“租金貸”背後的生存困境：長租公寓迎來大洗牌

時代財經APP記者 黃昱

來源：視覺中國

長租公寓“甲醛門”、“漲價潮”還未落幕，“租金貸”又掀起新的輿論高潮。從8月的鼎家到10月的寓見，接連兩次因長租公寓資金鏈斷裂而暴露的“租金貸”問題再次刺痛了大眾的神經。

“原本都沒有太在意租金貸的問題，但在看到這兩家‘暴雷’的長租公寓後，我是肯定不會選擇使用租金貸的付款方式了。” 一位正準備在深圳租房的租客強調。

租金貸的使用在分散式長租公寓領域十分常見。時代財經調查發現，邁點研究院發布的分散式長租公寓品牌影響力榜單排名前十的長租公寓幾乎都使用了“租金貸。”

租金貸本身並無原罪，它是在“租購並舉”政策的號召下誕生的，初衷是為了緩解租客的資金壓力。隻不過，部分市場玩家的違規使用讓租金貸變了味。

長租公寓目前還處於燒錢階段，一些房企或長租公寓的頭部企業資金優勢較為明顯，但絕大多數獨立品牌隻公寓能依賴外部融資。早前就有業內人士表示，長租公寓已進入“規模競爭”的時代，在盈利和規模擴張的雙重壓力下，長租公寓即將迎來加速洗牌。

“租金貸”泛濫

近期“爆雷”的寓見公寓因其曾躋身行業前十而備受關注。邁點研究院公布的《2018年9月分散式長租公寓品牌影響力榜單》顯示，排名前十的分散式長租公寓品牌分別為蛋殼公寓、自如、愛上租、青客、包租婆、優客逸家、寓見、美麗屋、魔飛公寓、房家加。

圖片來源：邁點研究院

時代財經調查發現，除包租婆、魔飛公寓以及優客逸家外，其它七家公寓都給租客提供了使用租金貸月付的付款方式。而優客逸家的客服人員表示，“我們是從這個月開始才取消使用租金貸月付，隻接受季付、半年付或年付。”

“因為近期一些公寓做租金貸引發了一些問題，租客們都不太滿意這種付款方式，認為公寓是在用他們的信譽辦貸款。如果沒有跟第三方金融機構合作的租金貸，我們是不接受月付的，不然公司的資金流轉不過來。” 她進一步透露。

由於前期資金投入大，以及激烈市場競爭下迅速擴張的需要，不少長租公寓都希望能快速回籠資金。以蛋殼公寓為例，其合計提供了四種付款方式，包括年付、半年付、季付以及分期月付，按租期一年計算的話，其中最優惠的支付方式為年付，其次為半年付，最貴的是季付。

蛋殼公寓的一位銷售人員對時代財經表示，“對租客而言，在季付和分期月付中，還是分期月付更加便宜。蛋殼公寓的分期月付是和騰訊的微眾銀行合作的，租客和微眾銀行簽約後，蛋殼公寓將一次性收回一年的租金，租客按月還款給微眾銀行，產生的分期利息和手續費均由蛋殼公寓承擔。”

因為有鏈家作為靠山，自如雖然也有“自如分期”的選項，但同時其也為租客提供了普通月付的選擇。不過，值得注意的是，“自如分期”也是在其普通月付、季付、半年付、甚至年付中最優惠的一種支付方式。

“事實上現在北京幾乎所有的分散式長租公寓都有使用租金貸。我們給房東的租金都是年付的，如果租客按月付的話，我們資金會很緊張。” 美麗屋北京地區的客服人員向對時代財經指出。

儘管關於北京的分散式長租公寓使用租金貸的滲透率問題尚待驗證，但從其按年付給房東租金的支付方式來看，類似美麗屋這樣的長租公寓希望通過租金貸一次性回籠資金的做法似乎無可厚非。世聯行紅璞公寓負責人甘偉表示，“目前運營商給房東的租金還是以季付為主，這樣資金壓力會更小一些。”

上海中原地產研究部高級經理盧文曦指出，長租公寓運營商使用租金貸的邏輯其實很簡單，就是通過第三方金融機構將本應一月一付的錢一次性全部收回到自己手中，這樣其手頭現金流將會更加充足，有利於進一步擴張。

