形成房價“隻漲不跌”的預期，高房價成為住房市場一個代解的痛。

一個值得思考的問題是，未來集體土地入市對房地產市場產生怎樣的影響？

“如果集體建設用地可以入市，哪怕僅僅是允許用於工業和商業用途，也可以分散城市供地結構的壓力，讓國有建設用地集中滿足住宅用途需求。從這點上看，集體土地入市是可以減輕國有建設用地供地壓力，形成穩定房價的長效機制。”一位土地市場研究人士認為，“但是，如果集體土地入市的規模、速度都是在同為土地財政受益者的地方政府手裡掌握，那麽農地入市的規模自然會被控制，農地就難以撼動地價，也影響不了房價。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此項政策的解讀相對樂觀。他表示，這項政策對於一些城中村和城邊村的影響是最大的，尤其是一二線城市和部分三四線城市，城市供地市場將快速打開，在增加供地規模的同時，也有助於推進住房制度的進一步發展。

中國房地產報記者還注意到，現行城市房地產管理法也隨之做了相應的修改。關於城市規劃區內的集體土地必須先徵收為國有後才能出讓的規定，新增加一句“法律另有規定的除外”，以銜接土地管理法的修改。

社會各界此前一直有觀點認為，現行《土地管理法》已成為集體土地平等入市、建立統一、有效率的土地市場的巨大障礙。而這次是時隔14年後土地管理法的再修改意味我國非農建設用地將不再“必須國有”。我國現行土地管理法自1986年公布以來，歷經1988年第一次修正、1998年8月全面修訂、2004年8月第三次修正。

現行土地配置制度已成為諸多問題和麻煩的淵藪，而且代價越來越大。一方面，現行土地制度在讓地方政府迅速獲得財政收入並以較低成本、較高速度推進工業化、城市化和基礎設施建設；另一方面，引發了諸多嚴重的負面後果，如既導致住宅與商業用地往往被有限供給從而造成房價高漲和嚴重貧富差距，又導致各種政績性用地和各類機構事業部門用地過度，從而造成土地浪費嚴重，損害經濟長遠發展。而且，不僅土地管理的行政成本極高，用地效率低下，還滋生嚴重腐敗，造成公共資產流失。

而十八屆三中全會提出要“讓市場在資源配置中起決定性作用”，並把土地制度改革納入到全會決定的“加快完善現代市場體系”部分中。言下之意，基礎性的土地資源的配置也應走上由市場起決定性作用的路線。

責任編輯：何可信 劉凱

審讀：戴士潮

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