乾貨！1000字看懂萬科年度業績推介會

3月26日晚間，萬科發布了2017年度報告，財務數據持續亮眼表現，並且提出了“城鄉建設與生活服務商”的新定位。3月27日上午，萬科在深圳大梅沙總部舉行了業績推介會，董事會主席鬱亮攜一眾高管亮相，證券時報·e公司采取影片+圖文的方式進行了全程直播。（相關直播內容請點擊）

一、萬科推介會1000字乾貨精華版，一眼看完核心內容。

1、萬科新定位：城鄉建設與生活服務商。

2、新定位四個方面：美好生活場景師、實體經濟生力軍、創新探索試驗田、和諧生態建設者。

3、當好農民種好地，堅持真實價值創造，堅定不移走實體經濟企業的路線。堅持混合所有製，打造事業合夥人機制管理標杆。

4、在2018年貫徹十九大精神，以人民的美好生活為中心，以客戶為中心，進行城鄉建設與生活服務商戰略，合夥奮鬥，持續創造更多真實價值，實現有品質的發展，成為無愧於偉大新時代的好企業。

5、鬱亮說新定位：把握方向，布局未來。

6、鬱亮多次談到新時代新思維：我們早就不再看中第一第二了，我們心中現在只有美好生活；要建立新思想新思維可難了，慣性思維太可怕了，當好農民種好地吧。

7、鬱亮：過去20年為什麽中國房地產市場如此繁榮，一個重要的原因是中國出現了前所未有的城市化，出現了旺盛的需求和住房的短缺，這在以前是靠建案來解決的。我們認為旺盛需求的時代已經結束了，全面短缺的時代已經結束了。

8、鬱亮：可以非常明確的說，中國房價單邊快速上漲的時代已經結束了。如果只靠房地產的上漲賺錢，以前怎麽賺的錢，現在怎麽還回去。

9、鬱亮： 我去了深圳的玉田村，想起深圳以前在城中村的日子。沒有睡過城中村，沒有丟過自行車，就不能成為深圳第一代的建設者。去年我也去了江蘇興化的新羅村，萬科的美麗鄉村振興計劃在那裡。

10、萬科不能僅僅關注城市也要關注鄉村，這個鄉村不僅是城中村，也包括遠一點的鄉村。

11、誰能引領變化，誰就是領先的企業，而不是拿傳統的指標來衡量。

12、鬱亮：萬科從上市到今天已經27年時間了，見證了中國股票市場的起起落落。我自己就經歷過三次40元以上的機會，我始終相信投資者的眼睛是最犀利的，最聰明的。

13、萬科的事業合夥人制度有四部分：共識、共創、共擔、共享。2014年逐步推行，對企業的健康發展、員工有很大好處，業務方面明顯提升。

14、現在看來，在經歷了股權風波後，我們還能保持穩健的發展，正好說明我們事業合夥人制度的強大。制度本身也在不斷更新迭代之中。

15、萬科物業沒有上市計劃。

16、回應投資綠景：每家人有每家人的特色，做這個投資是基於戰略，做一些業務要聯繫有能力的玩家一起去玩。

17、我們現金分紅的總額一直在持續穩定的增長，未來我們將按照監管的要求，積極回報股東，穩定增長分紅，這有利於投資者對股價有穩定的預期。

再簡要回顧年報數據，萬科期內淨利潤同比增長逾三成，淨資產收益率創歷史新高，淨負債率僅8.8%，保持行業低位水準。在“財富世界500強”位列第307位，比上年提升49位。2017年，萬科實現營業收入2429億元；淨利潤280.5億元，增長33.4%；每股收益2.54元，增長33.4%；全面攤薄的淨資產收益率提升至21.1%，同比增加2.61個百分點。

