2018年土地供應同比漲近10% 2019年或繼續增加

本報記者 唐韶葵 上海報導

土地市場是衡量未來市場整體趨勢的風向標。綜合WIND數據庫等第三方機構的數據，2018年供應體量同比上漲近10%，帶動成交量一同攀升，但在價格層面表現不甚理想，土地出讓金、成交樓面價、平均溢價率均出現不同程度的下滑，主要受到樓市調控政策深化的影響。

伴隨政策收緊，房企利潤空間被壓縮，資金回籠速度放緩，因此房企拿地積極性下滑，拍地時也更趨理性和審慎。

土地供應結構調整

根據中指院數據，在2014-2016 年，土地供需量連續3年下滑，到了2017-2018年，土地供需均出現大幅上漲。而當前土地市場降溫明顯，300城市宅地出讓金增速從2017年拿地 47%回落至2018年的3%。

各個城市土地成交溢價率也發生了變化。2018年12月，一線城市土地成交溢價率降至2.35%；二線城市土地實際成交溢價率升至7.04%；三四線城市的土地成交溢價率升至9.14%。

海通證券數據顯示，從結構上看，三四線城市的土地成交建面增幅最多，所以三四線城市的土地成交情況要好於一二線城市。該機構預計，2019年上半年土地市場景氣度仍將繼續回落。

上海的土地供應結構調整較為明顯。上海城市房地產估價有限公司研究顯示，2018年度商辦用地的成交結構發生顯著調整，純商業用地成交63萬平方米，顯著高於去年的6.1萬平方米。辦公用地成交4.3萬平方米，顯著低於去年的17萬平方米。商業辦公混合用地成交48萬平方米，同比增加43%（14.4萬平方米）。

談及對土地市場未來展望，易居研究院研究總監嚴躍進認為，土地供應規模會繼續增加，尤其是很多城市依然需要積極補庫存；其次，許多工業用地可能會轉變為住宅用地，這可能是很多大城市會積極開展的內容；再次，結構化的改革會增加，尤其是在集體建設用地配建租賃住房方面，會有較大的動作。

大房企土儲趨勢

2018年，在因城施策、分類調控的有效實施下，前預售屋價上漲速度過快、市場活躍度高的一二線城市樓市調控繼續深化，同時土拍配套政策進一步完善，嚴格要求出讓條件，控制地價水準，穩定市場預期；而房地產市場相對不發達的三線城市，樓市調控力度並沒有一二線城市大，因此房企拿地布局開始向三線城市傾斜，帶動三線城市土地市場回暖。

2018年，三線城市土地供應大增19.62%。相較於一二線城市，三線城市則處於回暖的態勢。

儘管調控仍舊趨嚴，但是多數房企堅持擴大土地儲備的戰略，而且相較中小房企，大型房企的融資管道較豐富且融資成本較低。

其中，以碧桂園為代表的房企，大幅擴充三線城市的土地儲備，押寶其未來城市化進程中樓市的發展潛力，搶佔市場份額；萬科、保利等房企則在保證二線城市穩定投資回報的同時，繼續加大對新市場空間的拓展；而中海則維持深耕一、二城市，把握當前熱點市場，再對三線城市進行試水。

不過，近兩年以來，成熟發達地區的房地產市場走向存量的趨勢已愈發明顯，這更加速了房企之間的競爭。業內人士稱，“當前的市場環境下，行業整體洗牌的速度正在大幅提升，在淘汰了相當一批小微房企之後，留給大中型房企的市場機遇反而會更好”。