萬科一哥鬱亮：沒有成功的企業 只有時代的企業

　　萬科的“一哥”和“九哥”

　　文 | 《中國企業家》記者 王芳潔  

　　一

　　鬱亮坐上“萬科一哥”的位置後，我見過他一次，同桌用餐。我發現他愈發瘦了，原本是個圓臉，因為太瘦，顯出了鋒利的棱角，像被美工刀雕刻了一番，讓本人看起來有些嚴肅。因那時大局初定，氣氛微妙，落座之後，大家便找些閑話來聊。

　　我問他，還經常跑步嗎？他答，經常跑。我又問他，玩賽艇嗎？他說，不玩。同桌人接話：大概是因為賽艇這種運動，費資頗菲，跑步更平民些？他忙擺手：不是不是，賽艇需要特定的場所，平時太忙，還是跑步更方便些。

　　幾句閑話，我感受到萬科新一哥的妥帖。

　　在今天之前，我沒有見過九哥。隻知九哥不小，僅比鬱亮小四歲，在萬科管理層的排行也不靠後，已經到了僅次於鬱亮的位置。只因名字叫祝九勝，帶個九字，便長期被人稱作九哥，單這稱呼，頗有江湖袍哥的味道。

　　我從資料裡看到，九哥出身於深圳市銀行系統，加入萬科前，曾任中國建設銀行深圳分行的副行長。我聽說，九哥熟悉體制內外、金融系統，交遊廣闊。我還通過鬱亮的介紹知道，九哥嗓門大，愛讀書，卻不愛運動。

　　我在深圳市區富春東方大廈頂層，一個萬科的會所裡，見到一間茶室，據說九哥愛飲茶，沒當CEO之前，常在此辦公，以茶會友。

　　我聽王石說起過九哥：“你們有沒有想過，鬱亮選了九哥，是為什麽？是為了彌補萬科在某些方面的不足。你們去解讀九哥這個人的特點，第一他是金融專家，第二他在和人打交道上，那種來源，那種厚度。”

　　王石說，萬科也在改變。我在萬科2017年業績會上，想起了這句話。它和鬱亮今天的一句話有異曲同工之妙，鬱亮說，新時代不能用舊思維。

　　二

　　在做了萬科董事局主席的9個月後裡，尤其是作為全職主席的近2個月裡，鬱亮一直在想一個問題，作為董事會主席，要做好什麽？他的體會是八個字：把握方向和布局未來。

　　“一個企業的戰略定位一定是基於對時代的判斷基礎上。我們正處在一個偉大的新時代，既然我們擁抱新時代，就需要告別舊思維。”鬱亮說。

　　什麽是新時代？就巨集觀層面而言說，新時代最為顯著的特徵之一是，中國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。地產行業的趨勢無法與整個經濟社會的發展割裂，在鬱亮看來，過去二十年，中國房地產行業之所以繁榮，是因為前所未有的城市化帶來了住房短缺和旺盛需求，但是到今天，全面短缺的時代已經結束。現在行業的主要矛盾，是”不平衡“和不充分。

　　“中國房價單邊快速上漲的時代已經結束了。如果房地產企業還是有地就買，不看價格，那麽之前怎麽賺的錢，之後就會怎麽賠回去”，鬱亮表示。

　　鬱亮所說，是普遍存在於地產行業的思維方式，萬科決定拋棄舊思維，今後，要把自己看成製造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢。根據鬱的介紹，近期萬科完成了公司定位的迭代更新，從“城市配套裝務商”，轉變為“城鄉建設與生活服務商”。

　　從城市到城鄉，萬科走得更遠了。據了解，萬科對於鄉村的探索已在2017年開始。例如該公司啟動的“萬村計劃”，專門從事城中村綜合整治及租賃運營業務，更新城中村公共設施配套，提供規範化的租賃服務。在萬科提出的城中村改造模式中，綜合整治的硬體提升由政府財政投入，企業對租賃的村民物業進行改造投入，村民以及村集體/股份公司也是重要的參與方之一，他們擁有對於自己物業的支配權。目前，“萬村計劃”已在深圳多個城中村開展。

　　鬱亮強調，萬科要去的鄉村，不單是城中村，也有城鄉結合部，還有遠離城市的鄉村。萬科並不是要到鄉村去蓋房子，而是建設場景，美好生活的場景、鄉村振興的場景。

　　一個問題是，鄉村的田園風光固然是很美的場景，但是企業創造利潤的場景嗎？

　　“很多人問做鄉村振興能賺錢嗎？做長租公寓能賺錢嗎？我們在這個時代做事情，不能都以賺錢為目標。如果我們在業務培養之初把錢算好了才去做，沒有機會能輪到你。反而是大家還看不明白、看不清楚的時候，你做了可能就做成功了。很多中國的領先企業，例如華為、阿里、騰訊，他們的業務都是從不賺錢開始的。能夠創造真實價值，能夠有好的產品和服務的話，我相信它的商業價值一定會體現出來，只是不一定是現在。”鬱亮表示。

　　三

　　萬科給自己的未來規劃了四種角色，美好生活場景師，實體經濟生力軍，創新探索試驗田，和諧生態建設者。按照這四種角色，萬科的業務還將進一步多元化。

　　實際上，自確認行業進入“白銀時代”以來，萬科的多元化轉型已經經過了五年時間，在物業服務、長租公寓、商業地產開發運營、物流地產、冰雪度假，以及養老、教育等方面均有拓展。