萬科同時拋出近百億分紅預案，每10股擬派送9.0元（含稅）現金股息，以此計算，2017年度萬科現金股利約為99.35億元，佔公司2017年合並淨利潤的比例為35.42%。另值得注意的是，在2012年圍繞城市、圍繞配套裝務進行轉型的基礎上，萬科在此次年報中宣布將戰略定位更新為“城鄉建設與生活服務商”。

二、發布會詳細問答環節整理如下：

1、談新定位。

鬱亮：這個問題特別適合董事會主席來回答。我們要把握方向，布局未來。

大家都知道，我們來到了一個偉大的新時代。不能再用舊的時代去思維去思考，要不就跟不上變化。 舉個例子來說，有些房子是空置的，不僅包括住宅，也包括商業。有些剛剛進入城市的年輕人，還沒有房子居住，還沒有滿足有尊嚴的居住條件，這就不平衡。 這就是供應不充分，這就是我們需要思考的問題。

發展比生長更全面，品質比生長更重要。我們更關注企業發展的品質，包括產品服務品質，也包括經營管理的制定，企業的經營管理要有助於社會整體的健康發展，要做貢獻，不要添亂，更不能成為麻煩製造者。 這是我們對時代重要轉變的看法。

這次的定位更新，既是對時代變化前進方向的變化和理解，采取的措施也是過去實踐的更新，在城鎮配套裝務商的實踐基礎上的更新。

2、談房價。

鬱亮：過去20年為什麽中國房地產市場如此繁榮，一個重要的原因是中國出現了前所未有的城市化，出現了旺盛的需求和住房的短缺，在以前是靠建案來解決的。我們認為旺盛需求的時代已經結束了，全面短缺的時代已經結束了。

現在房地產的矛盾，不再是短缺而是不平衡，出現了分化。 過去20年我們房子蓋的太多，但配套裝務還比較滯後，一個經濟體成熟之後，圍繞房地產的服務要超過房子本身。

談一談大家都關心的房價問題。 可以非常明確的說，中國房價單邊快速上漲的時代已經結束了。如果只靠房地產的上漲，以前怎麽賺的錢，現在怎麽還回去。

3、談鄉村。

鬱亮：我去了深圳的玉田村，想起深圳以前在城中村的日子。沒有睡過城中村，沒有丟過自行車，就不能成為深圳第一代的建設者。我也去了半天的新圍仔村，20年前就是深圳標準的城中村。就是因為有了華為，才有了今天。去年我也去了江蘇興化的新羅村，萬科的美麗鄉村振興計劃在那裡。在這裡，你可以看到真正的江南水鄉。 我們幫助他們完成了鄉村面貌的改變，完成了廁所的革命。

從上面我們可以知道，萬科不能僅僅關注城市也要關注鄉村，這個鄉村不僅是城中村，也包括遠一點的鄉村。包括城市人的田園情結，包括安全食品，包括大規模的鄉村振興，這些都是我們城鄉的內容。

4、談金融政策。

祝九勝：無論行業政策，還是金融監管政策，頒布是及時、必要的，我們歡迎、支持和擁護。談到政策影響，我們重點看它的中長期影響。這些政策有利於行業中長期的健康穩定發展，影響是積極的。萬科一直在經營方面相對穩健，在加強監管、去杠杆的背景下，對於有品牌、有信用，持續、穩健經營的企業來說，其實相對是個利好的機會，萬科也將堅持一貫的風格，謹慎面對變化，助力整個行業真正回歸到住宅屬性。

5、談租賃市場。

執行副總裁張旭：我們的目標是在租賃市場上能夠更多的為年輕人服務。泊寓是我們的一個方案。2018年，我們希望新增10萬間。城中村也在城市當中，承擔了配套的非常重要的作用。我們在深圳有一個萬村計劃，我們願意到村裡去，通過我們運營的能力，把城中村去改造，提供更安全舒適的環境給公寓使用者。 我們希望我們未來能夠在租賃市場領域成為領先領跑者。

