記者 | 吳波
曾高速發展的新城控股，如今面臨一場無法抵擋的命運逆轉。
因實際控制人、前董事長王振華個人事件，陷入風暴中的新城控股正在通過出售資產回籠資金。
7月24日晚間，新城控股對外公告，當天公司召開的董事會通過了《關於明確公司經營策略及優化資產結構的議案》，決定出售不超過150億元的項目公司股權債權，對價參考累計投入確定。這批擬轉讓項目的總貨值約為450億元，其中2019年可推貨值約為100億元、2020年可推貨值約為250億元、2021年可推貨值約為100億元。
新城控股表示，這輪交易完成可收回部分上半年已支付的土地款，預計可新增淨現金約150億元，預計可減少該部分項目當年度後續開發成本及費用支出約30億元。將增加公司貨幣資金、改善資產負債結構，提高公司流動比率，增強償債能力。
在另一則公告中，新城還披露了首批出售的10個項目詳情。公告顯示，截至2019年7月24日，新城就10個項目公司與交易對方簽訂了相關股權及債權轉讓協議，交易對價約為41.5億元 ，約佔公司2018年末經審計歸母淨資產的13.62%，全部以現金支付。此前，新城控股針對市場傳聞發布澄清公告，確認約有40個項目公司的股權正在洽談、協商出售。
首批出售的10個項目都是新城近期新獲取、尚未銷售的純住宅項目，分別位於杭州、常熟、太原、嘉興、宿州、上饒、許昌、青島、日照及平湖。
杭州項目和鄭州項目為合作項目，新城將所持有項目股權轉讓給原股東方——如杭州項目中股東有中駿、寶龍、旭輝。
金科是最大接盤方，以17.21億元接盤了6個項目，項目總建築面積逾百萬平方米；剩餘4個項目涉及收購方包括中駿、龍湖、旭輝、仁恆、寶龍等房企，其中仁恆以12.7億元收購常熟新城項目，龍湖則以約9億元收購太原項目。
7月初，王振華因涉嫌猥褻兒童罪被刑拘後，才過而立之年的王曉鬆緊急接管新城控股，開始展開一系列應對危機策略。此次新城控股的公告中也明確了當前公司的經營策略。
新城控股表示，將進一步聚焦“住宅+商業”雙輪驅動的長期發展戰略，有計劃、有步驟地優化公司資產負債結構。
2018年度，新城控股總資產為3303.18億元，總負債額為2793.62億元，資產負債率為84.57%。
今年上半年，這家公司共耗資543億元拿地，新增建面1571.8萬平方米，截至上半年在全國布局達到522個項目。
從資產、負債情況和項目數量來看，新城控股池子裡的項目量確實不小，或許給其提供了一定緩解資金壓力的空間。
新城控股出售的項目還未涉及沉澱資金的商業項目吾悅廣場。新城控股也明確表示，還將持續發展投資性房地產。在2019年度40億元租金和管理費收入的基礎上，2020年、2021年投資性房地產的租金和管理費收入目標不低於60億元和90億元。
除了出售項目回籠資金，新城控股也在加暢銷售，他們已在公司內部推出員工優惠買房活動。
截至目前，新城控股仍確定今年的銷售目標為2700億元。今年前6個月，新城累計合約銷售金額為1224億元，目標完成率為45%。
如果新城控股能達成銷售目標，還能繼續保持2018年92%回款率，現金流無疑會有所增加。只是，在下半年樓市行情並不明朗，公司風暴還未遠去的情況下，新城控股能否如期完成目標還很難說。
此外，本輪計劃出售的十分之一的資產，能否完全解決新城控股積壓的資金壓力，依舊值得關注。
新城控股在7月8日的公告中披露稱，2019年下半年到期的公開市場融資金額約63億元，下半年到期的金融機構借款為70億元。截至2019年6月30日，新城貨幣資金餘額約450億元，其中受限資金約60億元。貨幣資金對於下半年到期的有息負債的覆蓋倍數約為3倍。
而wind數據披露的1—3年內到期的短期債券為217億元，兌付高峰期不在今、明兩年，將出現在2021年。新城控股近5年整體發債融資數量較多，境內債券餘額尚存310億元。
儘管今年下半年，新城控股在公開市場到期債券規模較小，但外界對於新城控股資金承壓程度多保持審慎態度。
界面新聞在此前報導中指出，中誠信證評在7月12日宣布將新城控股的AAA主體信用等級及“16新城03”、“16新城04”、“16新城05”AAA債項信用等級，列入信用評級觀察名單。
中誠信證評在公告中給出的理由包括：受負面影響，新城控股未來土地獲取不確定性提高，外部融資壓力加大，下半年剛性經營支出及到期債務償還仍面臨一定壓力。
本次項目售出計劃值得關注另一個議題是，新城控股能否妥善處理員工問題——一方面，新城控股計劃出售項目達到40個，這批員工將何去何從？另一方面，新城控股能否通過多種方式維持公司員工穩定並共度時艱？
新城控股在公告做了相關表態，但未提及具體措施。因轉讓項目多為近期獲取項目，這批員工數量不大。新城控股表示，會妥善安排擬轉讓項目公司的在職人員。
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