文/界面四川 嘉佳
成都，中國新一線城市領頭羊，連續多年獲得“最具幸福感城市”、“新一線城市商業魅力榜榜首”等榮譽。
作為中西部發展最快、經濟最活躍的中心城市，成都也一直都被品牌房企視作“兵家必爭之地”。
在成都樓市中，不僅有藍光、置信、領地、德商等本土房企“駐守”戰場，貫徹著“最懂成都人”的居住理念。還有諸如保利、龍湖、恆大、金茂等全國性房企紛至遝來，用最好的產品“搶灘”成都。
成都，不僅僅是西南重鎮，更是開發商全國化戰略的試金石。
在成都樓市這個競爭激烈的戰場之上，幾番廝殺過後，各據一方的房企們已完成多輪洗牌。其中不乏萬科、龍湖這樣屹立不倒的企業，不斷開疆擴土，作品層接不窮，持續在市場上頻頻發聲；也有諸如星河灣、新鷗鵬這樣的開發商，或不堪負重便早早退出了這場戰役，提前結束在成都樓市的征途。
還有的開發商，仿佛猶如靜止的雕塑，知道它一直存在，但卻又捉摸不定——沒有新的動作，甚至沒有任何聲響，幾乎快被大家所遺忘……
對於他們，到底是蟄伏，還是深耕？是醞釀更大地動作，還是準備淡出成都舞台？
魯能，2017年後在成都鮮有動靜
魯能集團成立於2002年，是國家電網公司全資子公司。以住宅地產、商業地產、文旅地產、綠色新能源為主營業務。
而魯能地產擁有20多年的城市基礎設施投資和開發經驗，目前已布局全國20多個城市，2016年1-10月的銷售額位居中國房地產百強企業前20。
2014年4月魯能拿下成都成華區跳蹬河槐樹店約172畝地塊，9350元/平米的成交樓面價，溢價88.34%，貴為當年新晉“地王”，自此魯能高調宣布進入成都市場。
魯能城。攝影/嘉佳
該地塊後續打造為魯能城項目。但實際上，如今魯能城的地是分了兩次拿下的。一次是9350元/平米，另一次是同年12月，以5077元/平米拿下的48畝連襟地塊。
兩次拿地平均樓面價為7214元/平米，被業內看作是攤薄土地成本之舉。當時周邊優品尚東、陽光100米婭中心房價都在1萬出頭，魯能此舉也是聰明的應變之策。
2016年魯能城集中開了幾波，1期8棟樓售罄，還賣了2期的3、4、5號樓。2017年2月，2期1、2、9號樓售罄。從此就進入了“沉默”時期，2期6、7、8號樓兩年多一直沒有要開盤的動靜，三期還在修建之中。
雖然項目自2017年最後一次取證後就低調起來，但關於魯能城的維權新聞卻層出不窮。
首先是魯能城最早聲稱要引進成師附小，結果呈現的是掛牌成師附小城東分校的錦匯東城小學。
然後是上批次開盤均價17000元/平米，裝修標準4800元/平米，業主方認為該裝修標準不符合實際裝修用料和工程質量。
再就是1期貨房時，地下車庫包月停車費起步價600元/輛/月，也引發了業主的不滿。
雖然在2017年魯能曾表示八盤齊發，計劃在天府新區、都江堰、青城山等地落地複合型運動人居“魯能泰山七號”、文旅產品“魯能勝地”、綜合體“天府美麗匯”等項目，但這些後續動作目前都未有進展。實際上市的至今都只有魯能城一個項目。
昔日高調進入成都的魯能，現在已經在成都樓市上少有發聲。不過因為是三環內為數不多的還有100平以下新房房源待售的項目，關注魯能城的購房者眾多。
是在“沉默中淡出”，還是在“沉默中爆發”，這是一個令人琢磨不透的問題。
融信，成都首個項目去化慢
融信集團於2003年在福建成立，目前總部位於上海，在全國一二線城市都有布局項目。在2018年房企業績排行榜上，以1218.8億排在第25位。業務範圍涉及地產開發、物業服務、工程建設等。
