怎樣建設一個和諧的商業地產生態鏈？

2018年7月26日，2018中國商鋪租賃價格指數發布會暨中國商業地產生態鏈融合發展峰會在北京粵財JW萬豪酒店隆重舉行。

袁嶽

零點有數董事長

飛馬旅聯合創始人

互聯網有眾多的在線行為痕跡數據，主要是35歲以下的年輕人的在線數據，他們構成了互聯網時代的新人種。通過挖掘不同的數據源，並對數據進行整合，我們能清晰地洞察新人種帶來的改變。

他們一出生就是獨生子女，而且生活條件整體不錯，更重要的是他們從小就接觸互聯網，因此他們發生了巨大的改變。中國是一個新興的有生命力的經濟體，我們對一切新的東西感興趣，年輕人本來就有好奇心、探索性，所以他們往往站在新世界的最前沿。與此同時，由於數量已高達近2億人，35歲以下的年輕人足以影響未來的商業世界。

通過大數據監測，我們發現，未知的東西更能吸引這些年輕中產階級，所有商品只有符合他們的感覺和認識才能佔領市場。

這就導致了新品牌的崛起、即產生了新物種。新興的品牌就是主導的品牌，這些品牌分布在哪家店裡，分布在哪個購物中心裡面，分布在哪個街區裡面，就導致了什麽地方是年輕人聚集的地方。所以我們看到，新物種的聚集導致新人種的聚集，新人種的聚集導致對新物種的需要。

可以說，這些年輕中產階級的需求很大，但目前社會提供的驚喜很少。站在這個角度來說，儘管我們建了很多的購物中心，有很多的商鋪，但是離市場需要還有很大的距離。

通過大數據技術，我們發現，基於數據驅動的青春潮流消費市場的機會非常蓬勃。另外，市場還極為需要新文創，包括新教育、新媒體、新次元等。

這將為商業地產賦予強大的能量。第一是新人種的需求版圖才剛剛呈現，它將會極大地驅動整個中國消費市場的前行，為全球消費市場提供引領作用。

第二是商業體在立項之初，從太空選址到價值定位，主動向新人種靠攏；打造新人種喜聞樂見的公共太空和購物環境。

第三，商業體的內容組合與更新（招商），應積極引進打造新物種、引進年輕化品牌，為新人種創造跨次元、跨界的休閑生活方式。

此外，我們還應該充分運用新人種喜歡的公關、互動及服務設計，以及移動互聯和物聯網的智能數據，精益化管理商業價值及用戶價值。

歐陽捷

新城控股高級副總裁

當下我們正面臨著人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。在商業發展方面也存在著不平衡不充分的問題。如今一二線的購物中心已經飽和，三線城市卻還有非常大的太空。隨著一二線城市的消費增長速度在放緩，三四線城市消費增長速度甚至超過了一二線城市。在一二線城市可以聚焦與少量的客群，但三四線城市沒有那麽多的新興人類，就要覆蓋全客群。另外新零售的發展也並沒有把社會零售總額的增速拉上來，社會零售總額的增速還在下降，新零售改變不了零售的本質。當下購物中心現在已經突破到零售的範圍，購物中心雖然推動了線上和線下的融合，依然沒有較大的推動零售的發展。

主要的原因是因為我們購物中心本身的定義限制了未來的發展太空，不充分在於我們這個社會的發展零售的發展正在遭受到瓶頸。一個方面我們的新生兒在趨勢性的減少，老年人在趨勢性的增加，另一方面我們的物質消費欲望在趨勢性的減弱。物質已經基本滿足，但是人們的精神卻相當的匱乏。馬斯諾理論已經表明，滿足物質以後必須要追求社會認同的本能，必須追求自我認同的本能。精神消費大抵可以分為三部分，第一個部分就是感官刺激，第二是知識迭代，第三個人們的感悟。

因此未來的商業廣場的打造需要具有下面的兩個特點，第一商業上要追求滿足人們追求更美好的生活場景，讓這些場景更富有變化，更有格調，更加具有情趣，第二個通過人文去引領這些內容，在這過程中把人文內容融入到商業廣場當中，使其具有靈魂和更強大的生命力。

林寶泰

光大安石商業運營管理中心總經理

在資本浪潮下商業運營模式探索中，資本與商業地產的結合已成為一個不可逆的趨勢，在資本對商業地產不斷的供需要求中，商業地產如何擁抱資本已成為行業聚焦。

在商業運營維度內，要想與資本合作，金融思維的融入將是商業運行模式的切入點。如果說商業運營才能體現資本的價值，那麽營運、推廣、IT、物業、設計則是支撐整個商業運營服務的六個重要環節。其中很多人認為設計只存在於開發階段，但是在商業運營的所有階段，設計都是不可獲取的一部分，因為消費者在變化，需求在變化，市場在變化，對於提供不同的場景，不同的文化，只有各個方面能夠完全契合。在相對配合無界的情況下，商業運營才能帶來客流的提升、租金的提升、收益的提升，才能滿足資本的基本回報率的要求，滿足資本安全性的要求，最後才是資產的增值。

消費者，作為商業運營中最能體現資產價值的核心，通過認知和引導兩個維度對消費者進行研究，可以更好的了解一個客群的收入情況，進而引導消費者將來的消費趨勢。這兩個維度在商業運行的所有階段中，幾十年的歷程中不斷地重複的螺旋式上升的概念。

光大安石通過金融的思維方式，整合商業運營產業鏈，為資本提供了收益，清楚的了解到商業運營模式，看清消費者的需求以及每個業態的運營模式和經營情況，提升資本收益，進而更好的融合資本與商業地產。