隨著房地產行業進入下半場，市場集中度日漸提升。《2019年中國房地產百強企業研究報告》顯示，2018年百強企業首次挑起半壁江山，市場份額快速上升至58.1%，較上年提升10.6個百分點。
重慶市場也不例外，根據中國指數研究院近期調研數據顯示，2019年上半年，重慶市30家重點企業銷售額1109.6億元，市場佔有率達42.4%；而從數量上來看，重點企業隻佔到1.1%（全市共有開發企業2615家）。
這一組數據，不免讓還未走上規模化道路的中小房企“壓力山大”，99%的企業爭奪剩下60%的蛋糕，未免過於殘酷。伴隨著行業集中度逐步提升的，是中小企業逐步退出歷史舞台，不完全統計，2018年以來，已有16家重慶本地房企公告或申請破產。
焦慮過後還是要生存，中指院用數據為你呈現，30家重點企業2019上半年在重慶市場表現如何，有哪些值得學習的生存之道？
1
市場佔有率超四成
主城銷售同比縮減，非主城提升
重點企業在重慶實現多少業績？
圖：2018、2019上半年重點企業銷售業績情況
從去年開始，重慶房地產銷售市場開始降速，重點企業也不例外。2019上半年，重點企業在全重慶市的銷售總面積為1144.0萬㎡，銷售總額1109.6億元，同比下降10.2%和8.1%。但部分龍頭企業憑借優秀的產品、精準的行銷，業績仍然逆勢上揚，如融創、萬科、中駿等同比增加超過40%。
2019上半年，重點企業銷售額佔全市銷售總額比重為42.4%，其中，銷售額前三企業（金科、融創、龍湖）市場佔有率為17.3%，市場集中度進一步提升。可以預見，隨著企業規模持續分化後，中小房企生存空間進一步受到擠壓；而龍頭企業會越跑越快，並持續加倉，加速在重慶的區域深耕。
主城是否仍是重點企業的主戰場？
圖：2018、2019上半年重點企業銷售面積分布情況
2019年上半年，重點企業在主城銷售面積為687.1萬㎡，銷售額為813.5億元，同比下降20.8%和16.0%。重點企業在主城的銷售面積佔其在全市總銷售面積的59.6%。其中，渝北區銷售面積最多，為212.3萬㎡。
非主城區域，2019年上半年重點企業的銷售面積為456.8萬㎡，銷售額為296.1億元，同比增長12.6%和24.5%。其中渝西地區銷售面積最多，為281.7萬㎡。
重點企業目前還有多少庫存？
圖：2018、2019上半年重點企業庫存情況
2019上半年，在銷售降速的情況下，庫存規模進一步上升。截至2019年6月底，重點企業庫存總量為1096.3萬㎡，去年同期為828.5㎡，同比增加了32.3%。
對其中10家商辦類施工面積超過20萬方的重點企業進行統計，截至2019年6月底，其商辦類庫存面積202.0萬㎡，同比增加了51.8%。
2
拿地同比縮減
平均單價上漲1500，渝西拿地近四成
重點企業在重慶拿了多少地？
圖：2018、2019上半年重點企業新增土儲情況
對於房企來說，“當前看銷售，未來看土儲”。2019上半年，30家重點企業土地儲備總面積達3228.5萬平方米（規劃建築面積，下同），與2018上半年同比增長了10.8%。
因2019上半年重慶土地供應規模同比下降，重點企業在2019上半年新增土儲相應減少，拿地面積為796.2萬㎡，拿地金額為341.1億元，同比分別減少24.6%、21.8%。不過，2019上半年城市土地成交排行榜中，重慶以2081萬㎡的成交量排名第二，仍是房企重倉區域。
誰拿的地最多？
2019年上半年重慶主城區招拍掛市場共成交74宗住宅用地，其中萬科、融創、金科和龍湖均為成交大戶，分別斬獲10宗、8宗、6宗和5宗宅地。
圖：2019年上半年參拍次數超10次的房企情況（僅拍賣地塊）
從拍賣地塊情況來看，上半年有15家企業參拍次數超10次，其中萬科、金科、保利參拍次數均超30次，拿地積極性可見一斑。從拿地數量與參拍次數比較來看，融創、龍湖拿地精準度較高，其拿地數量與參拍次數之比超過20%。
重點企業中也不乏謹慎類選手，上半年旭輝累計參拍19次，但超一半參拍地塊未舉牌，出價可接受溢價率以30%以下為主；招商、華宇、中海參拍地塊均超10宗，但上半年卻全程陪跑。
重點企業在哪兒拿的地最多？
圖：2015-2019上半年重慶主城商品住宅銷售面積情況
2019上半年，因主城供地減少，重點企業在主城區域的拿地面積為415.2萬㎡，同比下降48.2%；在非主城區域的拿地面積為381.0萬㎡，同比增長49.4%。重點企業在主城拿地面積佔比由75.9%降為52.1%，而在非主城拿地佔比擴大至47.9%。
主城區域，重點企業在渝北區拿地規模最多，為175.6萬㎡，佔主城總拿地規模的42.3%，重慶“向北發展”態勢延續。
非主城區域中，重點企業在渝西地區的拿地規模大幅增加，為307.9萬㎡。渝西地區內的永川、璧山、南川等區因區位優勢及城市發展紅利，更加受到開發企業的青睞。
