編者按：在中國房地產繁榮發展的30年裡，中國五大派系房企大都獲得了長足的發展，閩系激進、粵系低調、浙系重品質、京派穩重、渝派穩健……曾幾何時，各派系房企都擁有著自身鮮明的標簽。而如今，在瞬息萬變的房地產市場之中，房企“江湖”也發生了巨大變化。藍鯨房產特別策劃《藍鯨論劍》，從派系房企發展現狀，梳理房地產行業的蝶變歷程。
在粵系房企獨領風騷，閩系房企快速崛起的房地產江湖中，規模競爭屢屢敗陣的京派房企終於在2018年展現出積極地一面。
近日，北京首都開發控股集團有限公司（600376.SH，下文簡稱“首開”）、遠洋集團控股有限公司（HK：03377，下文簡稱“遠洋”），兩位率先跑贏規模大勢的京派房企代表，先後發布了2018年年報。這兩家企業在雙雙實現銷售額同比增幅50%左右的表現後，攜手邁入了千億門檻。
回首往昔，作為北方市場的執牛耳者，憑借雄厚的國資背景，京派房企曾與粵系房企分庭抗禮，但卻在城市土地市場化經營的浪潮下，逐漸落入下風，如今更多只剩下“話題感”。面對新一輪規模競賽的開啟，近年來不斷嘗試、探索全國化的京派房企也重新萌生出追趕規模的野心。
在2018年首創提出2020年達到1400億元銷售額並衝擊TOP30的目標後，今年年初，2018年剛剛加入千億陣容的遠洋也將2020年的目標定在了2000億元。
業內人士認為，京派房企雖然近年來規模增速有所提升，但放在全國市場卻並沒有那麽突出，且在全國化的進程中將面臨很大的競爭壓力。
“穩重派”展現擴張意願
隨著房企財報發布進入尾聲，藍鯨房產梳理發現，房企規模競爭繼續上演，2018年千億房企的數量從2017年的17家增至31家，其中，京派房企一改前幾年緩慢發展節奏，步伐有所加快。較為明顯的例如遠洋，據克而瑞數據顯示，2018年遠洋以全年1095億元的銷售額名列房企百強榜單26位；還有，另一位曾被業界稱為“京派一哥”的首開，2018年也以1007億元的銷售額“擦邊”入線，躋身千億陣營。
除上述兩家千億規模的企業外，其他京派代表企業中，包括首創置業（HK:02868）2018年實現銷售額702.8億元，位列43名，此外，北大資源(HK:00618)、金融街(SZ:000402)、當代置業(HK:01107)、金隅集團(SH:601992)、北辰實業(SH:601588)等規模在200億-400億間的京派房企也紛紛在百強之列站穩一席之地。
但從整個房地產行業的發展規模來看，在近年來閩系、渝派等新生力量的快速崛起下，一直以穩健著稱的京派房企，在行業排名中的優勢並不明顯。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對藍鯨房產表示，部分京派頭部企業實現規模擴張很大程度得益於在北京等市場的產品定位較為準確，此外，類似遠洋，首開這種企業，積極的“走出去”策略也為他們帶來了不錯的機會。
數據來源：企業公告
可以看到，京派房企雖然一直被詬病“守成有余”，但其近兩年也開始出現了一些積極變化。除了遠洋與首開銷售額雙雙實現50%左右的增速外，當代置業（HK：01107）、北辰實業（SH：601588）等中型房企規模增速及排名上亦有上升，包括前幾年在行業排名中有所下滑的首創置業（HK：02868），也多次強調“重回30強”的目標，規模野心彰顯。
多數京派房企展現出的強烈擴張意願，在資金層面上也得到了體現。首開、遠洋、首創、金融街（SZ：000402）等一眾房企2018年期末的有息負債均出現顯著增長。而極高的上市比例，以及普遍具有國資背景的特點，也使京派房企擁有讓其他派系同等規模房企稱羨的融資優勢。例如，在市場流動性緊張的2018年，首開股份以累計5.36%的低廉成本獲得了總計417億元的融資支持，其中僅銀行貸款便達到162億元。
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不過，提升杠杆勢必需要付出犧牲資產質量的代價。2018年，在全國房企整體以降杠杆為基調的背景下，京派房企的杠杆率卻逆勢上行。其中，首創置業的淨負債率較2017年的122%攀升到193.43%，而首開股份淨負債率雖然下降15個百分點，但仍處於161%高位，明顯高於行業125%平均水準。
失去主場優勢，全國化阻力重重