2017年4月6日，成都百壽路一塊17畝地塊達到16800元/平米熔斷線後，轉入抽簽，融信經過與20多家開發商的角逐，最終以16900元/平米的樓面價拿下，溢價率60.95%，成為當時金牛區的地王。
這宣布了融信正式進入成都，項目案名定為融信公館。2018年5月售樓部亮相後一直沒有開盤跡象，3棟樓也修成了準成屋。
融信公館 攝影：嘉佳
今年2月下旬，融信公館在拿地近2年後終於拿到了預售證，並推出340套113-195平米精裝房源，價格在24305-29903元/平米，搖號報名人數為124人，剛需中簽率高達460%。
截至7月1日，總共只有3棟樓的融信公館還未售罄。雖然項目位於交通便捷、配套成熟的一環路附近，但體量太小，容積率4.0，周邊城市界面老舊，生活配套檔次較低，高端居住氛圍較欠缺。
融信以並不低的成本拿地進入成都主城區，頗有破釜沉舟的意味，但目前項目去化一般，雖然同區域內價格較低的二手房多為老破小，但相差一倍以上的價差，也使得融信公館銷售遇到一定的阻礙。
事實上，融信拿地一向以激進著稱，成都拿地的前一年，轟動全國的上海樓面價破10萬/平米，便是融信的手筆。不惜代價拿地，讓融信快速躋身千億俱樂部，但其債務上也危機四伏。
2019年2月公告顯示，融信中國與瑞士信貸、瑞銀、交銀國際等機構就同時發行新票據訂立購買協議，目的在於為公司若乾現有債務進行再融資。2019年規模已不再是融信的首要目標，“追求更加有質量的增長”成為共識。
新的區域策略和打法，或許也是融信公館之後，在成都再無新動作的原因之一吧。
葛洲壩，未在成都積極擴張
中國葛洲壩集團成立於1970年，旗下的中國葛洲壩地產是國務院國資委首批確定以房地產為主業的16家央企之一。公司主營業務為精品住宅、城市綜合體、旅遊地產、高端辦公大樓等。是“中國房地產百強企業”之一。
作為國資委最早授權房地產資質的央企之一，從2015年開始，葛洲壩就一改以前低調做派，在土地市場上攻城略地，引發了市場的關注。並且研發搭建起來住宅“5G科技”體系。
2016年3月，葛洲壩地產聯合四川翰霆軒置業有限公司，以252萬元/畝底價拿下成都雙流西航港一宗146畝住兼商地塊。這是葛洲壩首次進入成都，也是繼進軍重慶之後，再次進駐西南城市。
該地塊後來被打造為葛洲壩紫郡蘭園項目，分為14棟疊拚，10棟高層，2017年9月首次開盤高層清水均價約8363元/平米。
雖然價格比周邊項目稍貴，但西航港片區比較欠缺像葛洲壩這樣資質的開發企業，加上該項目距離在建的地鐵8號線蓮花站僅約284米，以及項目一街之隔規劃了華西醫院國際部以及15萬方商業，因此去化速度較快，從2017年9月到2018年9月先後取證6次，目前僅剩8棟疊拚房源未推出，其余均告售罄。
2017年截至8月，中原地產統計了50家在全國土地市場上積極拿地的房企，其中葛洲壩是拿地樓面單價排名第一位的央企。
按照葛洲壩的全國擴張戰略和成都項目的良好去化情況來看，以其央企實力，應該會更加積極在成都市場上開疆擴土，但自2016年進入成都以來，葛洲壩只有紫郡蘭園一個項目，也沒有再積極在成都拿地。
業內人士猜測央企背景的葛洲壩，鑒於房地產市場的整體變化，政府限價、調控深化等原因，驅使開發商放慢腳步，變得更加謹慎。而葛洲壩地產董事長何金鋼曾公開表示：“市場單邊快速上漲、行業整體快速擴張的時期結束，房企需要沉下心來研究客戶需求，尋找新的增長點。”
對於在成都市場初露頭角的葛洲壩地產，未來是進是退？是選擇規模還是精耕品質？還有待時間去驗證。
金地，成都首秀反響平平
