深圳控股：投資恆大與下半年百億計劃

觀點地產網“房地產企業的入账業績受結轉面積影響，按照公司今年的結轉計劃，大部分項目在下半年入夥竣工，所以大家可能看到上半年的營業收入和毛利都是下降的。”

8月28日，深圳控股在香港舉行中期業績發布會，董事會主席呂華帶隊，執行董事兼副總裁劉崇、副總裁董方以及首席運營官朱國強一同列席。

投資者關係主管周全負責業績介紹，一開場，這位女高管便用上述話語為深圳控股上半年業績做了總結。

2019年上半年，深圳控股結轉物業銷售面積約16.4萬平方米（不包括主要聯營公司所佔權益），比去年同期下降52.2%；實現物業銷售淨收入約20.5億元人民幣，比去年同期下降74.5%。

營收方面，深圳控股上半年實現營業額約44.04億港元，同比下降61.0%。毛利率為33.6%，比去年同期下降約0.7個百分點；實現毛利14.82億港元，比去年同期下降61.8%。

周全介紹稱，截止2019年6月30日，深圳控股未結轉收入的預售房款為150.5億港元，其中70%即105億港元將在下半年結轉，深圳項目佔比97%，屆時營收和利潤將大幅提升。

不過，對於這家深圳最大國有房地產企業來說，現階段的另一項投資對其利潤漲跌也帶來許多的不確定性。

投資恆大的影響

數據顯示，深圳控股上半年實現權益股東應佔純利4.47億港元，比去年同期上升105.8%。如剔除集團所屬投資物業的公允價值變動和金融資產公允價值變動的淨影響，股東應佔純利5.69億港元，比去年同期下降55.4%。

周全進一步解釋，上述金融資產公允值變動，主要因投資恆大地產出現非現金損失2.37億港元。

兩年前的5月份，深圳控股出資55億人民幣入手恆大地產擴大後的2.0522%股權，後隨著恆大引入第三輪戰投，這部分股權被稀釋到1.7626%。

在當時的深圳控股看來，投資恆大地產從經濟層面上考慮是很劃算的，並預計能帶來穩定的回報。不過從2018年中期開始，這場投資開始顯現出不確定因素，並直接影響到深圳控股的股東應佔利潤。

數據顯示，2018年上半年，因投資恆大地產，深圳控股金融資產公允值變動而出現的非現金損失達18.88億港元，核心淨利同比下降94%至2.17億港元；2018全年非現金損失8.5億港元，核心淨利同比減少221.5%，為31.48億港元.

與此同時，距離恆大地產回A時間表僅剩半年，外界試圖透過一切的渠道來探悉這家龍頭房企的重組進程，其中就包括了戰略投資者們。

觀點地產新媒體現場了解到，在深圳控股這場不足一個小時的媒體會中，至少有三個提問與恆大相關，涵蓋重組細節、利潤分配以及未來安排。

涉及其他房企，管理層的回答嚴謹而簡短，並沒有給外界透露多少信息。呂華表示，關於恆大的下一步都會按照合約推進；朱國強稱目前沒看到恆大地產重組有什麽障礙，希望順利推進。

至於上半年恆大盈利情況，劉崇表示目前沒有得到進一步與盈利承諾相關的信息，去年的分紅已經確定，只是推遲派發。

下半年銷售116億

恆大之外，四位管理層更願意將話題聚焦到企業自身業務上。

數據顯示，上半年深圳控股實現銷售合約銷售額約人民幣64.36億元，完成全年180億元銷售目標的35.8%。在業績會上，管理層多番表示有信心完成全年目標。這意味著，這家房企決心要在下半年的銷售上實現翻番。

據介紹，深圳控股全年可售貨值約362億元，其中深圳貨值佔約70%，目前剩餘貨值290億元，其中一線城市佔比72%，二線佔比9%，三線佔比18%。

在具體的產品類型上，深圳控股住宅項目現有貨值74億元，下半年計劃去化25%，包括深圳前海頤灣府、長沙洋湖項目、南京G72項目、泰州錦綉薑城等項目貨值68億元，計劃10月推盤，預計去化35%。

同時，深圳深業上城公寓產品剩餘貨值75億元，預計去化50%，其他公寓項目貨值40億，計劃去化30%。

辦公市場的大宗交易更是被寄予厚望，在調控趨嚴的大背景下，這種一攬子交易方式成為了深圳控股調整業績的重要手法。

觀點地產新媒體了解到，去年深圳頒布“731”政策對商務公寓等進行限售後，直接導致深圳控股部分項目去化率跌至20%左右，進而影響去年業績，後因最後一個月達成68億元的大宗交易，才將全年銷售拉升至164.53億元。

在2019年上半年，大宗交易同樣佔據了深圳控股38%的銷售量。具體而言，前5月份深圳控股總合約銷售32.3億元，6月份旗下泰然立城項目實現大宗交易約24.8億元，最終將上半年銷售業績定格在64.36億元，同比上漲49.4%。

據介紹，在完成了近25億元的大宗交易後，泰然立城已與客戶簽署意向，提前鎖定7億銷售額；而深圳泰富廣場剩餘的16億貨值，同樣考慮大宗交易，現正接洽多家客戶。

“房企對於每個月怎樣去推盤，都有自己的節奏。”朱國強指出，去年四季度前，深圳控股隻完成為50%或者60%的銷售，最後也是四季度大力推貨。

大環境變化不斷，無可否認這家房企在下半年也將面臨更大的銷售壓力。不過，一個深圳建設先行示範區政策的頒布，或許會讓這家扎根在深圳的房企對未來有了更多的想象。

半年報顯示，深圳控股現有土儲規劃總建築面積約615萬平米 ，計容建面456萬平方米，二線城市佔比約62%，大灣區佔比約61%。以計容建築面積計，深圳項目佔土地儲備39%，以土地的市場價值計算，深圳項目佔比超過70%。

在呂華看來，深圳要建設先行示範區是空前的利好，也是重大的歷史性機遇，目前深圳控股在學習和研討當中。他也坦言，壓力很大，但機遇會大於挑戰。