近年來，京派房企強烈的擴張意願，在土地市場表現的尤為明顯。過去幾年裡，結伴入蜀、集體赴滬、搶灘閩地，在長三角、珠三角等熱門區域的土拍市場中，屢屢出現京派房企的身影。例如：金融街88億元拿下2015年上海年度總價地王；首開73.5億摘得2016年武漢總價地王；2019年1月，首創以14.7億元+配建1.3萬㎡人才住房奪下獅山博愛湖地塊，刷新區域樓面價新紀錄。
一時間，“走出去”的京派房企拿地的凶狠風格廣被業界稱道。然而，相較於更早接觸市場化的粵系等華南派系，京派房企的“穩重”特性，使其在京外項目的建設中顯得較為循規蹈矩，因此，至今為止真正實現全國化布局，並成功轉化為規模的公司仍然寥寥。
作為京派走勢較好的代表，近兩年遠洋集團憑借著管理層的更新換代煥發出新的天氣，逐漸減少了對北京銷售的依賴。據年報顯示，2018年遠洋集團北京地區銷售額為276.04億元，僅佔全國總銷售額25%。
但是，其他多數京派房企仍偏居在京內一隅。例如，同樣邁入千億門檻的首開置業2018年北京銷售金額的整體佔比依然達到50%；首創置業在北京地區的簽約金額佔比達到56%，而排名第二、第三的天津、上海則分別為13%、9%。
事實上，長期駐守本土的京派房企也曾度過一段難再複製的光輝歲月。 在我國房地產市場發展的第一個十年（1998年-2008年），一句“北華遠(SH:600743)，南萬科(SZ:000002)”可謂家喻戶曉，在此期間，包括華遠、城開、天鴻、中房、北辰、住總、城建(SH:600266)等國資背景的房企，幾乎霸佔著整個北京房地產市場。在此期間，由北京城開與天鴻兩家頭部企業合並的首開股份在2005年誕生，成為京派房企“一哥”。
不過，這一格局，隨著外來房企的“衝擊”，逐漸發生改變。據克而瑞發布的2018年北京房企銷售排行榜顯示，萬科、中海外、北京城建分別以205.65億、172.24億及134.88億的成交金額佔據冠亞季軍的位置，其中，僅有北京城建是本土企業。而在Top30排名中，京派房企僅佔12個席位。
在大本營內部全線回撤之下，沒有了安樂窩的京派房企，多數選擇咬牙走出象牙塔。對此，克而瑞研究機構高級分析師崔秀程向藍鯨房產表示，全國化房企們也在不斷成長，做大做強是每個房企“活下去”的條件，“走出去”無可厚非。並且，隨著北京市場趨於飽和，競爭日益強烈，京派房企必須走出去尋找新的機會。
然而，面對後市的不確定因素，京派房企的發展路徑出現明顯分化。例如，遠洋展現出積極的一面，提出“在規模擴張的同時著力提高盈利性”的同時，2019年的銷售目標定為1400億元，並爭取在2020年達到2000億元，這在今年多數房企目標趨於保守中並不多見。
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與之形成鮮明對比的是，不久前剛剛宣布與北京房地集團重組合並的首開，對於今年依舊持穩健態度，延續著近年“邁一步停一步”的節奏，提出2019年1010億元目標，較2018年全年的銷售額僅增長3億元。
對於京派頭部房企出現的這種分化現象，崔秀程進一步分析表示，企業對銷售目標的設定，一方面是企業對後市預期的結果導向，另一方面是出於自身規模和發展的衡量。
另外，值得注意的是，以遠洋、首開為代表的京派房企規模增速雖有所提升，但並非出類拔萃。例如，渝派房企藍光地產（SH：600466）、閩系房企融信中國（HK：03301）等同規模房企，近年來均保持著50%以上的複合增速。
“就京派房企來看，遠洋和首開規模增長較快，但放在全國市場來講，並沒有那麽突出，且面臨很大的競爭壓力。” 嚴躍進向藍鯨房產分析道。
而58安居客房產研究院首席分析師張波也向藍鯨房產表示，北京地區嚴格的調控政策導致京派房企在大本營的成交壓力增大，因此，對於京派企業而言影響頗深。
面對外來房企不斷搶佔市場份額，京派房企在本土發展勢必愈發有限，在此時機下走出去的京派房企，能否就此撕下“守正有余”的標簽，而悄然萌生的進擊野心又能否如願轉化為規模的提升與排名的精進？藍鯨房產將持續跟蹤觀察。
（回顧上一期：藍鯨論劍|“恆碧萬”等粵系房企領跑，“後院”大灣區引各方搶食）
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