畢業季一到，各個城市新一輪的搶人大戰又開啟了。來了就落戶、買房有優惠，對於剛出象牙塔的大學生來說，太遙遠。
一個城市善待大學畢業生最好的方式，其實是租到一間好房。
去年這個時候租金瘋長潮還歷歷在目，轉眼進入今年畢業季（5月到8月），租房變得容易了嗎？面對新一線城市的搶人策略，一線城市還能留得住高端人才嗎？
為了印證租房到底難不難，最近幾天，P妹花了3天時間實測31間房，考察了北京租房最熱門的2個區域——天通苑和西三旗，得出一個的答案：租房依舊難，想租到性價比高的房難上加難。
但是，想用2500元租到一間10平米以上的地鐵房也不是沒有可能。有意思的是，P妹親測期間發現，曾經陰暗的地下室、逼仄的隔斷房正在成為過去，新物種——長租公寓也正在監管的約束之下逐漸規範，成為租客的主流選擇。
近地鐵低於2000元的房源幾乎為0
貝殼找房在近期發布的《2019畢業季租賃市場報告》（下稱“報告”）通過近一年80萬條數據分析得出，在北京、廣州、深圳、杭州、成都、南京、天津、武漢、西安、重慶等十多個城市中：
本科學位畢業生中50.6%期望薪資在3千到5千元；
碩士學位畢業生中，42.2%期望薪資在5千到1萬元；
最喜歡的戶型是一室一廳和配套單間；
租房優先考慮交通，其次租金；
在一線城市中，有佔比35.1%的畢業生，願意拿出月收入的20%—30%用於租房。
我們假設剛畢業的大學生收入為5000—10000元，那就有1000—3000元的資金可用於租房。這對於畢業生來說，是一筆不小的開支。這樣的預算能租到好房嗎？
P妹還是提前預告吧：理想很豐滿，現實很骨感。
貝殼找房租房報告指出，北京租房熱門商圈按熱力值排行依次為：回龍觀、望京、清河、廣安門、西三旗，於是P妹把評測區域鎖定在了Top1的回龍觀和Top5西三旗。
先上結果，不管是通過我愛我家、自如、蛋殼還是不知名小中介，在天通苑近地鐵的地方，1000元租金以下的房源基本為零。2000元租金的房源，蛋殼APP上顯示為0，我愛我家也沒對口房源。這跟全城一居室租金價格走勢基本吻合。
在自如上，也只有運氣好時才能撿漏，花2000塊租到一間10平米以下的房。但只有季付、半年付、年付時才能享受2000元的價格，月付價格還是2100元。
結論就是：想要以2000元以下的租金，在天通苑租到近地鐵的房子，基本就三個字“不可能”。
那麽，1000元—2000元的價格在天通苑能租到什麽樣的房子呢？
答案：至少距離地鐵站1.5公里以上，且面積低於10平方以下的部分房間。這就意味著步行去一趟地鐵站，需要花費15—20分鐘左右的時間。
而距離地鐵站較遠的西三旗，1000元—2000元的房源，只有我愛我家APP上會有少量，蛋殼和自如完全不可能。
3天探訪31間房僅選中1間：普租最便宜
每年5—8月的畢業租房季，堪稱競賽，性價比較高的房源稍縱即逝。加上氣象炎熱，租客最直接的訴求是“快、準、狠”。
P妹也是一樣，在沒有合適對口房源的情況下，最野蠻的解決方式就是提高租金。
當P妹將房租預算提升至3000元時，一大波房源快速來襲。
掐指一算，P妹親測3天，共計看了31間房，其中包含普租9間（我愛我家以及不知名小中介），分散式公寓16間(自如、蛋殼為主)，集中式長租公寓6間（自如寓、龍湖冠寓）。
房屋涉及區域包含距離地鐵站不超過1公里的天通苑、回龍觀東大街、西二旗，以及距離地鐵站超過1.5公里的融澤嘉園和西三旗。
你一定認為，看了31間房，最終卻隻相中1間，是P妹太挑。那P妹可真是太冤枉了，為啥呢，請聽P妹細細道來。
細心的小夥伴會發現，P妹在前面將親測的房源，分成了三大類，你可以腦補P妹是一名強迫症患者，但其實P妹是為了找出真正性價比最高的房源。
普租、分散式公寓、集中式公寓對應的管家各不相同，房屋舒適度也也各不一樣。同樣距離地鐵站的距離，同樣的小區，一般情況下，普租的價格會比分散式公寓要便宜得多，原因在於各類出租房源的特點不同。
首先是性價比相對較高的普租。普租即出租的房屋未進行過統一裝修的房源。租客與中介簽訂租約後，中介也無需派人對所出租的房屋公共區域進行保潔。
因為中介付出的成本較低，同一區域內同一面積的房源，普租房屋價格會比自如、蛋殼便宜400—500元左右。
這類房源通常來自於我愛我家，以及一些不知名的小中介或二房東。其中，我愛我家通常會在各個小區設有自己的門市，管家們常常聚集於此，找到他們十分簡單。
