新財富地產業第一名：房企2019年絕對業績比2018年好

　　新財富房地產業第一名：房企2019年絕對業績水準比2018年還要好

　　來源：北京智庫

　　郭鎮： 廣發證券房地產行業聯席首席分析師， “新財富最佳分析師”房地產行業2017年第一名，2016年第二名，2014年、2015年第三名。2017年、2016年均獲得賣方分析師水晶球獎房地產行業第二名。

　　隨著A股半年報進入披露期，截至目前，超過50家上市房企公布了半年度業績預告或快報，其中利潤上漲企業達到了80%以上。那麽，調控高壓下，房企業績為何依然大漲，是否可持續？房地產業未來的投資潛力和機會又在哪裡？

　　●調控之下，2018年、2019年的房企業績一年更比一年好？

　　郭鎮解釋說，房企的銷售和業績兌現會有一個期限的錯配，房地產企業從拿地到銷售再到竣工結算一般是兩年左右時間， 2016年銷售會構成2018年結算業績的主體，因為2016年和2017年當期銷售增速比較好，所以2018年的業績體現會很好。

　　由此推斷，儘管2017年3、4月份是調控力度特別集中的時間視窗，但是房企和購房者都是在3月份政策頒布前後集中推盤和集中購房，帶動當期銷售數據表現非常好，所以，房企2019年絕對業績水準比2018年還要好。

　　郭鎮說，前30家龍頭企業在2018年銷售規模都有衝擊千億的可能，其中新千億房企集中度提升的效果及速度將會進一步加快，它們的銷售增長和業績增長的時間可能會比大公司更長，持續性可期。

　　●房企邊際利潤率和估值是否雙雙築底？

　　數據顯示，今年前7個月，300城總流拍土地宗數與近輪周期中最低迷的2014年同期相比高出了59%。郭鎮說，房企拿地成本2018年以來持續改善，對比地價與房價增速，今年上半年地價增速水準比房價增速水準要低，但是與2015年之前土地品質相比的話，現在沒有那時利潤率厚，所以，尚不能判斷房企邊際利潤率在築底過程。但是目前房地產行業估值已經跌至歷史底部，房地產板塊的收益大部分來自於估值提升，所以一旦估值預期發生變化，對於板塊投資的態度就應該發生變化。

　　●房地產稅會抑製房價嗎？

　　郭鎮說，目前我們國家房地產稅或者房產稅尚未正式落地，可以借助國外的一些經驗來推斷房地產稅對房價的影響。從歐美國家來看，房價上漲與下跌與房產稅並沒有很直接的關係，只能說在歷史過程當中，房產稅率和房價漲幅有這麽一個一一對應的關係。

　　●中西部會一直是投資增速較快區域？

　　根據國家統計局數據， 1-6月份，西部地區房地產開發投資11454億元，增長4.2%，增速比1-5月份提高1.4個百分點，在全國各區域中表現最佳。郭鎮說，長期來看，倘若中西部城市政策壓力相對較小，它可能會一直是各個區域相比投資增長速度較快的一個區域。

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