長租公寓是一門好生意嗎？

本文轉自微信公眾號：金融圈女神經（ID：quji7788） 。虎嗅網獲授權轉載。

一則“自如和蛋殼抬高租金哄搶房源”的帖子，把長租公寓推上了輿論的風口浪尖。

長租公寓正在被全網抨擊，是北京房租暴漲的“罪魁禍首”。

然而，長租公寓真的是暴利行業嗎？

並不是。

就像潘石屹所說，長租公寓只有1%的回報率，考慮到資金成本，想賺錢很難。

"不賺錢的事情別去做。別跟很多創業者一樣，以燒錢為榮，這是一條不歸路。"潘石屹說。

就居民直租而言，一線城市房屋租售比在1.2%—1.8%左右。而長租公寓的成本呢？除了拿房成本外，還包括裝修攤銷、人員成本、獲客成本、增值稅等。

算一筆账，一個公司化運作的長租公寓商，假設從業主處租賃的成本0.8萬/月，裝修攤銷0.1萬/月（保守估計投入6萬，5年攤銷）、運營維護費0.03萬/月、獲客成本0.01萬/月（假設獲客成本0.1萬元，租期12個月）、稅費0.04萬（5%），再加上利息費用、總部費用等。因此，如果長租公寓運營商的加價低於30%，基本不賺錢。

但目前經濟形勢下，即便在京滬，房租想平白無故漲30%，基本不可能。至於有些二房東妄想“壟斷市場”，那只有挨鐵拳的份！

“市場參與者行走在刀刃上，稍有不慎都將無利可圖賠本離場。” 這是華菁證券的報告中寫道的。看來，簡單的二房東模式真不是啥好生意。

流派之爭

說到長租公寓，就得先研究一下行業內有哪些流派。根據華菁證券的統計，基本可以分為以下幾類：

其實，這四類可以更簡單地分為兩類：

集中式長租公寓，包括酒店系、開發商系、互聯網系裡的魔術方塊公寓、you+公寓、新派公寓等。其特點是整體拿物業或自有物業、整體裝修、專業配套裝務如保潔、保安、健身、社交派對、娛樂太空等。

分散式長租公寓，中介系如鏈家自如和我愛我家旗下的“相寓”、部分互聯網系如蛋殼公寓等。其特點是在各個不同的小區從房東手裡獲取房源、合約不穩定、簡單裝修、缺乏配套裝務。

對集中式而言，最大的挑戰是資金成本和出租率。

以往，開發商蓋房賣房，不亦樂乎。現在蓋好要出租，即便開發商物業成本是居民購房的2/3，那麽其租金回報率也僅有2%出頭，而開發商資金成本高達8%。

而整體出租也面臨著很大的招租壓力，畢竟在一個小範圍內找這麽多租客，難度不小。更何況區位好的樓棟，早被漢庭、如家們拿下，開了經濟型酒店。漢庭、如家等房費300元—400元，單間月收入9000元+，即便只有7成的入住率，單間月收入也超過6000元。這付費能力，不是長租公寓公司可企及的。

當然，集中式長租公寓的好處是容易管理，日常各種增值服務也能貢獻利潤。而且，對開發商自持的長租公寓，還可以在未來房價上漲後賣出。

而對分散式而言，最大的挑戰是很難有增值服務，也就很難真正實現租金溢價。

以自如為例，本質是個二房東。按前文計算，簡單裝修+轉租的模式，很難盈利，而據媒體報導，它確實還在燒錢。那麽，自如增值服務的點在哪裡？

要麽，靠太空改造，二室改三室，多出一個房間，而這屬於擦邊球，很容易被政策限制；要麽，搞租房金融，這確實有點搞笑，因為房租本來就是按月付，自帶分期效應，靠貸款付房租的人，估計少之又少。

實際上，在年輕人支付能力有限的情況下，大部分人寧可不要增值服務，只要租金便宜即可。因此，我並不看好分散式長租公寓的發展。

放一個日美長租公寓龍頭企業的盈利能力作參考。美國集中式的稅前利潤率29%，而分散式的只有1%，而中國長租公寓盈利性一定比日美低。

未來在哪裡

長租公寓實際是過去幾年剛剛興起的業態，還處在快速演變的過程中。其未來在哪裡，還很難下定論。

但上海過去一年的新情況，可能成為風向標：

上海過去一年，推出了超過20塊租賃住宅用地，規定開發商全部自持，用於商業化租賃。

這些地塊普遍位於張江、前灘、市北、莘莊等超級熱門區域，周邊年輕工作群體規模很大，租房需求旺盛。

這種做法可謂一舉兩得。一方面，政府通過較低的樓板價，給予開發商未來自持運營一定的利潤太空，保障其積極性。另一方面，優質的租賃住房，也是各區吸引企業、留住人才的一個重要手段。

因此，雖然短期損失了土地出讓所得，但長期地方政府仍然是得益的。

需要說明的是，這些租賃住房，與以前上海很多新小區配建的租賃用房性質不一樣。

新小區配建的租賃用房，基本是開發商代建，然後移交給區屬房屋管理公司，然後出租給在區內工作的符合條件的年輕人才，例如醫生、大學教師等。

而這些新的租賃用地，基本是市場化運營。

在房價高企，租金收益率慘淡的情況下，上海這一模式，可能會是長租公寓行業的一個重要方向。

很顯然，這比“自如們”所做的事情，不知道高明到哪裡去了。