然而，一旦長租公寓在快速擴張中發生資金鏈斷裂的問題，房東就可能無法收到租金，租客就同時面臨被趕出去和需要繼續向第三方金融機構償還貸款的雙重風險。面對混亂的租金貸問題，北京、深圳、浙江等地的監管部門已經出手。

盧文曦指出，未來會有更多的政策頒布對租金貸作出限制，不一定是完全禁止，但至少會給出一個準入門檻，包括對貸款人以及授款人有一個更加嚴格的資格審核。“租房子本身就是消費，你有多大能力就去做多大的消費，放大消費的風險是很大的。”

思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅則強調，租金貸本身是一個很好的金融工具，現在要做的是怎樣更好的使用它。首先，長租公寓企業對租客不能欺瞞，要在其認可的情況下簽約。其次，經營租金貸的金融機構最好是銀行，保證資金池的安全。最後，在租金貸的設計上，長租公寓企業應該以一個長期經營的思維來規劃資金的使用。

長租公寓大洗牌

租金貸問題的爆發更多地也折射出了一些長租公寓的生存困境。據啟信寶向時代財經提供資料顯示，在過去一年多的時間裡，已先後有9家長租公寓品牌因經營不善、資金鏈斷裂而倒閉。

長租公寓因前期投入大、回報周期長，是一個非常“燒錢”的行業。然而，除了一些頭部企業之外，一些小的長租公寓企業想要獲得資金的管道非常有限，更鮮有機會通過ABS的方式去募資。

據Wind數據不完全統計，截至2018年8月21日共有長租公寓資產支持專項計劃11隻，總規模106.67億元。其中，發行主體均為房企或者長租公寓的頭部企業。

2017年1月，“魔術方塊公寓信託受益權資產支持專項計劃”獲批發行，拉開了長租公寓資產證券化的序幕。繼魔術方塊公寓之後，去年下半年自如和新派公寓也分別發行了國內首單租房市場消費分期類ABS和國內首單長租公寓 REITs。

長租公寓市場的擴張早已進入白熱化， 2017年大舉進入長租公寓領域的房企憑借其自身雄厚的財力，在競爭日趨激烈的長租公寓市場突出重圍。

據公開資料顯示，萬科計劃在2018年達到45萬間，旭輝計劃5年內達到20萬間，龍湖計劃在三年內拿下300棟集中式公寓，佳兆業的三年目標是10萬間。長城證券研究指出，房企旗下的長租公寓的最核心優勢是房源，作為開發商，地產業務能夠提供的房源將是其未來快速擴張的主要優勢。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，現在雖然只有少數長租公寓破產，但實際上大多數長租公寓的經營都是很困難的，很多企業會主動進行資產的轉讓，收並購的趨勢在未來兩年會不斷演進。

海鏈租房副總裁樓海淼曾表示，目前長租公寓不要考慮成本、不要考慮盈利，要盡快做大規模、做大房源量、做響品牌。擴張的方式，既可以是一間間收房這種內涵式增長，也可以採用並購中小二房東、中小運營商來實現擴張。

目前看來，數千間房源的中小公寓運營商是最值得被並購的主體。一方面，它們精耕細作於一個城市，甚至是一個城市的某片區域，想走出去但苦於沒錢沒精力，但它們對本地卻又極大的地緣優勢；另外，他們的日子是最難過的，幾千間房的規模不上不下。

長租公寓的收並購案例如今並不少見。2017年8月9日，在全國擁有近4萬間房的魔術方塊公寓在深圳宣布，完成對深圳本土公寓品牌“V客青年公寓”戰略投資，成為其第一大股東，差不過同一時期，成都本土的分散式長租公寓幸福居和Funx合並。

2018年3月，金地商置收購Warm＋公寓全部股權，對價5000萬元，並承接負債2631萬元，共耗資7631萬元，公開資料顯示，Warm＋公寓下轄房源1670間，大部分房間的租約在8-12年左右，剩餘年限在6-10年左右。近期因資金鏈斷裂而瀕臨倒閉的寓見公寓大概率將由青客接盤。政策的風口已經過去，長租公寓的洗牌正在轟轟烈烈地上演。