廣州舊村改造現史上最高門檻 身家要求不低於8000億

廣州不少舊村改造都對合作企業設置了門檻。

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想要參與廣州城中村舊改的門檻，是越來越高了。南都記者了解到，為了保證合作企業的質量，今年以來廣州大多數舊村改造都會對合作企業提出明確的門檻，要求對方總資產在一兩百億，甚至八九百億。而近日增城一條村開始選擇全面改造合作企業，要求總資產不少於8000億元，且2018年全國物業銷售額不低於4000億元，被譽為“史上最高門檻”，放眼全國也只有四家房企可以達標。

史上最高舊改門檻

近日，廣州公共資源交易中心發布增城區中鎮中新村全面改造項目公開選擇合作企業公告。公告顯示，中新村全面改造項目總用地面積92公頃，房屋建築面積105萬平方米，採用全面改造模式，改造範圍內集體建設用地轉為國有建設用地。在項目用地手續完善後，採用劃撥/協議出讓方式供地(以規劃和自然資源主管部門意見為準)，合作企業按照經批準的改造方案及相關規劃要求拆除重建實施改造。這意味著，和海珠區瀝滘村一樣，該村的複建房在補交土地出讓金後，將可以交易出售。

值得注意的是，儘管該村的改造總成本約為120億元，但設置了堪稱廣州城中村改造啟動以來最高要求的門檻，對於想參與改造合作的企業，中新村不僅不接受聯合體報名，需要先提交2億元人民幣的參選保證金，還要求須為內地A股上市公司或其在中華人民共和國境內的全資子公司或控股公司，所屬上市公司總資產不少於8000億元，申請企業所屬上市公司2018年在全國的物業年銷售額不低於4000億元。

南都記者了解到，根據克而瑞數據，在中國2018年物業銷售額達到4000億元的房企有5家。其中碧桂園、萬科、恆大總資產已超兆元，保利發展總資產超8000億元，而融創中國截至2018年末的總資產是7166.6億元。這就意味著，在全國同時符合8000億總資產和4000億銷售額的企業，只剩下碧桂園、萬科、恆大和保利四家。

同時，該村改造還要求報名企業在廣州市內以正式合作企業身份參與的舊村改造項目不得少於1個，且項目改造方案均已獲批準並實施建設。而恆大在廣州進行過舊廠房改造，並未參與過舊村改造。

舊村改造普設門檻

南都記者統計今年以來廣州舊村改造合作企業招標情況發現，大多數舊村都對想要“招親”的企業設置了明確的門檻，如果達不到門檻，連報名參與競選的資格都沒有。

例如位於花都區的田美村、橫潭村河西經濟社，均要求申請企業總資產不低於100億元人民幣，且近5年房屋建築面積累計竣工100萬平方米以上。而位於番禺的新基村、南村鎮裡仁洞村、洛浦街沙溪村，也似乎像約好了似的，均要求申請企業總資產不低於200億元人民幣。

儘管大多數舊村的“招親”門檻都設在總資產一兩百億，但也有部分舊村提出“高要求”。如廣州市番禺區沙灣鎮福湧村，不僅要求合作企業為2017年中國房地產業綜合實力50強，還必須總資產不低於900億元，淨資產不低於300億元。從化區江埔街禾倉經濟聯合社舊改，也要求申請企業或其實際控制人總資產不低於900億元。

值得注意的是，有部分舊村改造對合作企業並沒有提出具體的資產要求，但對舊改經驗方面的要求更高。例如黃埔區九龍鎮湯村村舊改，就要求申請合作企業應具備舊村改造經驗，完成不少於2條村的舊村改造項目，需要完成的舊村改造複建安置區的竣工建築面積累計100萬平方米以上(以參建的建設部門、施工部門、設計部門、監理部門、勘察部門五大責任主體驗收交付使用為準)，且工程合格率達100%。

專家：舊村改造村集體擁主動權

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，舊村改造在找合作夥伴的時候，可以設置門檻，從側面說明像廣州這些一線城市的舊村改造，村集體擁有主動權和議價權，可以選擇自己心儀的開發商。而對於開發商而言，舊村改造利潤較高，自然願意去爭取。

南都記者了解到，舊村改造除了設置企業門檻之外，不少舊村為了看出企業的誠意，還設置了較高的參選保證金。如花都區的田美村、橫潭村河西經濟社、增城石灘鎮塘口村等參選保證金均要求為1億元，而黃埔區九龍鎮湯村村、番禺區洛浦街沙溪村的舊改，光參選保證金就要求5億元。

“如今各個村設置的門檻越來越高，可見村集體更願意和大型的開發商進行合作。舊改過程中對資金的需求比較高，如果房企沒有這樣的實力，會影響到改造進程。而且大開發商在產業引進、土地價值的挖掘，以及未來房產的增值上都更有優勢。”嚴躍進表示。

采寫、製表：南都記者 邱永芬 林廣

攝影：南都記者 林廣