而另一些不知名小中介或二房東，有大叔，大媽，也有年輕的小哥哥。他們“潛伏”在街道的各個角落，暗中觀察著一切，其敏銳性不輸偵探。
當你跟著其他管家在小區晃悠看房時，已在不知不覺中成為了他們眼中的“獵物”。待你獨自一人時，這類中介會突從你的背後出現，問一句：“租房嗎？”。
一般而言，毫無租房經驗的“小朋友”常常會選擇去看看，這時，你看到的是不加任何修飾的房源，可能是這樣的。
也可能是這樣的。
但奈何囊中羞澀，比較一圈之後，忍忍也就簽了，大不了自己買些貼紙裝飾一番，自己搞衛生咯，畢竟便宜嘛，誰讓自己窮呢。
如果是這樣，P妹恭喜你，你的噩夢開始了。這樣的噩夢，可能來源於與你同在屋簷下的室友，也可能來源於與你簽約的中介。
比如P妹就曾淪為了四室一廳的義務保潔人員。為此，在整個套間內，頗受室友歡迎，並建立了“深厚”的友誼。
而讓P妹最不能忍的是中介，且不說維修熱水器，家電一類的事情時推三阻四，磨磨嘰嘰。更可惡的是房屋到期退租時，中介竟以各種理由扣掉P妹所有的押金。
此後，P妹暗下決心，絕不普租。寧願在外面少吃兩頓大餐，也要住得好。雖然截止到目前為止，P妹仍然與來自五湖四海的帥哥美女進行合租，但整租的夢想還是要有的，萬一實現了呢。
當然，你要是不介意與中介們鬥智鬥勇，也盡可放手一租，大不了最後“魚死網破”。比如，P妹有一男性朋友就曾因為不爽中介私扣押金，在退房時，搬走了中介配置在出租房中的桌子和椅子。
其次是環境舒適但相對貴一點的分散式公寓。分散式公寓一般都已經過自如或蛋殼的簡單裝修，並配有統一的床、桌子、椅子、衣櫃。另外分散式公寓有專門的保潔人員，每個月進行兩次保潔。
前期精致的裝修成本、後續服務的人力成本，是自如與蛋殼房租較高的主要原因。
分散式公寓基本隱匿在各個小區的樓層裡。一般情況下，一套房由多個租客進行合租，但也有少量的整租。其價格大多不相上下，房屋面積也相差不大。
不過，有一點值得關注，儘管有自如與蛋殼兩大長租公寓平台提供房源，但走訪期間，P妹發現要租到心儀的公寓也並非易事。一方面可供選擇的房源太少，另一方面，性價比較高的房源更少。
主要原因在於，當下監管規定房屋中介不得將隔斷進行出租，而在P妹親測的16間分散式公寓中，其中有6間為隔斷。
此外，去掉距離地鐵站超過1.5公里，且面積不大於10平方米而租金卻超過2500的西三旗及融澤家園的4套房源，最終僅剩下6間房源可供選擇。分別為回龍觀東大街3間，天通苑1間，西二旗2間。
而在上述剩餘6間房中，在步行相差3—5分鐘到達地鐵站的情況下，若以2400元為衡量標準，當屬回龍觀東大街華龍苑北裡的房源性價比較高。原因在於以下幾點：
第一：距離地鐵近，僅700米便可達到回龍觀東大街地鐵站。
第二：2400左右的價格，中介方同樣為自如且近地鐵，在天通苑只能租到8平方米左右的房子，但在華龍苑北裡，可以租到接近12平方米的房子。
以上價格雖也能在距離西二旗最近的智學苑小區也能租到近10平米的房子，但只能通過一些不知名的中介平台。後續服務遠不如分散式公寓的服務，這是毋庸置疑的。
第三：相比較而言，回龍觀東大街的小區環境較好，乾淨整潔，而天通苑區域與西二旗區域相比之下，整體環境略有差距。
第四：據自如管家介紹，在回龍觀東大街，可供出租的房源最小為6平米左右，最低價格1800元，10平以下的房子大多在2500元以下，距離地鐵站大多不超過一公里，10平以上大多為2500元以上。
但在P妹親測的這段時間內發現，天通苑區域10平以上2500元的自如房源距離地鐵站至少1.5公里。
而在西二旗智學苑與融澤家園、西三旗區域，2500元以下房源大多低於10平米，距離地鐵站也已超過1公里。
最後的選擇，私密高雅的集中式公寓。集中式公寓不同於分散式公寓，集中式公寓通常以整棟樓的形式出現。
本次測評中，P妹僅走訪了2家自如寓及2家龍湖冠寓，分別為上地凌雲自如寓、北京亞運村自如寓、龍湖冠寓生命科技園、龍湖冠寓亞運村關莊店。
P妹親測發現，集中式公寓的空間多在10平米以上。除桌椅板凳，床櫃之外，還配有獨立的衛生間，洗衣機，冰箱。其室內具體裝修風格與精致程度，P妹不多做贅述，請看圖自行感受。
（圖片來源：PropTech研習社拍攝，圖一由自如寓管家提供）
再看下公寓內的公共設施：
看完之後，是不是覺得很想住進去？不用掩飾，P妹也想，但貧窮使人理智。
