李庚南：未來樓市將面臨怎樣的格局與變數？

　　文/專欄作家 李庚南

　　在人口、資金、政策等多重因素交織影響下，波動將成為未來樓市運行的主旋律，而“房住不炒”的政策底線與“一城一策”的政策邊界將構築樓市平穩運行、穩中趨升的箱體。總體上，在“三穩”導向下，樓市將呈平緩上升態勢。但同時，市場分化格局將加速形成。

　　今年以來的樓市，可謂紛紛攘攘、波譎雲詭。無論是政策層面還是市場供需，樓市都經歷了冷與熱的激烈交鋒。

　　5月之後樓市運行的方向與格局將發生怎樣的變化？這無疑牽動著許多將要入“市”和行將出“市”的人們之神經。或許僅撲朔迷離尚不足以描摹未來樓市格局，但在“房住不炒”總基調下，樓市運行的定數與變數基本可期。

　　未來樓市的基本定勢如何？

　　儘管中央對房地產的調控已轉向“一城一策、因城施策”，一刀切的調控模式漸趨淡化，地方政府自主調控的空間似乎在擴大；但不能忽略的是，房地產調控長效機制的重心其實在“壓實城市政府主體責任”。按照月度分析、季度評價、年度考核的要求，樓市的不確定性越大，地方政府的壓力也越大；而現行體制下，這種壓力往往能轉化為遠強於市場的力量。

　　這將為樓市運行提供一個有效的平衡器。前不久，中共中央政治局會議對“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”的重申，住建部對房價、地價波動幅度較大城市的警示，自然資源部對住宅用地實施“五類”差別化調控，均從不同角度在構築和強化對樓市的穩平衡機制。

　　可以預見，在人口、資金、政策等多重因素交織影響下，波動將成為未來樓市運行的主旋律，而“房住不炒”的政策底線與“一城一策”的政策邊界將構築樓市平穩運行、穩中趨升的箱體。總體上，在“三穩”導向下，樓市將呈平緩上升態勢。但同時，市場分化格局將加速形成。

　　一方面，樓市總體上將穩中趨升。一是房地產投資的驅動力在持續增強。3月末房地產投資同比增長11.8%，增速基本回升到2014年11月的水準。與此同時，房地產投資佔固定資產比例持續上升，2月末達到歷史高點（26.96%）（見圖一）。可見，固定資產投資對房地產的依賴性不但沒有根本改變，而且在增強。二是房地產生產、銷售呈現回暖跡象。表現為房屋新開工面積增速加快，3月份同比增長11.9%；建案銷售增速降幅明顯收窄，市場回暖明顯；建案銷售價格上升的動能明顯，新建商品住宅、二手住宅價格同比、環比均呈上漲態勢。三是房地產對經濟的拉動力在經濟下行壓力增大背景下尤為凸顯。除了對投資的直接拉動外，對消費增長的拉動也比較明顯。受房地產銷售回暖影響，家電、家具、建材零售等“後地產”板塊全線回升。

　　另一方面，房地產市場分化格局將加速形成。一是東部、中部、西部、東北部地區樓市的分化。從一季度房地產投資分區域增長情況看，東北部（21.8%）＞西部（18.9%）＞東部（10.3%）＞中部（8.4%），這種格局與區域經濟增長水準、人口流動情況形成明顯的反差，東北部、西部地區房地產投資的快速增長或將為這些地區未來又一輪去庫存埋下隱患。而東部經濟較發達地區，總體上為人口流入地區，可供土地減少、人口增多的格局，房價上漲的壓力在一定時期記憶體在。二是一、二線與三、四線城市的分化。樓市維穩壓力看，一、二線穩房價仍面臨較大壓力，而三、四線城市對土地財政的依賴度最高，穩地價的壓力相對大。從一季度100大中城市供應土地掛牌價、成交土地樓面價增長情況看見圖二），這說明，地價上漲的壓力主要來自二、三線城市。從土地掛牌價看，三線城市土地漲價的驅動力非常大。恰恰是這些地區，財政對土地的依賴性較強。在今年政府降稅、減費以及嚴控地方政府隱性債務等舉措下，地方財政對土地的依賴性很難削弱，穩地價面臨較大壓力。而一、二線城市，財政對土地的依賴相對較低，有可能通過增加土地供給、降低或穩定地價，來推動穩房價目標。

