年底搶收：一二線土地市場供應環比井噴

本報記者 王營 北京報導

導讀

全國多城市土地成交依然處於高位，特別是一二線城市，房企尤其對住宅類土地拿地積極性較高。

2018年，土地市場整體呈放緩態勢。臨近年底，各大城市尤其是一二線城市反而加快了推地步伐。

中國指數研究院最新的10月土地月報顯示，全國300個城市共推出土地 2628宗，儘管同比減少11%，但環比卻增加11%；推出土地面積11282萬平方米，環比增加 12%，同比增加2%。其中，住宅類用地946宗，環比增加14%,同比減少11%。

北京土地供應達到了年度最高峰。我愛我家集團研究院統計，2018年10月，北京共新增土地供應16宗，其中包括居住類用地14宗，商服金融類用地2宗。土地供應數量、宅地供應數量較9月均翻倍，創下了今年土地供應的新高。

對此，58安居客房產研究院首席分析師張波表示，各地的土地供應指標完成度不一，導致部分城市的土地供應集中釋放。前期土地成交回落明顯，從10月份的土地成交數據看，受房企拿地謹慎度提高、房企銷售走弱現金回流慢、資金鏈緊張等因素影響，土地市場持續低迷，三四線城市是土地流拍重災區，而多城全年的土地供應指標仍待完成，臨近年終土地快速供應是為了達成土地供應指標。

另外，銷售放緩同時，庫存量尤其是三四線城市庫存量依然在快速減少。雖然目前房價上漲動力偏弱，但土地供應決定了未來房源的新增供應，年底集中供應一定程度上可以穩定未來市場供求，穩定市場的預期和土地價格，並最終保證房價平穩。

年底搶收

土地市場在2018年整體呈現放緩態勢。中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月6日，在過去的10個多月內，一二線土地市場整體漲幅放緩，累計土地出讓金2.25兆，同比只上漲了2.7%。土地市場平均溢價率也只有12.37%，而2017年則鋼彈24%，2016年土地溢價率為48%。

儘管北京10月份加速了推地步伐，但整體而言，2018年北京的土地供應力度較2017年有所下降。我愛我家數據統計顯示，截至10月，北京新增50宗土地供應，較2017年前10個月的94宗下降46.8%。

其中住宅用地34宗，較2017年前10個月的63宗下降46%。單月來看，今年10月的供應高峰也低於去年，2017年3月、6月、12月的土地供應量都達到或超過了20宗。

因土地供應減少，今年3月開始，北京住宅用地月成交量明顯降低，3月、5月甚至沒有成交，10月相比之下已經有所復甦。截至10月，2018年北京住宅用地已成交34宗，同比減少41.4%。

臨近年底，土地供應開始加速。中國指數研究院數據監測顯示，一線城市整體供求量較上月倍增，成交均價上漲逾兩成，出讓金總額環比顯增。推出方面，一線城市共推出土地74宗，面積396萬平方米，環比增加 123%，同比增加51%；成交方面，共成交土地65宗，面積320萬平方米，環比增加96%，同比增加1%；土地出讓金613億元，環比增加146%，同比增加14%；成交樓面均價為8614元/平方米，環比增加 23%，同比增加10%；土地平均溢價率為4%，較上月下降1個百分點，比去年同期下降11個百分點。

二線城市推地態度也相當積極。供應量增加近兩成，成交方面環比量漲價跌，收金總額較上月降逾兩成。推出方面，共推出土地883宗，面積4239萬平方米，環比增加19%，同比增加11%；成交方面，共成交土地712宗，面積 3333萬平方米，環比增加11%，同比增加9%。

房企拿地難度加大

可以預見的是，一二線土地供應高峰還將持續。

11月7日，濟南一口氣推出12宗土地掛牌，總面積約為45萬平方米，總起始價約為46.49億元；同日，廣州再迎推地潮，集中掛牌了18宗地塊，總起拍價達約316.8億元，刷新了今年起拍總價紀錄。

11月，北京將迎來年內土地出讓高峰。其中，11月5日，兩宗地塊出讓。11月，北京合計將出讓經營性質地塊共18宗，總起始價為461.56億元。其中住宅多達16宗。整體看，截至11月首周，確定在11月入市的住宅地價一二線40個城市已經多達357宗。從供應趨勢看，預計11-12月，一二線城市將出現大量住宅土地成交的現象。

儘管地方政府推地積極，但限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等成為熱點城市推地的重要要求，這些限制條件對項目盈利和周轉帶來壓力，且對企業資金實力提出了更高要求。

其中，金融街以15.7億元獲得東莞茶山居住用地，競拍採用“競價+競自持年限”的方式, 以17.1億元摘得惠州惠城區商住地塊，出讓方式為“限地價+競自持商品住房面積+隨機搖珠”；綠城 26.6億元競得的合肥市濱湖區地塊，出讓條件為“限地價”；金隅以33.2億元摘得北京經濟技術開發區河西區X89R1地塊，採用“限房價、競地價”的出讓方式。

由於土地出讓方式限制條件較多，土地市場整體溢價率不高。以北京為例，10月北京共成交土地6宗，均為住宅用地，總金額177.59億元，平均樓面價31852元/平米，整體溢價率13.41%。

10月份，北京新增的宅地絕大部分繼續沿用“限房價、競地價、競自持比例”模式。唯一例外的是，“延慶區延慶新城03街區會展中心東側地塊土地一級開發項目（二期）YQ00-0003-0010等地塊”的公告要求中並沒有限制建案的銷售價格，這打破了2016年“930新政”以後北京新增住宅用地普遍採用的“限房價、競地價”模式。

“底價成交，低溢價率成交依然將是市場主流。”中原地產首席分析師張大偉認為，全國多城市土地成交依然處於高位，特別是一二線城市，房企尤其對住宅類土地拿地積極性較高。三四線城市土地市場明顯活躍，2018年，大量房企進入三四線城市積極拿地，推動了這些城市土地銷售額創歷史同期紀錄。

不過，張大偉表示，土地市場高位同時，房企資金壓力逐漸出現。從2016年“930”調控開始，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處於高位，但房企再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。出現的流標主要是地塊有多重複雜的屬性，導致房地產企業拿地意願不強烈。最近信託等資金監管嚴格，也導致房地產企業對地塊總價較高的地塊相對謹慎。