山東菏澤棚改引發百萬人搬遷：滿城都是售樓處

原標題:菏澤棚改引發百萬人搬遷:滿城都是售樓處,房價已逼近萬元

山東菏澤,這個牡丹名城最近因為房子“火”了。

12月18日晚間,菏澤市住建局發布樓市新政,使菏澤成為本輪樓市調控中第一個取消“限售令”的城市,不少媒體和行業人士將其視為全國鬆綁調控的第一槍。

巨大的輿論衝擊和關注,讓菏澤當地政府乃至山東省住建廳始料未及。經過一天發酵後,菏澤市住建局19日回應稱:取消限售主要為了滿足群眾尤其是棚改貨幣化補償的群眾購房需求。

近日,中國證券報記者實地探訪菏澤樓市發現,菏澤自2015年加速推進的棚改蓄積了巨量的房屋置換需求,“人等房”矛盾突出。菏澤樓市火熱,新房價格在過去3年中漲幅超過6成,已逼近萬元。

棚改加速引發百萬人搬遷需求

大拆大建之下,整個菏澤呈現出一派混搭風格。高樓林立精心布置的新區、雜亂的老城和繁忙建設的工地同時並存。空氣中彌漫著灰塵的味道,耳邊灌入陣陣施工機械的轟鳴聲。

除了工地多,菏澤的售樓處也很多,最密集的地方相隔50米就有一個售樓處。有人戲稱,目前菏澤滿城都是售樓處,“全城沒有100個也有大幾十個售樓處”。

售樓處的井噴來自於短期需求的大量釋放。自2016年開始,菏澤的棚改規模始終位列全國第一,甚至被稱為“中國拆遷第一市”。

一個數字更加直觀,菏澤市住建局相關負責人表示,這幾年菏澤相當於有100萬人口被“就地搬遷”,而菏澤市區的常住人口不過才70多萬人。

2018年之前,棚改貨幣化安置比例很高。大批人群手握大量現金,短期內又急需購置住房,這使得菏澤樓市持續高燒不退,菏澤市去化周期從2016年的18個月驟降至9個月。

中國證券報記者走訪了菏澤市多個售樓處發現,多數門庭若市,其中尤其以滿足剛性需求(教育)和改善需求房屋供給集中的牡丹區和開發區突出。

“學區房基本都在牡丹區。開發區的房子都是改善性住房,以200平米以上的大平層、高端洋房、別墅為主。”某售樓處工作人員對表示,“菏澤的房產,外地人買的比較少,以本地人改善性需求為主。老城區大面積拆遷,新城配套設施逐步完善。萬達、碧桂園這些大型開發商都有項目。”

需求井噴,房價自然水漲船高。牡丹區和開發區普通住宅按照地理位置和住宅品質劃分,均價在7000-8000元/平,學區房新房均價在9000-11000元/平。改善性住房中,洋房均價在10000-12000元/平,獨棟別墅均價在20000-30000元/平。二手房報價方面,學區房及優質地段與上述報價基本一致。其余類型的房產,與一手房報價相比,略低10%左右。

高端房產方面,同樣銷售火熱。某高端洋房別墅區銷售人員表示:“洋房和別墅還沒有開始建,別墅一共160套,目前只有不到10套的名額,需要直接跟開發商聯繫,還有可能預訂到。預付押金150萬元,明年動工,後年交房。別墅報價在500萬-2000萬元之間,目前僅剩的幾套,全價都在800萬以上。”

談及近期的新政影響,多數購房者認為釋放出的信號更加重要。“還能不能漲不知道,但起碼不會大跌吧。”一位看房者對記者表示。

數據顯示,2015年菏澤棚改加速之前均價為5000元/平米,目前均價達到8000元/平米,3年時間漲幅超60%。

根據菏澤官方說法,本次取消限售令是為了滿足棚改安置居民的購房需求。那麽取消了限售令之後,菏澤二手房市場走勢如何呢?

記者走訪二手房中介發現,與火爆的一手房售樓處相比,多數二手房門市門可羅雀,背後原因還是因為“拆與建”來的太急。不少二手房,其實也是預售屋。

“新政對二手房交易有一些影響,但影響不大。”某門市負責人表示,“政策變更前,本地戶口持有時間不滿兩年,外地戶口持有時間不足三年可以買賣但不能過戶。新政實施後,按照拿到房本後的持有時間,分新證(即不滿足限售時間的房屋)和老證(滿足限售時間的房屋)。普通住宅老證過戶費2.5%,新證過戶費8.1%。新證也可以買賣,就是費用高。但由於菏澤買房一方面是熟人為主,什麽時候過戶可以商量;另一方面,二手房市場也都是預售屋,房子都沒蓋好,晚個兩年過戶影響不大。這個政策下來,對本地人的購房感受影響不大。”

“人等房”矛盾之下的一個現象,是回遷房進度太慢導致租房難覓。菏澤城區近年來大規模的城市改造,使得回遷房成為繞不開的話題。

記者走訪發現,每一個建案都有近半數是回遷性住房。“回遷房就不在售樓處交易了,回遷房二手房價格比同一小區其余建案要低一兩千元。”某售樓處銷售人員表示。

但回遷房進度遠不如建案快。某建案回遷房業主坦言:“政策規定,開發商應該先蓋回遷房,再蓋建案。但是多數開發商資金周轉壓力大,回遷房反而遲遲不蓋,等建案賣完有了錢才去蓋回遷房。回遷房業主拿著安置費只能出去租房。還有一些小區以高額利息作為利誘,回遷費遲遲不肯發放。”

這一說法得到了不少回遷房業主的證實。一位業主表示,由於短期內租房的人太多,房東現在非常強勢,不僅上調租金價格,還對租戶挑挑揀揀,一些房東拒絕租房給有老人和孩子的家庭。

政策已開始收緊

7月12日,住建部相關負責人在棚改工作吹風會上表示,未來將因地製宜推進棚改貨幣化安置:在商品住房庫存量較大的地方,可以繼續推進棚改貨幣化安置;商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,將更多采取實物安置。

記者了解到,從今年年初,菏澤市貨幣化安置就已經逐步收緊。此外,菏澤房市仍以本地人購房為主,外來人口流入有限,未來房市走向如何成為各方關注的焦點。

不少業內人士指出,菏澤本次地產新政對當期市場的直接影響有限,更多的是心理層面和預期的支撐。至於未來走勢,還需看城市產業發展和人口的流動。

合碩機構首席分析師郭毅也持類似觀點,菏澤市經濟總量在山東省排名靠後,近年來的經濟快速增長中相當部分來自於房地產的增速,這也顯示出房地產行業對當地經濟發展的支撐作用。

“對樓市來說,如果產業發展和人口流入對樓市不能形成一個有力支撐的話,可能更需要一些政策來‘救市’。本次菏澤新政對購房信心的拉動作用非常明顯。”郭毅表示。“但長期來看,菏澤樓市仍然存在未來供應量可能大於真實居住需求、開發商資金相對緊張等一系列問題。”