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萬達做廣場，無論是重資產模式，還是跟其他地方開發商合作的輕資產模式，其底層邏輯可能依然是靠周邊住宅地方開發來反哺商業地產，只不過重資產模式下是萬達來操作，輕資產模式下則可能轉嫁到合作開發商。王健林在努力地開拓融資之路。一位內部人士向《棱鏡》表示，萬達體育此前有意在港交所上市，不過，目前據路透社報導，萬達集團已秘密為其旗下萬達體育提交了美國首次公開募股(IPO)申請,融資金額至多5億美元。萬達將要全面進軍大醫療產業，但從2000年房地產商進入醫療行業開始，真正做到社會效益經濟效益都非常成功的沒有幾個；萬達希望通過引進國外先進機構並尋求地方政府支持的策略，其他房企也有用過，但並未見太大成效。
騰訊《棱鏡》作者孫春芳
2019年1月12日，是萬達三十年年會的日子。青島市黃島區星光島上的幾家酒店，是萬達年會的開會場地，現場看去一片紅彤彤的，到處都是回顧萬達30年發展歷史的展板。
王丹的朋友圈被萬達年會的圖片、小影片霸屏了。這些都是她在萬達的前同事從東方影都現場發出來的。而此時的她，身在上海，張羅著融創文旅品牌商交流會的活動。在融創的交流會上，向品牌商推介的眾多項目中，其中一個就是東方影都。
王丹是萬達文旅管理公司的前員工，5年多前，她忙前忙後，張羅著青島東方影都的開工儀式，看著國內外的一線明星走馬燈般在她面前吃飽太閒。王丹當時真有目迷五色、心醉神迷的感覺。大半年前，東方影都正式開業，王丹又是一通忙，然而彼時她已經沒有了什麽主人的感覺，因為2017年7月萬達已將東方影都賣給了融創，隨後在2018年10月，萬達又將13個文旅城的服務主體——萬達文旅管理公司作價60.81億賣給了融創，王丹作為公司員工，也一起加盟了融創。
“我們私底下也有點疑惑，東方影都已是人家融創的項目，為啥萬達還要在不是自己的地方舉辦公司的年會呢？”一位萬達員工稱。
然而，董事長王健林拍板的事，是雷打不動的。
三十而立，2018年是萬達的而立之年。在前兩年差點栽跟頭之後，能否立得穩，要看王健林的智慧。1000家萬達廣場還有700多家未建，輕資產的模式是否行得通？賣賣賣之後負債大減，而發債借款上市等融資管道並沒有打通，企業賣掉文旅城之後，萬達新的業務增長點又在哪裡？
王健林的《萬達之歌》能否一年年唱下去？
輕資產模式的新挑戰
在2017年“經歷了風波，也承受了一些磨難 ”之後，2018年，萬達低調沉穩了許多，“任憑風浪起，穩坐釣魚船”。
而這企穩之道，靠的是萬達廣場這一核心資產。作為萬達集團的護城河，萬達廣場為萬達提供了持續增長的穩定現金流。
2018年，萬達廣場的租金收入達328.8億元，同比增長28.8%。雖然相比地產集團和文化集團的收入，租金收入總值偏小，然而，其毛利率是最高的。2018年萬達商管半年報顯示，上半年萬達廣場的租金營業收入為143億元，營業成本為26.4億元，毛利潤達81.48%。
為了做大這隻現金奶牛，王健林計劃自2018年起，10年之內建成1000座萬達廣場，按此推算，此後每年萬達平均需要開業76座萬達廣場。
2018年，萬達開業了49個萬達廣場，比年初定下的開業50個的任務少了一個。而且王健林調低了2019年的開業任務：新開業萬達廣場43個。
原因出在萬達的輕資產戰略上。此前，萬達廣場都是萬達拿地投資，靠開發周邊的住宅地產來反哺萬達廣場的投資和運營。
王健林嫌這種重資產模式太慢太累太耗資金，於是自2016年開始推行輕資產戰略，第三方可以通過出地、出錢跟萬達合作，萬達隻負責建設運營管理，租金收入三七分成，萬達拿三。
