短期借款猛增2688% 昔日“地王收割機”信達地產仍在豪賭

【財聯社】（記者 楊依依）信達地產（600657.SH）日前發布收購報告，其第一大股東中國信達資產管理股份有限公司（下稱“中國信達”）公告將所持股權的部分權力，委託給第二大股東信達投資有限公司（下稱“信達投資”），同時還發布了中國證監會的批複檔案，證監會核準豁免信達投資的要約收購義務。

對此，一位信達國際董事向財聯社記者表示，“信達地產大股東託管股權，與政策要求大型國有公司專業化經營的政策有關，信達投資也有地產業務，股權轉入信達投資有利於統一管理。”

因2015年和2016年在土地市場上揮金如土，先後拿下上海、杭州等城市7個高價地塊，信達地產被冠以“地王收割機”之稱。從去年開始，信達地產在土地市場上低調了很多，但迄今為止，其獲取的上海顧村地王、深圳坪山地王仍未“解套”。

“國有企業拿那麽多地王，實際上是開了不好的頭，後來是被壓製住了。”上述信達國際董事透露。

信達地產此前的激進擴張並未助其規模實現突破。2018年三季報顯示，截至9月末，該公司權益銷售額為238.66 億元，短期借款則比年初大幅增長2688%至4.74億元。

短期借款猛增近27倍

2015-2016年期間，信達地產在2015年全年銷售額僅為105.2億元的情況下，於上海、深圳、合肥、杭州、廣州等城市，豪擲352億元拿下7塊“地王” 。

據一份流傳出來的信達地產內部PPT，信達地產從2014年開始土地投資規模急劇增加，2014年土地投資額為99.3億元，2015年又幾近翻倍至184.4億元。

其於2015年至2016年所拿的地王中，有的至今尚未開盤。其中在深圳坪山由泰禾代建的信達泰禾金尊府已接近封頂，此前曾多次傳出開盤消息，但至今未拿到預售證。一位知情人士對財聯社記者透露，“受限價影響，相關部門隻給金尊府批4萬出頭的預售價，但信達嫌售價低不願意，所以一直耗著。”

頻繁製造地王的信達地產，至今還是銷售規模未到300億的中小型房企。財報顯示，其2017年全年權益銷售額為224.71億元。

由於銷售放緩等原因，信達地產2018年半年報和三季報均顯示，其營業收入出現了同比下跌。截至6月底，其上半年營業收入同比減少52.14%；截至9月底，其前三季度營業收入同比下跌16.11%，經營活動產生的現金流淨額同比減少10.34%。

信達地產在財報中解釋稱，營業收入減少的原因，主要是由於房地產結轉面積減少導致。

此外，信達地產2018年三季報還顯示，截至9月末，其資產負債率較年初 86.03%減少5.28 個百分點至 80.75%，但短期借款比年初大幅增長近27倍至4.74億元。

值得關注的是，去年8月，國務院首提分行業設定央企負債率“紅線”。去年3月，國務院國資委主任肖亞慶曾公開表示，當時我國央企102家，總負債率為66.6%，其中80%以上負債率的央企一共有12家，負債率超過85%的有4家。當時肖亞慶還點名了兩家負債率為85%以上的央企——中國鐵物和中鋼集團，均是靠鋼貿業務虛增規模，引發債務風險。

“類似信達這樣的企業做地產業務是比較尷尬的，高杠杆的資金被管控得比較嚴，今後信達地產的資金壓力可能還會增加，近期要防範資金風險。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴財聯社記者。

因同屬財政部 要約收購被豁免

日前，信達地產披露的收購報告書顯示，中國信達擬將所持信達地產約7.97億股（佔信達地產總股本的27.93%）股份對應的除收益權、處分權、認股權之外的權利，全部委託給信達投資管理。

根據《上市公司收購管理辦法》規定，本次收購已經觸發了信達投資的要約收購義務，信達投資向中國證監會提交《信達地產股份有限公司收購報告書》及豁免要約收購義務的申請。中國證監會已批複檔案，核準豁免了信達投資的要約收購義務。

上述收購報告書顯示，截至報告書簽署日，信達投資是中國信達100%持股的全資子公司，財政部持中國信達64.45%的股份，屬絕對控股。中國信達和信達投資的最終實控人都是財政部，符合豁免條件。

本次收購之後，信達投資將通過直接或間接的方式合計持有信達地產27.52%的股份，即約7.85億股，並直接或間接擁有信達地產27.52%的表決權；同時，信達投資通過《股權託管協定》間接擁有信達地產27.93%的表決權；因此，信達投資合計擁有信達地產55.45%的表決權，從而獲得信達地產的控制權，信達地產將納入信達投資的合並財務報表的合並範圍。

公告顯示，本次收購不涉及股份劃轉，僅為標的股權對應的除收益權、處分權、認股權之外的權利委託管理。之所以采取股權託管部設計股份劃轉，主要是因為主要股東的股權處於鎖定狀態。

此前的7月27日，信達地產通過向中國信達、淮南礦業發行新股的方式，完成對中國信達另外一家子公司淮礦地產的收購，根據《上市公司重大資產重組管理辦法》的規定，中國信達及其關聯方信達投資、海南建信（信達地產現第九大股東，與中國信達屬一致行動人）於2017年7月19日分別出具了《關於股份鎖定的承諾函》，承諾自新股上市之日起36個月內不轉讓。

而如今信達地產主要股東的股份尚在鎖定期，為何選擇此時進行股權託管？上述收購報告書稱是為了確認信達投資對信達地產的合並控制關係，優化信達投資的治理結構，增強信達投資的融資能力。

“此舉更多的是為了確認信達投資對信達地產的合並控制關係。”信達一位內部人士對財聯社記者表示。

他進一步表示，“政策要求所有大型國有公司要專業化經營，不能跨那麽多界，比如近期信達國際被歸入信達證券，原來信達國際是國際投行，直屬集團公司。因為信達投資也有很多地產業務，股權託管便於專業化經營。”

信達地產披露的收購報告書還顯示，目前信達投資旗下還有信達建潤地產有限公司、河北信達金建投資有限公司等數家經營房地產開發、租賃業務的子公司。而7月被信達地產收購的淮礦地產，同樣是中國信達體系下經營房地產開發的子公司。

財聯社7月曾報導，中國信達總裁助理陳延慶在今年銀保監會第172場例行發布會上介紹，中國信達目前已落地11個市場化債轉股項目，涉及轉股總金額139億元。其中淮礦項目就是中國信達持股的政策性債轉股項目，通過市場化債轉股推動國企改革及行業並購重組。

“我公司擬對改製後的淮南礦業實施債轉股，未來通過淮南礦業整體上市實現流動性及投資回報。同時，淮南礦業將通過引進戰略投資者等方式推進股權多元化，進一步降低資產負債率、改善治理結構。”陳延慶在當時的例行會上介紹。

另值得注意的是，今年7月，陷入資金困境的台州博泰地產賣掉了其位於台州的剛泰國際中心。剛泰國際中心樓高300米，是目前浙江的第一高樓。接盤方是中國信達旗下的中國金谷國際信託有限公司。

上述信達國際董事認為，信達地產作為不良資產處置公司旗下的地產平台，未來可能為更多出現流動性問題的地產公司托底，包括國企和民企。

“民營房企爆雷的趨勢很有可能是變成混合所有製，他們還不起建行或信達的債時，與其爆雷，不如讓信達地產來拯救。”他說。