盤和林：嚴格租金管控真能穩房租嗎

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 盤和林

　　對房租進行價格管制，到目前為止在全世界範圍內都是失敗的，深圳等地的嚴格的租金規製會成功嗎？

　　8月29日，2018中國深圳國際房地產業博覽會暨第一屆中國深圳住房租賃產業展開幕，“深圳正探索建立全市穩租金建案項目制度，采取嚴格的租金管制”成為此次房博會“拋出”的首個重磅炸彈。記者從本屆房博會上首個論壇— 首屆中國（深圳）住房租賃產業展主題論壇中獲悉，深圳將推出“穩定租金建案”試點，通過采取“一房一價”、“一年一調”等嚴格租金管控，控制年租金增長率不超過5%，對於在深繳納社保滿一年且未購房的居民，可在線申請參與排隊。

　　據悉，穩租金建案是指房地產開發企業建設並組織運營，在一定期限內隻租不售，接受政府主管部門的租金管控或指導，面向在深圳工作的未購房居民出租的建案。

　　可見租房市場行情已引起政府的關注，不過，事實逼迫你不得不如此。從前租房市場近乎完全競爭市場，通過供給和需求的相互作用產生一個合理的價位，較於購房市場來說真正可以算著實市場經濟，但如今，繼房價失控上漲後，房租也將解下韁繩，縱橫馳騁。數據顯示從2017年2月到2018年5月，上海房租上漲19.5%，深圳上漲15.5%，北京大漲25.9%，而即便逃離了北上廣深，成都、西安也有30.98%、25.08%的同比漲幅在等著人才們落戶。

　　單看深圳市租賃價格指數也已同比上漲持續11個月，其中1~7月的租賃價格同比價格指數分別為104.1、103.0、104.1、104.7、104.0、104.8、105.0，略高於同期CPI同比指數（7月CPI同比指數102.5）。

　　巨幅的上漲也有著背後的推手，那便是需求。有統計數據顯示，在深圳2000萬的實際管理人口中，80%的人群租房居住；1041萬套存量住房中，70%長期處於租賃狀態。這意味著深圳市居民的居住主要以租賃為主，全市常住人口的住房自有率為34%，即約1/3常住人口居住在自有住房中，2/3常住人口需通過市場租賃。

　　雖說之前政府檔案不斷鼓勵住房租賃市場的發展對如今租房價格提供了上漲地最原始地動機，但今天的租房調控政策也算是及時，沒有走樓市先漲後管的老路。

　　筆者注意到，政府用意在於通過租金傳導效應，引導市場合理定價，以此來完善住房租賃政策法規，減輕新市民的居住負擔，優化營商環境，構建房地產調控長效機制。但這其中問題還存在很多問題。

　　首先是穩租金的價格管控機制。推廣檔案中顯示租金管控即實行“一房一價”，起始租金要通過市場評估，不得超過同類價格。采取“一年一調”的租金管制方式，漲幅參考的標準會綜合考慮當年市場發展形勢以及周邊的租金價格、CPI的增長速度或者是人均可支配收入的增長率等，年租金增長率不超過正負5%。可以看到眾多因素構成了房屋最終的漲幅，可以說很是全面，但在市場定價失靈的時候，如此這般真的合理嗎？次優理論有這樣的評述，不是每一種往高處走的路都能引導你到達山頂，因此穩租金在漲幅制定上的合理性還有待時間檢驗。

　　其次是租金傳導效應的作用到底有多大，通過穩租房來引導市場合理定價必須要具備量的要求，而此次的試點我們也能看到，塘朗城精品公寓是由深圳地鐵集團與深業集團共同成立的公司——深圳市朗通房地產開發有限公司建設經營，這背後有多少政府的力量在支持我們不得而知。租房市場的如今大幅上漲離不開背後的資本力量，有利可圖便是資本流動的原因，因此並不是所有的開發商會遵從穩租金的政策（畢竟收益降低了），特別的，若想通過政府補助而達到大面積穩租金住宅的落地無疑是掩耳盜鈴的行為，無非是將納稅人的錢補貼租金了。因此怎樣將穩租金建案量擴大是最為嚴峻的問題，畢竟，調控只能限購限售，而不能直接對市場上的價格指手畫腳（要是真有這麽一天，可能市場會更加混亂）。

　　當然，穩租金試點房在有些方面確實值得肯定。

　　首先是條件的嚴苛，租房必須符合一定條件，即在深圳市繳納社會保險一年以上的未購房居民。其次是租期管制和排隊購房，有了針對性的面向對象後再限定租期無疑會使得整個租房管理更加科學合理，最後是智能監管，試點房通過指紋鎖和人臉識別的認定技術的應用，能夠確保租房的安全和誠信，所有房源的指紋鎖更換功能全部由物業公司掌握，個人不能操作，以防在租房過程中出現一些轉租的行為發生。利用科技真正意義上避免以他人名義冒名租賃，轉租以及其他違規事件發生。

　　租房市場不似購房市場，但對城市的意義勝卻購房市場，如今城市拚的就是人才和創新，如果說購房限制了人才的扎根，那麽租房直接限制的就是人才的進入，因此為了城市的未來，租房市場也應得到更多的關注，不要讓“租不起”成了城市的門檻。

　　只是，對房租進行價格管制，到目前為止在全世界範圍內都是失敗的，並作為價格管制失靈的典型案例被寫進了經濟學教材，例如使得房東不願意出租或者不願意裝修等。深圳等地的嚴格的租金規製會成功嗎？

　　(本文作者介紹：知名青年經濟學者，著名財經評論員)