上海“名噪一時”的地王們在經歷了此前的“高光時刻”之後，正面臨入市兩難的尷尬。
近日，金融街控股股份有限公司(000402.SZ，以下簡稱“金融街控股”)與豐泰地產投資(以下簡稱“豐泰地產”)簽訂項目戰略合作協議，雙方將在上海靜安新核心商圈打造大型地標綜合體一期。
該綜合體項目位於上海火車站北廣場，總面積約49萬平方米，涵蓋住宅、辦公和商場地塊，2015年拿地時總價88.15億元，溢價率50.12%，樓板價27022元/平方米，一舉刷新上海總價地王紀錄。
由於受到樓市調控政策影響，金融街控股地王項目一度開發緩慢，拖延入市。其間，公司曾為D地塊發行債權計劃規模16億元。公開資料顯示，此次引援的豐泰地產為獨立經營管理的私募股權房地產投資集團，成立於2002年。
事實上，在金融街控股拿下火車站地王的前後兩年，上海出讓多幅高價地，房企頻頻刷新滬上地王紀錄。伴隨樓市走向深度調整期，高總價、高單價的地王卻面臨入市難題，甚至成為“燙手山芋”。《中國經營報》記者在走訪中了解到，近期，保利發展控股集團股份有限公司(600048.SH，以下簡稱“保利地產”)在浦東新區周浦鎮的保利頌項目正在驗資蓄客中，置業顧問透露出的銷售均價幾乎貼近成本價格。
對於地王項目的運營和公司業績問題，記者致電致函上述開發企業，相關負責人未有正面接受採訪。金融街控股方面此前回復表示，公司獲取上海火車站北廣場項目，土地成本合理，盈利狀況較好，能夠提升金融街控股在長三角區域的品牌影響力。保利地產方面則表示，將問題轉至品牌方面負責人，將會作出進一步回應，然而截至發稿，記者未獲回復。
私募救火金融街
金融街控股在上海火車站北廣場項目辦公用地面積約為22萬平方米，佔項目總規模超63%，商業部分面積約6萬平方米，佔項目總規模的18%。金融街控股方面表示，按照“金融街中心”系列高端商務綜合體來打造，竣工後成為上海新靜安核心商圈地標綜合體。
該項目的住宅部分金融街融府已開盤入市，銷售接近尾聲，商辦地塊將分二期進行建設。其中，一期涵蓋5棟辦公樓、零售空間及大型綠化園林，總建築面積約11.9萬平方米，預計將於2020年第一季度竣工；二期金融街融悅中心涵蓋5棟辦公大樓及6萬平方米大型商場，總建築面積約27.9萬平方米，預計將於2021年第三季度竣工。
2019年3月13日，金融街控股董事長高靚和豐泰地產管理合夥人暨投資長朱惠德均來到項目戰略合作發布會現場，表達對合作開發這一地王項目的期待。豐泰地產方面透露，項目合作期間，金融街控股前期負責建蓋物業，豐泰地產從金融街控股購置該部分物業後再進一步完善升級。
梳理金融街控股的合作動態，與大多數房企引入其他品牌房企開發項目不一樣的是，金融街控股要更偏愛尋找基金公司。
2017年12月，金融街控股公告披露，其全資子公司上海融禦置地有限公司委託泰康資產管理有限責任公司發行“泰康-金融街上海火車站北廣場D地塊商業不動產債權投資計劃”，金融街控股二股東安邦保險旗下公司認購該債權計劃8億元。為推動上海地王項目運營，金融街控股頻繁借道“輸血”引起外界關注。
公開資料顯示，豐泰地產一直與國際機構投資者合作，包括主權財富基金、政府及企業退休基金、基金會、大學基金、保險公司及知名家族理財辦公室等。截至2018年9月30日，豐泰地產累計管理的房地產資產總額逾105億美元。
儘管金融街融府幾次開盤的銷售成績良好，另外兩幅地塊開發亦進展順利，但從金融街控股拿下該處地王項目至今可以看出，路程並非平坦。
2019年3月19日，記者走訪金融街火車站地王項目看到，住宅部分樓棟已全部建成，一街之隔的商業地塊則正在施工。銷售人員介紹，原售樓處交付給了其他部門使用，只在小區大門處設置一個臨時的售樓處，房源即將售罄。前後兩次開盤的均價停留在9.2萬/平方米，未有變動。
據悉，2018年，金融街控股進入北京、上海和廣州等重點城市，銷售保持在2016年以來的較低水準。
對此，上海中原地產首席分析師盧文曦表示，金融街控股在這一項目上存在資金方面壓力，而且項目的區位較好，因此會找一個有實力的合作商紓解公司的負擔。