王健林算過一筆账，輕資產戰略下，兩到三個萬達廣場的收入抵得上一個重資產萬達廣場，為此，萬達只要多建輕資產廣場，就可以保持規模和收入的增長。
事實上，萬達剛推出輕資產戰略時，野心還是蠻大的。
2016年四季度，萬達商管（彼時稱萬達商業）與中信信託、民生信託、富力集團等簽約90個萬達廣場、共1050億元的投資合約。合約約定，2017年至2019年，每年開業交付30個萬達廣場給投資方。
然而，輕資產戰略的推行並未如王健林所想的那麽順利。
2016年，萬達新開業21個輕資產廣場，2017年，新開業24個輕資產廣場，2018年，新開業僅19個輕資產廣場。
王健林自己承認：“輕資產的個別投資方不像萬達有執行力，這是輕資產模式帶來的新課題。”
2017年，萬達將5個萬達廣場移交給了民生信託，9個萬達廣場移交給了中信信託，此外，還有4個項目移交給了合約外的珠江人壽。
然而，2018年，萬達沒有項目移交給中信信託和民生信託。只有年初的時候，將淄博萬達廣場移交給了富力集團旗下的一家子公司。
之後萬達更多的開始跟地方的開發商合作搞輕資產戰略，然而此舉也有困難。
招商蛇口一位投資部人士表示，萬達做廣場，無論是重資產模式，還是跟其他地方開發商合作的輕資產模式，其底層邏輯可能依然是靠周邊住宅地方開發來反哺商業地產，只不過重資產模式下是萬達來操作，輕資產模式下則可能轉嫁到合作開發商。
上述模式要看具體城市的具體地段，如果在增值空間不大、房價起不來的四五線城市，賣房的收入不足以維持商業地產的拿地建設運營費用，則此種模式就很難成功。
“說到底，萬達是把風險轉嫁到了合作方開發商頭上，而當地開發商在拿地和跟政府的博弈能力上肯定不如萬達，導致風險加大，而合作模式又會牽涉到雙方的權責歸屬問題，因此在開發進度上可能不如此前萬達自建的快。”上述投資部人士稱。
融資不能光靠賣賣賣
王健林用“輕資產”來發展萬達廣場，此舉可以讓萬達負債減少。對於萬達的去杠杆減負債，王健林的意志是非常堅決的。
因此“賣賣賣”依然是2018萬達的關鍵詞。
萬達商業出售部分股權給融創、京東等戰略投資者，獲得340億元資金；
萬達電影出售部分股權給阿里、北京文投，獲得70億元現金；
萬達文旅管理公司作價60億元賣給融創；
萬達文化集團旗下海外院線公司AMC影院出售部分股權給銀狐資本，獲得5億美元；
萬達海外轉讓4個地產項目，收回18億美元現金；
萬達作價27億元，將其在百年人壽中的股份出售給綠城中國。
通過一系列的股權和資產售賣，萬達獲得合約收入827億元人民幣，已收回現金627億元人民幣。
萬達通過“賣賣賣”回收現金，極大降低了其負債率，這既是王健林主動為之，也是在目前融資環境下的無奈之舉。
一位信託經理表示，目前房地產行業整體不景氣，此前火爆異常的住宅地產現在他們都不太敢去投，更別說商業地產的項目。“萬達現在在信託和債券市場上融資還是比較困難。”
自2017年發行三期中期票據之後，萬達就沒在債券市場發過一筆債。
萬達商管2018年半年報顯示，上半年其借款取得的現金僅為57億元，而2017年同期則達766億，2018年上半年其發行債券收到現金為0，而償還債務支出的現金則達210億元，這導致其期末現金從2017年同期的1303億元降到2018年同期的821億元。
萬達去杠杆的路仍是任重道遠，截至2018年6月底，萬達的投資性房地產（即萬達廣場）貨值為3901億元，而這些資產中有2960億元因向金融機構借款而被抵押。
王健林也在努力地開拓融資之路。
他在年會上表示，萬達體育和傳奇影業都要開展資本運作，今年要出成績。
一位內部人士在2018年10月份向《棱鏡》表示，萬達體育此前有意在港交所上市，不過，目前據路透社報導，萬達集團已秘密為其旗下萬達體育提交了美國首次公開募股(IPO)申請,融資金額至多5億美元。
