李嘉誠再拋售上海物業？港資房企的內地生存圖譜

時代財經APP記者黃昱

13年前以22億入手的項目如今標價已經近200億元，李嘉誠旗下的長實似乎又要邁開“撤退”的步伐了。

據彭博社消息，長江實業集團（以下簡稱“長實集團”）正在出售其在上海普陀區的“高尚領域”綜合體項目，項目估值近30億美元（約200億元人民幣）。若真拋售該項目，長實集團在上海將僅存兩個住宅項目。

長實集團針對出售傳聞給出了一個模棱兩可的答案，這種觀望態度也是目前一大批香港房企在布局內地市場時的心態。

不可否認，港資房企在內地的高光時刻已經過去，與內地房企不斷創新高的銷售規模相比，香港房企已明顯落後。多位業內人士對時代財經表示，面對內地房地產政策的調整以及激烈的競爭，以慢周轉、追求利潤最大化為模式的香港房企將更加謹慎。

李嘉誠再拋售？

此次被傳出售的“高尚領域”項目由長實集團和浙江和潤集團分別持有60%及40%的股權。2006年底，長實集團下屬公司以底價22億元獲得該項目地塊--上海普陀區真如副中心啟動區A3-A6地塊。

拿地三年後，項目才正式開工，此後更因進展緩慢而使長實集團陷入“囤地”風波。不過，在2009年的開工儀式上，還只是長實集團副主席的李澤钜就曾表示，該項目的預計竣工時間為2018年。

“高尚領域”是真如城市副中心內首個啟動的項目，在區域內具有地標意義，規劃總建築面積約117萬平方米，涵蓋辦公大樓、購物商場、酒店、行政公館和住宅等業務。經過13年的建設，高尚領域的辦公以及商業配套均未開業，僅散售了部分酒店式公寓。

在上海中原地產研究部高級經理盧文曦看來，長實集團要出讓高尚領域項目的邏輯有點說不通，“它的住宅部分最近就要認籌了，價格8-9萬/平方米，市場應該不錯，照理說馬上就要兌現的項目是不應該拋售的。”

長實集團方面對時代財經表示，公司經常會收到對高尚領域項目的不同出價建議，但有建議不代表公司接受及會出售。而據財聯社報導，長實集團曾想整體出售該項目，但因與投資機構在價格上沒有談攏，最後決定自己銷售。

長實再度出售項目的消息並非空穴來風。近些年來長實集團在上海並沒拿新的項目，其2018年度報告顯示，目前在上海只有6個項目，除高尚領域外，還有在售住宅項目“湖畔天下”以及一個在建/待在建住宅項目“禦沁園”，另外還有2個商業項目以及一個綜合體。

去年，長實上海公司更是傳出裁員消息。協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝認為，這與長實集團的投資策略有關，多年來李嘉誠逐步淡出中國內地、香港甚至整個亞洲市場，將更多的投資轉向了歐洲。

從2013年開始，李嘉誠就不斷出售在內地以及香港的物業，關於其從內地撤資的消息不絕於耳。據不完全統計，自2013年來，李嘉誠在內地和香港出售物業已超過1100億港元，其中以200億元人民幣出售的上海世紀匯廣場以及以402億港元出售的香港中環中心創下內地和香港單筆大宗商業樓宇的成交記錄。

與此同時，李嘉誠持續加碼海外投資。據不完全統計，自2013年拋售內地物業開始至今，李嘉誠在海外收購資產的總投入已超1400億港元。2018年，長實集團的644.8億港元的總收入中，來自內地、香港和海外的收入分別佔比36.9%、35.8%和27.3%。

長實集團在中國內地二十多年的發展可以看做是香港房企的典型樣本。基於對內地房地產市場不太樂觀的預判以及激烈的競爭環境，大部分香港房企從5年前開始都陸續“激流勇退”。

1990年前後，和記黃埔（長實集團前身）、新世界、新鴻基等眾多港資房企集體北上，這時候內地房地產市場也才剛剛開始起步。對於內地同行而言，香港房企是一個標杆性的存在，給內地房地產市場輸入了經營性土地招拍掛制度、建案預售制度、物業管理模式等。

憑借強大的資金實力以及成熟的經驗，香港房企前十幾年在內地賺得盆滿缽滿。然而，這些年來，萬科、恆大、碧桂園、中海地產等內房企迅速成長，行業集中度進一步提升，多家機構近年來發布的房企百強銷售榜單中已經難見香港房企的身影。

國泰君安分析師劉斐凡表示，內地房企競爭激烈，普遍通過高杠杆、快周轉的方式實現規模的快速擴張，而香港房企的經營策略是以穩健為主，淨負債率很低甚至在財務數據上是淨現金。

面對國內樓市政策的調整以及房地產行業進入存量時代，“保守”的香港房企在內地拿地越來越少。盧文曦指出，香港房企的低杠杆雖然有較強的抗風險能力，但也因此錯過了內地房地產市場快速發展的至少兩個時期。

今年三月的業績發布會上，九龍倉集團主席吳天海直言，近幾年，因營運環境不太有利，九龍倉減少了在內地的投資。數據顯示，2012年九龍倉在內地的土地儲備達到了1800萬平方米，而2018年底只有370萬平方米。

九龍倉2018年的發展物業銷售總金額也下跌16%至279.58億港元，其中內地簽約銷售金額下跌5%至人民幣228.15億元。因為“缺貨”，九龍倉再度調低了其今年在內地的銷售目標，降為180億元。吳天海表示，未來九龍倉會在內地和香港繼續去尋求新的投資機會。

同樣曾因拋售內地項目而被視作要退出內地市場的香港房企還有新世界。2015年12月，周大福、新世界發展、新世界中國旗下多個項目先後兩次轉讓於恆大集團，涉及轉讓金額高達339億，在其後很長時間裡，新世界從內地撤資的聲音不絕於耳。

然而，有意思的是，2016年下半年來，新世界中國又殺了個回馬槍，開始積極布局內地樓市。據不完全統計，自2017年來，新世界中國在大灣區新增土地儲備超過80萬平方米，包括深圳前海項目、太子灣項目、廣州增城項目、番禺項目等。

儘管香港房企如今在房地產開發物業上落後內房企，但其在投資物業上卻始終佔有一席之地。RET睿意德上海公司副總經理兼策略顧問部總經理陳麗琳指出，憑借較低的融資成本、成熟的運營團隊以及多元的退出渠道，香港房企持商業物業的意願強烈。