2019年3月29日，金融街控股發布2018年度報告。報告期內，實現營業收入221.13億元，同比減少13.35%。實現歸屬上市公司股東的淨利潤32.68億元，同比增加8.72%。其中，房地產開發業務實現營業收入195.9億元，同比下降15.72%，在上海獲取土地成交面積缺數據同比下降19.6%。2016~2018年，公司的存貨分別為564.52億元、578.96億元、776.38億元。伴隨近幾年來全國範圍內限價限售政策趨嚴，金融街控股此前開發的多數項目遇到銷售壓力。
金融街控股方面回復道，公司未來將繼續深耕中心城市上海，同時適時拓展蘇州、常熟等環上海的衛星城(區域)，優化區域布局。
另外，金融街控股在年報中也作出存貨跌價的準備，其表示，根據存貨會計政策，按照成本與可變現淨值孰低計量，對成本高於可變現淨值及陳舊和滯銷的存貨，計提存貨跌價準備。存貨減值至可變現淨值是基於評估存貨的可售性及其可變現淨值。
存貨增加，項目銷售遇挫，即意味著，金融街控股在持有一些投資近百億元項目的幾年裡沒有現金流回收。相關數據顯示，2017~2018年，金融街控股連續兩年經營活動產生的現金流量淨額為負值，分別為-72.54億元和-90.29億元。
上海地王的“尷尬”
記者在採訪中了解到，在金融街控股取得上海火車站地王地塊後的2016年被稱為“地王年”，全年產生超340宗單價、總價地王，上海各個區域亦是地王頻現，成為龍頭房企競逐的熱土。
時過境遷，同在2016年拿地的保利地產如今也感受到“衝動的懲罰”。彼時，上海市浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊對外出讓，出讓面積69433.1平方米，容積率1.8。保利地產在37家房企的激烈競爭下成功奪得，地塊樓板價43607元/平方米，溢價率295.78%。對於過高的樓板價，上海房地產業內人士此前曾預估，該項目的均價將達到8萬元/平方米。
同年8月17日，建發、首開、中糧聯合體擊敗萬科、雅居樂、融信、龍湖、融創等實力強勁的品牌房企，以總價67.9億元奪得寶山顧村N12-1101單元06-01低密度純宅地，溢價率115%，樓板價為53727元/平方米。不僅奪得寶山顧村“地王”，也問鼎了上海外環宅地成交樓板價之最。近日，記者在採訪中了解到，該地塊項目建發央璽已啟動驗資排隊活動，等待領取預售證，均價約7萬元/平方米。
2019年3月28日，記者從保利頌售樓處了解到，現階段也在進行驗資蓄客，首次開盤預計推出91平方米和114平方米的戶型，共計409套，預計均價5萬~6萬元/平方米。
記者注意到，關於激烈爭奪上海市場的土儲資源導致資金回報不足的問題，保利地產也有所察覺。近日，保利地產發布了《保利2018-2019年房地產行業白皮書》，書中提到：“增量開發的高盈利性已出現趨勢性下降，房企的毛利率逐漸向社會資本平均回報水準回歸。”
從記者走訪上海樓市了解到的情況看，無論是在2018年開盤熱銷的保利翡麗甲第項目還是即將開盤的保利頌，均是在“限價令”之下不得不做出妥協的項目。與此同時，保利地產也開展一系列合作之路，與象嶼地產共同開發保利象嶼公園悅府。
華創證券研究報告顯示，2019年2月份，保利地產實現簽約金額334億元，同比增加54.3%；實現簽約面積189.1萬平方米，同比增加20.8%，新增建面102.1萬平方米，同比減少24.9%，總地價82.5億元，同比增加12.5%，需要注意房地產市場銷量超預期下行以及行業資金放鬆不及預期的風險。
公開資料顯示，2018年，保利地產全年實現簽約金額4048.17億元，實現簽約面積2766.11萬平方米，位居全國房地產企業第五位。2018年，保利地產斥資將近1379.58億元獲取超過130宗土地，其中通過掛牌方式獲取的土地達到46宗，其余方式主要包括合作和拍賣。
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