至於傳奇影業，王健林在2017年5月時向外界透露，要在海外上市。從此前萬達影業重組方案中披露的數據來看，2014、2015年傳奇影業淨利潤為-29億和-42億元，2016年其投資的電影《長城》票房失利，虧損7500萬美元。
萬達沒有披露傳奇影業這兩年的財務數據，因此不知道其是否已達到上市條件。
萬達商管於2016年9月在港交所退市，引入戰略投資者進行私有化，並承諾在2018年9月底回A，目前這一回A計劃已經徹底流產，王健林此前稱已準備好了對賭失敗需要付給投資者的回購款、利息和相應手續費用。
2018年萬達商管出售股權引入融創、京東等4家戰略投資者，萬達商管上市的日期又推遲了5年。
王健林稱，我們和戰略投資者簽的協定是五年之內上市，即使不上市也沒有回購保證。
三大資產上市計劃短期內難以見到明顯進展，王健林把目光放到了萬達廣場的資產證券化上了，他的邏輯是：“萬達廣場現金流好，資產又有升值空間，這麽好的物業，我理解在市場上應該屬於稀缺資源”。
目前，上海松江萬達廣場（2014年開業）、寧波江北萬達廣場（2010年開業）擬發行萬達廣場長江經濟帶一期資產支持專項計劃（ABS）募資27億元，該計劃已經於2018年12月4日獲交易所通過，但尚未正式發行。
此外，由大連萬達商管公司發起的招商創融-萬達廣場京津冀協同發展一期資產支持專項計劃，募資額為30.8億元，目前處於“已反饋”狀態，尚未通過。
事實上，由於資金需求急迫，一些新開業的萬達廣場等不及通過發行ABS產品來融資。
湖北某地級市的一家萬達廣場，在2018年年中建成開業之後，為解決後期經營資金缺口，向社會融資不低於5億元，融資將用於1·歸還股東借款；2·支付後期工程款；3·項目開業後期運營及廣場維修等支出。
萬達找到新方向？
出售了13個文旅城之後，萬達的文旅收入銳減，僅為2.7億元，王健林也看到了此前文旅產業的問題：老的文旅產品規劃、內容、利潤都存在問題。
但王健林好像並未徹底放棄文旅城，2018年11月、12月，萬達集團先後與蘭州和延安簽訂協定，投資建設蘭州、延安文旅城，二者投資總額分別為300億元和120億元。
對此，王健林在年會的報告中僅一句話帶過，並未做過多闡述。
因為王健林已經找到了一個讓它興奮的新產業——大健康。
2018年，萬達與美國匹茲堡大學醫學中心（UPMC）簽訂協定，打算在中國5個一線城市投資建設國際一流的綜合醫院，通過3年時間開創中國大健康產業新模式。目前萬達已落地成都、廣州兩項目。
在年會上，王健林對此著墨甚多，他表示，今年力爭5個一線城市大健康力爭全部落地，至少3個項目開工。同時要盡早完成單個國際醫院管理合約，並設計出世界一流的花園式國際醫院。
瑞明谘詢公司董事總經理伍小燕表示，房地產商進入醫療行業，2000年就開始了，目前萬科、恆大、綠城等主流房企都已涉足這個行業，但縱觀這些項目，真正做到社會效益經濟效益都非常成功的沒有幾個。萬達希望通過引進國外先進機構並尋求地方政府支持的策略，其他房企也有用過，但並未見太大成效。
“醫療行業是個周期長、投入大、政策壁壘多的行業，需要沉下心來，慢慢地做。”伍小燕表示。
王健林三年已三變。
2016年會上，他高唱著《一無所有》。2017年會上，他和員工一起合唱《歌唱祖國》。2018年，王健林唱而優則寫，為萬達30周年做了一首《萬達之歌》。
“我自認為寫得可以，但是曲我不懂，就找人作了曲。”王健林說，“中國三千萬企業，還沒有幾個公司歌曲能傳唱久遠，希望我們《萬達之歌》能傳唱下去！”
（應受訪者要求，文中王丹為化名）
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