　　樓市面臨的變數是什麽？

　　在總體穩中趨升且分化情況下，樓市也面臨一些不容忽視的變數，這些變數或將弱化樓市增長的引擎。

　　一是來自棚戶區改造的驅動力大幅度減弱。這將對此前依賴棚戶區改造推動樓市發展的城市特別是三、四線城市產生較大的影響。按照財政部《關於下達2019年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金預算的通知》，2019年全國棚改開工計劃目標約為285萬套，與2018年的626萬套相比，銳減341萬套，腰斬過半。在全國31個省市中，26個省市全部負增長，總體呈腰斬態勢。棚戶區改造的大幅縮水，對於處於“虛熱”的三、四、五線城市而言，勢必如釜底抽薪，導致這些城市樓市價格回歸、市場降溫乃至下行。對於一、二線城市特別是去化周期在6個月以下的成都、杭州等城市而言，補庫存壓力較大，供需矛盾加大或對穩房價形成壓力。

　　二是來自資金的驅動力或減弱。一季度住房短期貸款的大幅增長顯然已引起監管層的警覺。儘管央行一再強調“沒有收緊貨幣政策的意圖，也沒有放鬆貨幣政策的意圖”，但近期OMO、MLF、TMLF等工具的綜合運用，實際上已暗示貨幣政策微調預調重點轉向調結構。相應的，銀保監會也將繼續緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人抵押貸款繼續實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款。這意味著對房地產信貸的閘門將進一步關緊。

　　三是來自居民的投資需求或有所分流。根據《財政部關於開展通過商業銀行櫃台市場發行地方政府債券工作的通知》，地方政府公開發行的一般債券和專項債券，可通過商業銀行櫃台市場在本地區範圍內（計劃單列市政府債券在本省範圍內）面向個人發行。自3月25日，地方債券櫃台發行成功以來，有“銀邊債券”之稱的地方政府債券已成為許多居民投資的新寵。可以預見，類似投資渠道的不斷拓展將對居民投資樓市的需求形成一定分流。

　　四是來自城鎮化驅動的轉向與分化。國家發改委頒布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》，強調要持續放寬大中城市落戶政策，要求Ⅱ型大城市（常住人口100萬—300萬）全面取消落戶限制，Ⅰ型大城市（常住人口300萬—500萬）要全面放開放寬落戶條件。這從某種程度上改變了長期以來實施的城鎮化發展方向：城市發展的方向由普遍發展中小城市向側重發展大城市、特大城市轉變，進而推動城市群發展、培育發展現代都市圈。儘管推動1億非戶籍人口在城市落戶的目標依舊，但城鎮化化風向的轉變勢必推動人口向大型、特大型城市及其城市群、都市圈集聚。這種取向下，三、四、五線城市或難分享1億人口城鎮化的紅利，甚至成為人口流出地，市場下行或為大概率。而一、二線城市特別是定位為城市群、都市圈核心的城市，隨著人口的積聚、都市圈土地資源的整合，房地產市場將獲得更加穩健的基礎支撐。已然展開的一、二線城市“搶人才”大戰或為此添加有力的注腳。

　　決定樓市方向的是什麽？

　　毫無疑問，上述樓市的定數與變數互動作用，將左右並推動樓市在起伏波動中前行。但在定數與變數的背後，其實都包含一個共同的機制——市場供求機制。

　　如果撇開行政化的調控政策，判斷樓市是否出現轉向或將向何方發展，最基本邏輯仍應是供求關係的變化。而引致供求關係變化的關鍵則是預期。無論是房地產市場的慣性上揚還是慣性下挫，其中都有市場預期的影子，這種預期更多地基於對房地產運行歷史的研判及當前運行態勢的認知。

　　影響樓市發展方向的預期是多維的，包括政策預期、資金預期、人口流動預期、開發銷售預期以及各種非市場因素，但政策預期應該是左右當下樓市的最強預期。

　　從政策預期看，目前“房住不炒”的政策或逐漸潛移默化為居民的消費理念，而“穩地價、穩房價、穩預期”政策恰成為各方觀察樓市預期的“窗口”。

　　問題是，穩地價的動能更多受製於地方政府財政對土地的依賴。在經濟依然面臨下行壓力情況下，疊加對樓市歷史波動的分析，人們很容易形成地價剛性上漲的預期。4月份以來開發商拿地高峰的形成或基於這種預期。從穩房價看，在當前普遍采取的新房備案機制下，開發商高溢價率拿地、持續下行的房屋竣工率與新房嚴格的價格備案管理之間形成的內在博弈，客觀上形成了房價上漲的預期。

　　顯然，對樓市方向的穩定預期形成於穩地價、穩房價的預期，但又超脫於簡單的穩地價與穩價格。在因城實策、一城一策政策導向下，穩地價、穩房價和穩預期是具體，必然體現各城市經濟、社會、環境等條件的差異性。因此，供地節奏是否完全按照所謂的去化周期，或需斟酌。

　　(本文作者介紹：先後供職於工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)