重點企業拿地成本漲了多少？
圖：2018上半年、2019上半年重點企業拿地成本情況
通過拿地金額與規模之比簡單計算拿地成本，2019上半年，重點企業在主城的拿地成本為6606.3元/㎡，與2018上半年同比上漲了30.4%；非主城區域的拿地成本為1751.9元/㎡，同比上漲了47.9%。
隨著地價逐步走高，為分散投資風險，以及擴大區域布局和影響力，越來越多的企業選擇合作拿地、聯合開發。2019上半年，重點企業在全市通過招拍掛共拿地63宗，其中39宗是合作拿地，佔比61.9%，同比增加了11.9個百分點。
3
投資總額增長兩成
有效負債下降，財務風險整體可控
重點企業開發投資有什麽變化？
圖：2018、2019上半年重點企業開發投資及佔比情況
2019上半年，重點企業投資總額798.4億元，同比增長20.0%。在拿地力度下降的情況下，因施工規模增長仍較快，且原材料、人工等成本上升，投資總額仍穩步增長。重點企業投資佔全市開發企業總投資比重為37.5%。
分業態來看，2019上半年，重點企業在住宅、辦公樓、商業用房方面的投資分別為629.5億、25.9億、95.8億。住宅投資佔比78.8%，同比下降0.8個百分點；商辦投資佔比15.2%，同比上升2.9個百分點，但整體規模仍較低。
重點企業負債水準如何？
圖：2018、2019上半年重點企業資產負債率情況
2019年上半年，重點企業資產負債率均值為79.4%，同比微增0.07個百分點；有效資產負債率（剔除預收账款）均值為56.2%，同比下降1.2個百分點。其中，70%的重點企業有效資產負債率較去年同期下降，負債水準整體可控。
在多部門發文要求做好降低企業杠杆率各項工作，打好防範化解重大風險攻堅戰的背景下，重慶房企“降負債”成效初顯。
4
回歸品質與服務
產品力成為關注焦點
在市場放緩、消費回歸理性、競爭更加激烈的背景下，產品力再次成為市場關注的焦點。重點企業堅持產品品質發展之路，通過產品系的標準化建設與升級，從用戶需求進行個性化的產品創新，仍然保持較強的市場號召力與產品競爭力。
2019上半年，融創、萬科、金科的在重慶主城的項目銷售額位居TOP3，產品結構與市場需求匹配度較高，保證了產品的快速變現能力。
其中，融創文旅城以62.7億銷售額成為2019上半年重慶主城銷冠項目，以多元化的文旅業態和場景體驗贏得客戶高度認可；
萬科以高溢價產品為主，其重慶天地以高端大平層產品滿足高端改善市場需求，不斷被市場認可；
金科順應時代審美的市場需求，系統打造了瓊華、博翠、集美三大產品線，以“東方人居”為精神內涵，金科集美嘉悅項目實現20億以上銷售額，瓊華系九曲河項目實現100%交房滿意度。
2019年3月，金科提出全新產品內核“生命建築”，為建築注入靈魂
此外，重慶本土企業昕暉、飛洋、澤科等企業嶄露頭角，飛洋控股華府系”產品因其品質優越、口碑相傳，備受市場認可，重慶彭水•飛洋華府位列2018年市場成交區域前三。
5
地產存量時代
區域深耕、做細做精才是發展之道
近年來，重慶房地產市場由快速增長到逐步放緩，漸趨平穩。2019上半年，重慶主城商品住宅銷售面積為1182.7萬方，同比下降14.9%。與此同時行業政策方面，在“房住不炒”的調控基調下，各類貸款、發債等融資政策逐步收緊，2019年5月和7月，銀保監會和國家發改委分別發文，加強房企融資監管，並收緊房企海外發債。
在市場回落、融資趨緊的背景下，房地產行業正逐漸由增量市場進入存量時代，房企只有在本土深耕、市場細分、產品打磨等方面做深、做細、做精，形成自身特色優勢，才能使自己立於不敗之地。
深耕本土區域
地產存量時代，房企不宜盲目追求規模與區域的擴張。對於重慶市場來說，房企需要充分了解當地客群特點、城市規劃、土地資源等，尤其是本土房企更需利用自身優勢，深耕本土區域，下沉市場，構建區域優勢壁壘。
聚焦細分市場
當前，房地產市場的發展進一步個性化、細分化，雖然整體市場回落，但在專業細分市場仍有發展空間。在重慶市場，房企需要根據重慶地域特色，充分挖掘客戶差異化的市場需求，強化特色產品打造，做專做精細分市場。
打造精品口碑
進入地產下半場，產品力成為企業佔領市場的關鍵，房企尤需注重產品與服務的品質打磨，通過在局部市場打造精品項目，實現銷售和口碑的雙贏，以品牌促行銷，帶動更多產品順利打入市場，從而實現規模增長。
尋求合作發展
在當前競爭環境下，為了分散投資風險，合作開發正逐步成為一種新的趨勢，房企需有更開放的心態和思路，通過合作開發，可以實現資源共享、優勢互補，有效降低經營成本與風險，提升自身競爭力與區域影響力。
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