房地產監管加碼 意在調控樓市沉浮

在房地產市場調控“一城一策”，堅守“房住不炒”的背景下，政府對房地產調控的主基調依然趨嚴。大中城市新建商品住宅價格總體溫和，上半年樓市基本平穩。但近期部分地區以及與房地產開發相關政策出現些許變化。

數據來源：國家統計局，國信宏觀經濟與房地產數據庫

7月6日，銀保監會對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，開展約談警示，要求控制業務增速，提高風險管控水準。據介紹，銀保監會對這些信託公司提出五方面要求，這些措施要求有助於遏製當前房地產信託業務過快增長的態勢，推動信託公司回歸本源、優化結構、有效轉型，促進房地產市場的平穩健康發展。

房地產信託是指信託投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信託計劃籌集資金、投向房地產業並對其進行管理的業務。房地產開發需要籌措資金，房地產項目在開發階段主要分為招拍掛拿地階段、前期工程階段、工程項目施工階段和工程竣工階段。在拿地階段以及前期工程階段，此時“四證”未辦齊全，項目公司無法從銀行獲得開發貸款，此階段的主要融資方式主要通過信託計劃、私募基金、房地產基金融資或者自有資金投入為主。

面對房地產信託監管加碼，房地產開發將面臨更大壓力，預計2019年一二線城市有可能延續穩步回升的趨勢，三四線城市預計面臨一個較大的回調壓力。

城鎮化仍然是推動中國房地產市場發展的根本驅動力。城鎮化率可以預見2019年仍將會比2018年提高一個百分點以上，也就是房地產市場仍然存在著較大的發展空間。

總體來看，多部委對房地產市場密切關注，針對房地產融資等逐步實施強監管，預計有關部門下半年將繼續嚴查房地產領域違規融資，防範和化解金融風險。同時，各地住建部門將繼續嚴查房地產企業和中介機構的各種違規行為，保持房地產行業良好的市場秩序。

據房地產藍皮書執行主編王業強介紹，2019年一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點，適當松動過緊的行政管制措施。三四線城市由於失去強政策托底並且市場需求明顯透支，市場銷售有可能重回下行通道。中科院最新報告指出，5月份三四線城市房價平均環比上漲0.011%，漲速比上月收窄。與一二線城市相比，三四線城市房價持續上漲的動能不足，在經歷了一波突擊性上漲後，後續需求有限，房價將進入下跌階段。

對於一直變化的市場而言，房地產調控政策將持續不斷地發揮作用。因城施策、一城一策仍將嚴密實施，樓市出現過快上漲勢頭的，地方政府可能繼續收緊政策，預計還將頒布更嚴格的調控措施。在政府堅持政策收緊的大背景下，總體來看，房地產價格指數在2019年將保持平穩或小幅上漲。