　　根據萬科董事會秘書朱旭的介紹，在長租公寓領域，萬科已累計獲取10萬間，累計開業超過3萬間。 2018年計劃再獲取10萬間以上的房源，新開業5萬間以上，並在租賃住房需求比較大的城市加大投入力度。另據記者了解，在萬科內部，針對住房租賃領域，已經有了明確的目標，即進入全球最大的住房租賃企業行業。目前，德國最大的住房租賃企業，大概擁有33萬間公寓，萬科計劃用三年左右時間來趕超。

　　在物業服務領域，截至2017年底，萬科物業已進入80個城市，在2017年合並報表收入71.3億元，同比增長67.3%。

　　在商業開發運營領域，通過對印力集團的收購，並將之作為旗下商業項目開發運營平台，萬科的商業管理面積已達到了行業第二的水準，截至2017年底，總管理項目172個，總建築面積超1000萬平方米。在2017年10月，印力集團發行了CMBS計劃，今年1月，印力聯合收購凱德20家購物中心。

　　在物流倉儲領域，萬科在2017年新獲取36個項目，於今年以來又增加了8個物流地產項目，截至目前公司倉儲項目累計建築面積482萬平方米，穩定運營項目平均出租率96%。另外，在2017年，萬科還參與完成了普洛斯的私有化，並與合作方共同設立60億元物流地產投資基金。

　　朱旭進一步介紹，目前萬科的養老業務分為五大產品、兩級分類，在15個城市有170個項目。教育是參與運營10所全日製學校，通過創新辦公、PPP和民辦國際化的方式開展全日製教學模式。還有城市營地、社區營地和戶外營業，為10萬青少年提供營地服務。吉林松花湖和北京石京龍兩個滑雪場，2017/18雪季累計滑雪人次超過50萬。

　　上個世紀八十年代成立的萬科，走了一條從多元化到專業化又到多元化的路線，他的這一次多元化，曾受坊間爭議。因為王石曾堅定要走專業化路線，說過一段著名的話：“如果萬科哪天要搞多元化，即使我進了棺材，也要伸出一隻手來阻止”。

　　但就在前不久，王石接受了《中國企業家》的專訪，關於萬科的專業化和多元化選擇，他表達過這樣的觀點：中國大規模開發期已經過去，住宅的需求將會減少，如果萬科堅持隻做住宅開發商，慢慢地就會變成戴爾。專業化與否，也要看市場的變化，堅持專業化未必能一直守住安全邊界，柯達不就倒閉了嗎？

　　四

　　2017年，對於萬科來說，是非常重要的一年。這一年，公司迎來了新的股東結構，費盡周折之後，深圳地鐵終於成為萬科的第一大股東，公司也迎來了新的董事會，鬱亮成為董事會主席，今年1月31日，祝九勝成為萬科的CEO。因此，萬科非常需要拿出一份漂亮的業績報告，來證明深萬雙方的選擇都沒有錯，萬科的治理結構是先進的，管理團隊是優秀的，事業合夥人制度是領先的。

　　確實，萬科提交了一份堪稱完美的成績單。

　　2017年，萬科實現營業收入2，429億元，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤280.5億元，增長33.4%；每股基本盈利2.54元，增長33.4%；全面攤薄的淨資產收益率提升至21.1%，同比增加2.61個百分點；2017年公司上繳稅金566億元。公司在“財富世界500強”位列第307位，比上一年提升49位。

　　作為三家銷售規模5000億企業之一，萬科在去年實現了5299億元銷售額，其中住宅佔比82.7%。另外，截至當年年底，萬科已售未結資源大幅上升，已售未結金額4，143.2億元，同比增長48.9%。這些收入，將在不久之後，得以確認，並轉化為企業的營收和利潤。

　　在房地產開發業，萬科一直是個特別的存在，它不大量囤地，截至2017年末，萬科在建項目總建築面積6，852.8萬平方米，規劃中項目總建築面積6，321.9萬平方米，這個數字是遠遜於恆大和碧桂園的。

　　相對於追求土地溢價，萬科更強調現金流的管控。2017年，萬科實現經營性現金淨流入823.2億元，同比增長108%；截至2017年底，持有貨幣資金1，741.2億元，遠高於短期借款和一年內到期長期借款的總和（622.7億元）。

　　最需注意的是，截至2017年底，萬科的淨負債率只有8.8%，儘管公司客氣的表示，這個指標處在行業較低水準，但實際上應該是極低水準。外界非常關心，金融系統出身的祝九勝，會給萬科帶來哪些變化，但他非常低調，整場下午場發布會，未發一言。會後我問他，當萬科CEO的感覺如何，他回答：“老老實實乾活吧。”

　　當我們著眼於萬科的未來，會看到一個與前三十多年不同的企業，它很大，也很多元。作為這個大機體的組成部分，無論是住宅、還是鄉村振興，它們之間以何為鏈接？鬱亮的答案是——美好生活。

　　“美好生活”是黨的十九大報告中的高頻詞，據統計，共出現14次。於是，有記者問鬱亮：有一種聲音說萬科現在越來越傾向於做政治正確的事情，可能有點失去了此前能夠引領行業的銳氣，您怎麽看？

　　鬱亮說：“真的有這個感覺嗎？我們萬科一直有一句話：沒有成功的企業，只有時代的企業。”

責任編輯：孫劍嵩