6、談物流倉儲。

執行副總裁張旭：當前我們不僅在中國，在世界上我們也是排名第一的物流商，這是我們的新動能。這個願景是服務好老百姓，這是做這個業務的初衷。 現在我們的物流業務聚焦在中心城市圈，未來希望服務更多的客戶，服務更多的老百姓，在更多的城市落地。過去三年是25個城市，未來會進入更多的城市。 到海外這一塊，以普洛斯為主，這是普洛斯為萬科帶來的增量。我們會加強在物流倉儲業務方面的服務。

希望在冷鏈物流方面做一些貢獻，為老百姓的食品安全做更好的外保障。

7、談商業地產。

執行副總裁張旭：商業平台的宗旨是為家而建，這個平台是印力。我們做任何一件事情，希望能夠領先領跑數一數二，能夠更好的服務客戶。我們基於印力的平台做的並購，都是基於這個目標。我們會用科技賦能方式，不斷去提高我們的運營能力，提高服務客戶的能力，朝這個方向去努力。

8、談分紅回報。

董秘朱旭：萬科是所有上市公司中持續盈利時間最長的公司。公司累計分紅金額遠遠超過融資金額。我們現金分紅的總額一直在持續穩定的增長，未來我們將按照監管的要求，積極回報股東，穩定增長分紅。有利於投資者對股價有穩定的預期。

9、談萬科股價。

鬱亮：萬科從上市到今天已經27年時間了，見證了中國股票市場的起起落落。我自己就經歷過三次40元以上的機會，我始終相信投資者的眼睛是最犀利的，最聰明的。你們覺得好就是好，你們覺得不好就不好。我們標榜好，並不一定好。上市公司是要長期做下去的，順應現在的新時代，作出真實價值貢獻，永遠是我們管理團隊應該堅持的方向。

10、談事業合夥人制度

孫嘉：萬科的事業合夥人制度有四部分一個是共識，一個是共創，一個是共擔，最後是共享。2014年逐步推行的，對企業的健康發展，對員工有很大好處，業務方面有明顯提升。是一個管理的制度，更是一個發展的創新。

孫嘉：事業合夥人制度符合以人為本，會堅定不移的推進下去。未來在已有的基礎上，會繼續加大，包括總部在內的組織籌建工作讓組織更加扁平高效。同時我們會更新和迭代，從選拔晉升方方面面進行改進，讓它發揮更大的效用。我們堅定的認為，事業合夥人制度是萬科過去幾年業務發展越來越成功的背後的關鍵因素和源泉也是未來業務持續穩定，健康發展的一個動力。

鬱亮補充：設計初衷就是為了萬科的員工與投資者建立分享的共同體。讓員工想投資者所想，利益目標風險相一致。現在看來，在經歷了股權風波，我們還能保持穩健的發展，正好說明我們事業合夥人制度的強大，制度本身也在不斷更新迭代之中。

11、談行業排名

鬱亮：量價是舊時代思維的產物，在新時代，這樣理解是錯誤的。我們早就不再看中第一第二了，我們心中現在只有美好生活。

12、談資產品質

總裁、首席執行官祝九勝： 永遠不變的是客戶的訴求，我們需要更好的服務客戶。至於說這個資產是輕是重？表內和表外？我不太讚同這兩點說法。讓無效資產並有效讓低效資產變高效，這是真正的工作。當好農民種好地，堅持真實的價值創造。

13、回應對比同行恆大

鬱亮：要建立新思想新思維可難了，慣性思維太可怕了，當好農民種好地吧。

14、談萬科物業

張旭：北美有一個標杆，可以做到8％的市場佔有率，萬科物業還有很大的發展太空。客戶滿意度是我們一物業經營的宗旨。現在我們已經服務了500萬戶家庭，這是一個很大的規模。萬科物業沒有上市計劃。

15、談投資綠景

祝九勝：在這個行業，每家人有那家人的特色，做這個投資是基於戰略，做一些業務要聯繫有能力的玩家一起去玩。