作為著名的“招保萬金”四大房企之一，金地對成都來說熟悉又陌生。熟悉的是早聞其名，陌生的是一直沒有項目落子成都。
2017年12月，金地以8400元/平米的樓面價競得雙流怡心湖板塊約84畝地。這也標誌著金地首次進入成都，後續打造為高端項目金地悅瀾道。
這個項目關係到金地品牌和品質在成都的落地，金地集團的重視程度可想而知，投入力度也較大。
2018年10月底，金地悅瀾道首批次取證，推出220套127-212平米精裝房源，均價約17900元/平米，搖號報名人數僅25人。
其實除了西派國樾蓄客較早，去化不錯外，該區域幾個高端項目去化情況都不理想。但對於金地這樣的老牌房企而言，這樣的銷售情況確實不算光鮮。
翻看金地集團近十年的年度報告，在銷售和資產規模上漲的情況下，負債率水準較穩健，保持著充足的流動性和較低的融資成本。
雖然金地有較高的出價能力，但金地目前在成都沒有新增土地儲備，可能金地悅瀾道銷售情況對金地在成都市場的整體布局有一定的影響。
富力，被成都商業項目拖住腳步
曾經與恆大、碧桂園、雅居樂、合生創展並列“華南五虎”的富力地產，2007年就把西進的首站選在了成都。
然而，時至今日，十多年過去，富力地產在成都的開發項目僅有富力廣場和富力桃園兩處，開發節奏緩慢令人詫異。
2007年富力首次進入成都就選擇挑戰騾馬市高難度的“天坑”項目——熊貓城。門可羅雀的熊貓城苦撐多年後，將大部分股權轉讓給富力地產，更名為富力天匯（現更名為富力廣場）。
雖然富力對該項目原來商業動線、外立面進行了大刀闊斧的改造，引入廣百百貨、麗思·卡爾頓酒店、H&M、優衣庫、C&A、無印良品等快時尚品牌後，於2012年重新開業，但依舊處於不溫不火的狀態，部分品牌商家陸續撤離，關停。
除了富力廣場外，另一個項目是位於新都的住宅項目富力桃園。相對於富力廣場的舉步維艱，富力桃園目前已售罄。在成都城市中心外移的過程中，富力在城北新中心開發了上百萬平方米的精裝房社區，引發關注，富力桃園在區域銷售排行中一直名列前茅。但此前關於富力桃園的維權消息也是層出不斷。
入蓉十餘載，富力地產開發項目僅2個，在成都樓市戰場上幾乎失聲。與同行專注住宅開發，實行高周轉戰略不同，富力在商業地產開發上的發力，或許使它失去了高速擴張的機會。但所幸富力廣場至今仍在不斷調整業態和招商，有一種凜然決絕的英雄氣概。
自2017年起，富力轉戰樂山、資陽、眉山等成都周邊城市，發展重心開始轉移。未來是否回歸成都市場未曾可知。
房企洗牌加速，成都市場競爭激烈
隨著房地產市場調控不斷深化，房企洗牌也正在加速，市場競爭進一步加劇。“貼身肉搏”已經不足以形容如今的市場環境了。
在這種市場競爭中，房企優勝劣汰也屬正常。除了上述的房企外，還有諸如進入成都十多年的佳兆業地產，在售項目寥寥，且無新增土地儲備。
俊發地產入蓉近十年，僅3個項目，目前在售僅新都的俊發濱河俊園，但首次開盤去化率不足1%。
金輝2011年進入成都後產出三個項目後也無新增土地儲備，目前僅金輝新城半島雲著在售。
陽光100在9年前開發了陽光100米婭中心項目後，在成都再無動靜。
榮盛2011年入蓉開發了香榭蘭庭等幾個項目後，近幾年再無拿地。
隨著成都市場發展成熟，競爭激烈，部分外來房企水土不服的情況在所難免。選擇收縮戰略，全力投注一兩個項目也是自然之舉。對於在成都市場步履維艱的部分房企，先活下去，再活得更好，才是應對之道。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室