在探訪的4家公寓中，最便宜最普通的龍湖冠寓生命科技園，起步價就已超過4000元，這還是在年租的情況下，若月租其房價可高達4700以上。
按照畢業生30%房租預算反推，工資完稅到手至少得2萬以上，這種假設大概率脫離實際。
而要是靠近地鐵，且整體環境較好，那麽租金更高。比如亞運村自如寓距離5號線地鐵站步行僅10分鐘以內便可達到，最低租金均價為5500元。龍湖冠寓亞運村關莊店3分鐘可達地鐵，最低租金為4700元。據冠寓管家介紹，是因為該房無冰箱，因此當做特價房源處理。
儘管對於畢業生來說租金很高，但這些房源永遠不缺租客。P妹探訪的這4家公寓，除龍湖冠寓亞運村關莊店空余房源較多之外，其余三家均只有一間空房。
但P妹認為，如果僅以租金預算在6000元以下，且到地鐵站最近的距離為主要考慮因素，龍湖冠寓關莊店其實是個不錯的選擇，原因如下：
第一：整個公寓形成完整的閉環，公寓內極為乾淨整潔。
第二：有公用廚房，公用餐廳。這樣的話，租客無需在公寓內做飯，影響室內空氣。而自如寓則無公用廚房，而是在公寓內為租客安裝了抽油煙機，並提供了電磁爐。
第三：距離關莊地鐵站步行僅需2—3分鐘，交通極為便利。
第四：有獨立的健身房，可滿足周末近距離健身的需求。唯一美中不足的是，冠寓沒有社區，而自如寓在這方面則呈現得較為細致。
總結而言:就租房模式而言，普租、分散式公寓、長租公寓各有優缺點。普租性價比相對較高，但缺乏後續服務，整體居住環境一般；分散式公寓，居住環境較為舒適，後續服務到位，但租金較高；集中式公寓，裝修素雅，有格調，基本還算完美，唯一缺點就是貴，值得收入較高的“精英人士”擁有。
好不容易租到房，這4個坑不得不防
一般來說，租房分為三大環節，找房，看房，簽約。前文談及了找房，看房，接下來說說簽約。
租房簽約過程中，租客們很少會特意打開合約，仔細進行閱讀，而是順著管家的引導，直接進行簽名。不知不覺中，這為後期退租或換租埋下隱患。
那麽簽約過程中需要注意哪些坑呢？
第一：付款方式引發的利息。租房過程中，付款的方式多種多樣，比如，月付、季付、半年付、年付、以及分期。
以自如為例，年付租金最便宜，可享受服務7折，半年付服務費可享受85折。而若分期，則需要支付相應的利息，至於具體利息，根據自如管家發給P妹的圖片顯示，以貸款合約為準，其中提及6.27%為簡算系數（有中介稱6.27%就是實際利率）。
此外，蛋殼公寓與我愛我家也存在分期付款方式，但也均需客戶與第三方簽訂貸款合約。這是租客們需要注意的地方，租房合約還需細看,可清楚了解自己所付的利息是不是過高，進而做出準確的決定，是否需要分期。
第二：付款方式引發的貸款。近幾年來，租客租房卻莫名背上貸款最終還被掃地出門的事件已經屢見不鮮，即便分期也要知道與自己簽訂貸款的第三方是誰。一般而言，銀行或持牌的消費金融機構會更加穩健，而不知名的小平台，則可能存在大大小小的安全隱患。
第三：老生常談的問題，關於隔斷。在帝都，隔斷已經是公開的秘密，但近幾年監管一直在整頓群租。目前，在P妹接觸到的自如與蛋殼管家中，他們基本不推薦隔斷，認為存在風險。但仍然有一些小中介，指著隔斷說是非隔斷，睜著眼睛說瞎話，忽悠P妹租房。因此，租房過程中，還是要足夠細膩，以免不小心租到隔斷，監管來查中介分分鐘把你掃地出門。
第四:關於違約。在租房簽約過程中，基本都是一年一簽，但有時因為工作變動，可能需要換租或退房。而不管是退房還是換租，均屬違約，責任最終全部落在了租客身上。
在簽約過程中，很多中介會對租客說，只要退租或換租提前一個月通知管家，將房源進行轉租，退租前能租出去，便不會扣除任何費用。但實際上，這幾乎是不可能事件，掏出去的錢，想要收回來，談何容易，強製扣除租客押金及剩餘房租的中介，比比皆是。中介的嘴，騙人的鬼，不可不信，但也絕不能全信，否則只能任人宰割。
另外，經驗之談，一般跟小中介租房，議價空間可在300元左右。比如2300的房租，軟磨硬泡最終2000就能拿下，不要問我什麽？我是絕對不會告訴你，有時候，撒嬌賣萌挺管用的。
但這招對自如和蛋殼無用，人家可是明碼標價的，就跟商場不可議價的商品一樣，愛要不要。
三天租房體驗，又加劇了P妹的焦慮感。7月已經過了一大半，如果在畢業季裡找不到房，大學生們是會選擇回家還是繼續堅守一線呢？（文/晨曦 來源/投中網旗下 PropTech研習社 ）
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