莫開偉：央行銀保監會“四項行動”對房地產企業意味著什麽？

　　意見領袖 | 莫開偉

　　1月10日，央行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會指出，要有效防範化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦系統重要性優質房企，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。這也就是通俗意義上所說的開展“資產激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”等四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，讓優質房企總體回歸安全軌道。

　　可以預見，看到這則消息之後，優質房企可能都喜不自勝，心裡對未來的經營發展前景充滿憧憬和信心；同時也給與房地產業有關的上下遊產業企業以及民眾注入了一劑“興奮劑”，對房企整體脫困以及房企將更加發揮復甦經濟的作用將抱以極大的希望。

　　也可能，有網民朋友可能對“四項行動”具體內容不甚明了，在這裡特來作一下說明，所謂“四項行動”：“資產激活”即要把房企的各類資產進行盤活，其包括待開發的土地和待出售的房產、預售資金的加快回籠、資產證券化的加快推進、REITs產品等模式的加快介入、現金流的持續改善等內容；“負債接續”即後續對於負債工作要加快清理，包括負債的展期、債轉股、資產出售以清償債務等工作；“權益補充”即後續要鼓勵各類優質企業積極做戰略投資者，包括央國企、保險公司等；“預期提升”即要不斷修複投資者對於房企的看法，尤其是各類金融機構企業，不斷減少企業違約風險，同時強化今年房企銷售的目標值，進而促進“金融-房企-銷售市場”等渠道的順暢。

　　那麽，央行銀保監會“四項行動”對我國房企到底意味著什麽？從當前我國內外經濟環境以及疫情管控措施全面優化形勢看，“四項行動”對房地產業將帶來四方面的重大改變或影響，將在我國經濟復甦進程中拉開房地產業發展的新序幕。

　　首先，意味著央行銀保監會堅定執行中央政府確定的支持房地產“脫險化困”的政策要求，對房企尤其是頭部房企的支持更將成鐵律，絲毫都不會改變。

　　事實上，央行銀保監會此次座談會意在堅決落實中央經濟工作會議精神，表明了央行銀保監會通過實施改善優質房企資產負債表計劃，防範化解優質頭部房企風險的堅定決心；也說明了房地產金融支持是今年銀行金融機構信貸工作重點之一。同時，表明央行銀保監會頭腦清晰，深知房地產是我國國民經濟支柱之一，上下遊產業鏈長，連接消費和投資，房地產復甦對擴內需、穩定經濟大盤具有重要意義；尤其目前房地產處於復甦關鍵階段，仍需要適度信貸支持，滿足房地產合理信貸需求，促進房地產信用改善。由此，央行銀保監會接下來對房企尤其是頭部房企的金融信貸支持將是鐵定的、不會改變的，今年1季度可能還將有不少有利於房企發展和改善房企生存狀態的貨幣信貸政策頒布，這樣可讓房企吃下一顆“定心丸”，有利穩定房企尤其是頭部房企的融資預期、經營預期和發展預期，促使我國房企加速脫困，邁入健康可持續軌道，為中國經濟復甦提供巨大的動能。

　　其次，意味著房企尤其是頭部房企將得到特別的“哺育”，分享更大的“金融蛋糕”，房地產企業發展也將更加有底氣和信心。

　　央行銀保監會“四項行動”的一個重要內容就是實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企；這表明專注主業、經營穩健、財務良好、有較大行業影響力的頭部房企，將得到金融信貸政策的進一步支持。這就表明優質房企其實是指的“四優”房企，即接下來銷售業績優、管理水準優好、財務狀況優好、行業地位優等“四優”房企將獲得重點金融支持。同時也要求各類房企主動對標此類標準，主動改善企業經營狀況，以積極爭取政策支持，可能更多的頭部房企將獲得金融動能。同時，要看到2023年依然是積極化解風險的一年，要防範房企內部出現較多暴雷或系統性風險，對“四優”房企要積極進行監測和支持，有利於頭部房企獲得更多的金融資源，全國銷售業績TOP100中的很多企業，或都被納入到重要性房企名單之中，將加速頭部房企的發展，也使頭部房企發展更加有底氣、有信心，整個房地產行業的經營活力將被煥發出來，房地產業整體脫困和走向穩健發展之路就大有希望。

　　再次，意味著我國房地產業從此之後將進入一個新的歷史轉捩點，那就是房地產業將加速分化，頭部優化房企將進一步發展，我國房地產業將進入一個重新洗牌的“馬太效應”時期。

　　央行銀保監會部署的“四項行動”並非沒有重點地“眉毛鬍子一把抓”，而是明確了所有行動都是圍繞優質頭部房企展開，這個行動宗旨看起來似乎並不公平，對於一般房地產企業或中小房企來說可能意味著分享到的金融資源將越來越少，甚至有可能失去銀行金融機構信貸支持的可能，也意味著有大量的中小房企因此而陷入經營絕境瀕臨關門破產境地，這會帶來房地產業風險外溢嗎？回答是否定的。因為這個局面是央行銀保監會樂見其成的，我國房地產業如果不來一次脫胎換骨式地淨化，將大量中小房企淘汰出局，整個房地產業生態就無法優化。所以，“四項行動”其實就是要加速我國房地產業分化局面的早日到來，只有加大對頭部房企的信貸金融支持力度，才能更加有效地讓大量中小房企出清，讓優質頭部房企更加強大，從而對我國房地產業來一次重新洗牌，整個房地產業健康可持續發展之路才能趟出來；否則我國房地產業將無法走出今天這種高風險、僵滯低迷的格局，只會對中國經濟復甦形成巨大的拖累，還有可能引發巨大的系統性金融風險和產業風險。

　　最後，意味著我國房企整體風險將得到抑製和化解，有利於極大地提升我國房企的整體守信能力，這對於銀行金融機構防範化解風險營造有利氛圍。

　　央行銀保監會部署的“四項行動”對房企的支持方式更加豐富和全面，將有效防範化解優質頭部房企風險。這就意味著頭部房企風險化解抓住了將我國房地產業走出困境的“牛鼻子”和房地產業復甦的主要矛盾。事實上，“四項行動”就是央行、銀保監會為優質頭部房企開的特別的“小灶”，是對優質頭部房企的精心金融呵護；有理由相信，頭部房企有央行銀保監會以及銀行機構共同營造有利信貸融資環境以及其他金融支持，一定會首先走出困境，從而為整個房地產業脫困起到較強的帶動作用，我國房地產業的行業風險、金融風險無疑將得到較大的抑製。而且，我們要看到，近期打開的房企融資渠道將繼續維持，會議指出要落實好“金融支持16條”措施，保持房企信貸、債券等融資渠道穩定，滿足行業合理融資需求，表明去年11月以來支持房企融資的“三支箭”將繼續推進，這不僅有利於為房企打開一扇新生之窗，而且有利於從根本上和更大範圍內推動房企堅守信用承諾，消除違約風險，也才有可能化解我國金融風險，消除銀行機構的後顧之憂，增強銀行金融機構認真執行“四項行動”的決心和信心！

　　(本文作者介紹：知名財經評論人、獨立經濟學者)